房地产市场的功能

四、房地产市场的功能

房地产市场功能就是通过价格机制，实现货币与房地产的交易。房地产市场的具体功能有如下四个方面。

（一）确定土地使用方式

土地使用方式反映了社会和经济发展的需求，如城市化使更多的农田、林场、山地等被开发为城市用地。尽管土地使用方式改变的（开发或重开发）成本很高，但经济发展使土地使用价格猛增，城市土地需求仍不断增加。而土地的交易仍由房地产市场通过价格机制进行协调。土地价格取决于土地使用情况，而土地使用情况则反映了土地的获利性，即反应了支付拥有或使用土地的能力。

（二）确定现有房地产的重新安排

与任何市场一样，房地产市场的交易也是在买卖双方资源和满意的基础上成交的。但是房地产市场的交易特点是不直接进行钱与物的交换，而是对房地产所有权的重新安排或使用范围的重新调整。而且，房地产市场的大量的交易是房地产及其权益的买卖或租赁，即业主或使用者的改变。因此，大多数的卖方往往都是过去的买方，过去用钱买房者，现在又为钱而成为卖房者，或者是甲租用的房地产现在又为乙租用。这是由于社会经济、家庭情况不断变化而导致的必然结果，诸如工作变动、经营业务失败、现有房地产优惠条件改变、家庭成员变化等等引起对房地产需求的变化。

现有房地产的重新安排也包括对现有房地产用途的调整，这也是房地产市场的一种普遍的现象。当房地产市场的需求发生变化时，业主往往会改变原有房地产的使用方式，对已有房地产进行必要的改进或者更新，使之适应市场的需求，增加房地产的收益。例如，当地区或城市经济发展，需要更多的写字楼、办公楼及商店时，但同时又由于房地产供给的滞后，许多居住用房的业主就会将住房改为相应的用房而增加收益。

（三）促进房地产供给和房地产质量的提高

房地产市场除了对现有房地产进行交易外，同时也进行各类新开发建设房地产的交易以及拟建房地产（期货）的交易。社会和经济的发展、技术进步、人口增加，需要更多、更完善的房地产，因此需要开发原有的土地（旧城重建或改建），建造更多功能齐全的房屋和建筑物。房地产市场通过价格机制可以反映各种房地产的供需情况以及用户或买主对房地产的使用质量的要求。

（四）提供有关房地产的各方面的信息，便于交易者进行选择、决策

房地产的投资者、抵押出借者、评估人员、承包商、经营者、开发商以及经纪人都非常需要各类房地产市场交易信息，以便及时地作出分析、判断和决策。投资者希望以最合理和经济的价格购买或投资一项房地产，而房地产的业主则希望以最高的价格出售或租出其房地产。抵押者需要根据市场交易信息决定供贷款额及贷款利率，经纪人则将市场资料作为评价及推销的依据，承包者和开发商也将市场信息作为进行开发和决策的依据。房地产市场的信息是从事房地产项目投资分析、可行性研究等的基础资料。