中国房地产市场发展现状

二、中国房地产市场发展现状

1.2004年房地产市场的基本情况

（1）房地产开发建设增幅回落。

①投资增幅回落。2004年，全国共完成房地产投资13 158.3亿元，比2003年增长28.1%，增速高于25.8%的全社会固定资产增长速度，房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12.7%提高到2004年的18.9%。2005年1季度完成房地产开发投资2324亿元，同期比增长26.7%，增幅比上年1季度回落14.4个百分点。

②新购置土地增幅下降较多。2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。从1998年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前快速增长，增长率最高达91%，2000—2004年初保持45%以上的增长，2004年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。

③新开工面积增幅下降。2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。

（2）房地产市场的供求关系得到改善。

图1-1　中国房地产投资累计同期比增长率（%）

资料来源：中经网中国经济统计数据库

①供给增速减缓。2003年2月份以来，商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步下降，2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1%和2.3%。

②需求增长较快。2004年全年商品房累计销售3.8亿平方米，销售面积较2003年增长13.7%，其中商品住宅销售3.4亿平方米，增长13.9%。

③供给与需求趋于均衡，出现了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面积与销售面积之比由2002年的1.2∶1下降到2004年的1.03∶1，供求之间的差距持续下降。

④商品房空置面积得到消化。2000—2003年，全国商品房空置面积逐年增加，2003年时达到1.28亿平方米，2004年该趋势出现了逆转，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，比2003年下降了3.8%。

图1-2　商品房和住宅竣工面积增长率（累计同期比）

资料来源：中经网中国经济统计数据库

我国商品房供求关系见图1-3。

图1-3（a）全国商品房空置面积状况

资料来源：根据国家统计局国房景气指数报告整理

图1-3（b）　全国商品房空置面积增长率（上年同期比）

资料来源：根据国家统计局国房景气指数报告整理

图1-3（c）　全国商品房供求状况

资料来源：中经网

图1-3（d）　全国商品房销售价格指数（季度定基）

资料来源：中经网

图1-3（e）　全国住宅供求状况

资料来源：中经网

图1-3（f）　全国商品住宅销售价格指数（季度定基）

资料来源：中经网

图1-3　我国商品房供求关系

2.房屋销售价格上涨较快

全国商品房和商品住宅价格稳中趋升，但是上升幅度逐年加快。以1997年第4季度为基期（1997年4季度＝100），可以得到1997年第4季度至2004年第4季度全国商品房和商品住宅销售价格定基比指数，见图1-3（f）。从价格指数图中可以看出，全国商品房和商品住宅的销售价格逐年上升，且上升幅度逐年加快。

2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，增幅同比提高5.8个百分点，其中住宅售价增长13.5%，增幅提高7个百分点。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格，1季度同比上涨10.5%，环比上涨2.8%，其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%，分别是上海19.9%、厦门16.5%、成都14.7%、青岛13.7%、杭州12.4%、济南11.9%、宁波11.4%、南京11.2%。房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅，见图1-4。

图1-4　商品房和住宅销售季度同期比价格指数（上年同期＝100）

资料来源：中经网中国经济统计数据库

3.住宅供应结构性问题凸现

中低档普通商品住房供应不足。突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅在2000年、2001年和2002年的投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7%，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。

从竣工套数来看，2000年、2001年和2002年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36.0%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套数增速分别为9.9%、12.8%和8.9%。别墅和高档公寓的竣工套数占比由1999年的2.3%上升到2003年的3.6%。

4.投资性购房需求增长较快

尽管2000年以来房屋租赁价格年涨幅不到2%，但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。

部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房（购买后不到两年）短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。

5.境外资金进入热点地区的房地产市场

受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区的房地产市场。一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004年1—11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两个月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

6.已出让存量土地没有及时得到开发

土地价格增幅下降。2005年1季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2个百分点。1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10%以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10%以上。2005年1季度地价增幅开始回落。

图1-5　土地交易价格指数（季度同期比，上年＝100）

资料来源：中经网中国经济统计数据库

土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。2005年1季度全国建设用地供应总量为23602.0公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1季度7877.9公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9公顷，占房地产开发用地总量的73%。

（a）　全国土地购置及开发情况

（b）　历史待开发土地面积状况

图1-6　全国土地购置及开发情况

资料来源：中经网

开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000—2004年一直维持在60%—70%的水平，2004年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。

从全国待开发土地面积来看，1999年以来，该指标呈持续增长趋势（除2001年比2000年小幅下降以外），2003年全国待开发土地面积为21782.6万平方米。