我国房地产泡沫的表现

（一）房地产开发投资增长率指标

房地产开发投资增长率在衡量房地产泡沫存在性时具有较高的有效性，适当的投资对实体经济具有一定的推动作用，但是过度的房地产投资，会激化供求矛盾并出现大量的投机行为。该指标能反映房地产业的扩张程度，并检测房地产业存在的泡沫程度，指标值越大表示存在房地产泡沫的程度越高。

表8－2　1998—2014年我国房地产开发投资情况表

数据来源：1998—2014年国民经济和社会发展统计公报。

图8－3　1998—2014年我国房地产开发投资情况图

由图8－3可以看出，在1998年至2014年期间，房地产开发投资额逐年递增，从1998年开始，房地产开发投资额增长率就大大超过了同时期的GDP增长率，房地产开发投资额占GDP的比重也呈不断上升的趋势，2014年更是1998年的3倍之多。国际公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为10%，当超过这一水平认定为存在泡沫。而我国数据显示，从1998年开始房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重持续上升，2014年高达18．5%，远远高于国际公认的标准。我们知道，房地产开发投资比重越来越高，就意味着房地产开发规模越来越大，当大到一定规模时就容易引发房屋购买的投机过度行为，致使房价飞涨，引起泡沫危机。

（二）住房空置率指标

由于中国目前在住房空置率方面的统计口径相当不一致，建立一个完善的住房空置率指标体系仍有难度，因此在这里我们采用国际标准，住房空置率在10%以内属于正常现象，当超过这个标准，则表示存在房地产泡沫。大量的空置房会使开发商蒙受损失甚至破产，引发房地产市场动荡，从而导致房价下跌。

国家统计局最新数据显示，2013年上半年的商业房地产空置面积达2878万平方米，到2013年10月底，全国商品房空置面积为11200万平方米，其中包括6204万平方米的商品住宅空置面积。目前全国空置率已经达到26%，远远超过国际公认的10%的警戒线水平，较高的空置率表明房地产市场的供给大于需求，中国的房地产市场已经呈现泡沫性。在房地产商的疯狂投资和房地产市场的扭曲发展下，中国已经出现了多座的“鬼城”，如鄂尔多斯的康巴什新城，大量的房屋无人居住；还有天津滨海新区新建的写字楼扎堆，需要60年才能消化完。以上数据表明，中国房地产泡沫已经存在。

（三）房价收入比指标

房价收入比指的是房屋的总价值和居民总的家庭年收入所作的比值，不同的机构与个人，在作不同的研究时，所选取的数据和计量方法可能不尽相同。在本书中，将选取来自国家统计局和各地统计局官方网站的数据，而且只考虑新建住房，不考虑二手房。

图8－4　2001—2014年我国房价收入比走势图

房价收入比作为一个全球范围内都在使用的概念，却没有一个统一的标准来界定其何时处于合理范围，各个国家和地区所计算得出的房价收入比是高度离散的，世界银行曾于1998年对全球范围内的96个国家和地区作过统计，结果显示最高的地区房价收入比达到了30，而最低的地区仅为0．8，这96个地区房价收入比的平均值为8．4，中位数为6．4。业界一般认为在发达国家，如果房价收入比超过6，就可以认为房价出现了泡沫。考虑到我国的数据统计存在着一定的不足，而且我国对住宅商品房的界定较之欧美国家也存在一定的区别。所以根据具体情况，在我国，一般认为房价收入比保持在6～7之间属于合理的范围（也有人认为超过6即可认为存在泡沫）。

如果仅以此作为标准，由图8－4可以看出，在2010年我国房价存在着比较明显的泡沫，现在泡沫情况正在逐年减轻。但是，由于我国幅员辽阔，不同地区之间的经济发展水平有着较为显著的区别，全国范围内的平均数据并不能很好地体现各地区目前的实际情况。东部地区的房价收入比普遍在7以上，北上广保持在12左右，这说明我国东部地区的房地产泡沫还是存在的。