我国房地产市场发展现状

（一）发展现状^[6]

1．供给方面

我国房地产市场开发投资规模逐年递增，但是增长率缓慢下降。2014年，房地产开发投资总额达到9．5万亿元，比上年增加10．5%；全社会固定资产投资总额为51．3万亿元，同比增长幅度为15．3%。房地产开发投资总额从2003年开始迅速增长，同比增长基本维持在20%以上，但是2012年同比增长幅度缩小，低于全社会固定资产投资，并且房地产投资占比固定资产投资也有降低，只占到19．16%。总体来看，从2010年开始，房地产投资占固定资产投资比例都高于19%，说明房地产业近几年发展较快。随着房地产业的不断改革和发展，开发投资资金结构中利用外资的比重不断减小，随之增长的是自筹资金和其他资金比重，国内信贷稳中有降。从区域投资结构来看，区域发展不平衡，由于地域、经济、交通等优势，东部地区更加容易吸引投资商进行商品房建设，由此导致东部房地产业比西部地区更加发达，由此可见东部集中发展的力度；但是东部省份土地面积有限，大量投资商抢占土地进行建设，抬高了土地价格，导致一部分房地产开发企业转向投资中西部省份；同时西部地区的房地产市场也随着“西部大开发”这一战略的实施逐渐发展起来。

2．销售面积

2014年全国共计销售商品房120649万平方米，销售额76292亿元，两项数据同比分别下降了7．6%和6．3%。这其中，住宅销售面积为105182平方米，销售额为62396亿元，同比分别下降了9．1%和7．8%。仅有商业营业用房的销售面积和销售额同比有所上涨。

3．房价方面

2014年全国的商品房销售均价约为6323元／平方米，相较2013年的6237元／平方米，增长了86元／平方米；而住宅销售均价则为5932元／平方米，相较2013年每平售价增加83元。值得关注的是，截至2014年底，全国的商品房待售面积为62169万平方米，以2014年全年的月均去化速度计算，去化周期约为6．2个月左右；而在2013年底时，这一去化周期仅为4．5个月。不过，住宅的去化周期却有所减少，由2013年底的7个月降至4．6个月左右。

（二）存在问题

1．房地产发展波动性较大

房地产市场波动性主要表现在国家调控措施变动频繁和房价、地价频繁走高，多地出现楼王、地王。因为我国房地产市场自开放以来，还是以国家调控为主，本身市场调节的作用并没有发挥得很好。具体表现在我国的国家体制决定只有国家才享有开发土地的权利，并且开发规模也取决于国家；同时我国之前出台的调控政策只是停留在如何控制迅猛增长的房价，具有一定的片面性，没有一个完整且长远的政策体系促进房地产业朝着可持续发展的方向发展；而不管是财政政策还是货币政策，都可以通过一定的传导渠道影响房地产业，被影响的变量可以是供给、需求、房价或者土地价格，所以频繁的政策调控使得我国房地产波动性较大，调控效果不尽如人意，反而出现越调越高的现象，特别在某些一线城市，房价高得让人咂舌。

2．商品住宅供需结构不合理

从供给需求理论角度来说，房价是由供给和需求决定的，如果供给与需求达不到均衡，房价就会出现或高或低的现象。一方面，我国高端房地产产品出现结构性过剩，而中高档产品供给比例不合理。相比高档商品房来说，我国居民收入结构中处于中等水平的人居多，对中低档住宅房的需求要更高，但是由于高档商品房的高利润，大量开发商更愿意投身其中，造成市场供给远远大于需求，大量房屋过剩，导致房屋空置率高与居民无力购买之间的矛盾。另一方面，保障房体系不完善。1998年住房市场化开始，低收入者对保障性住房的需求日益增加。国家虽然加大投资建设、增加保障房供给，但是却存在质量不合格等隐患；且在落实分配保障房过程中，由于运行体系不够完善，核实低收入者信息不完全，监管力度较低，纵使出现不诚信需求者，监管机构也难以对症下药。这使得保障房体系在目前尚未健全的情况下效果仍然具有一定的局限性，众多不真实的保障性住房需求的存在也使得其供给严重不足。

3．大量商品房空置

由于房地产具有投资和消费双重属性，房地产商预测房价会上涨，从而无序建设了大量商品房，土地有效开发面积远达不到规划占地面积；而且房屋销售时又保留已完工的房屋期待以更高的价格卖出获得更加高额的回报，大量房屋积压，形成商品房空置。为控制商品房空置率，国际上的惯例是5%到10%之间，超过10%则有风险。我国某些城市空置率就远远超过10%的界限，甚至高达90%，造成严重的房屋资源浪费。

4．房地产市场监管不足

房地产热的现象，使得越来越多的投资商、投机者涌入房地产市场，进行投机或者欺诈销售；房屋中介和物业违法违规操作谋取费用；开发商推出虚假广告宣传，并恶意哄抬房价。这些都显示了当前市场监管力度及范围还不够到位，买卖机制不够合理，信息不够完全等一系列问题的存在。更有甚者为了谋取买卖差价，居民故意囤积房屋，购买多套房屋进行套利，以“假离婚”骗取三套房等行为，都进一步增加了市场监控难度。