房地产业泡沫化的影响

（一）正面影响

有学者指出：“在经济发展中出现经济泡沫，这是正常的事情，一点泡沫不存在是不现实的，而且适度的泡沫是有助于经济发展的。”^[9]

房地产泡沫对经济和社会到底是有利还是有弊，主要看它发展到哪个程度，是不是控制在一个合理适度的范围内。一方面，在我国，房地产行业与国民经济有着密切的联系，它既是基础产业，又在一定时期扮演先导、支柱产业的角色。十几年来，我国的房地产业快速发展，尽管历时不长，但发展势头迅猛，对扩大内需，拉动相关产业，扩大就业面，促进社会、经济的发展做出了重要贡献。有数据显示，近年来，在我国GDP增长率中，由房地产业拉动的经济增长至少占2个百分点，房地产业和建筑业增值占GDP的比重已超过10%，对经济的拉动作用十分显著。^[10]另一方面，房地产业也是一个关联性很强的产业，能够有效带动相关联的上游与下游产业群的发展。据有关部门统计，它与57个行业的发展密切相关，每增加100元的房地产开发投资（或建筑业产出），就可以拉动34元的机械设备制造业需求，33元的金属产品制造业需求，19元的建筑材料及其他非金属矿物制造业需求，19元的化学工业需求，17元的炼焦、煤气及石油加工业需求，17元的采掘工业需求等。^[11]

总的来说，在经济社会发展过程中，尤其是对发展中国家的经济发展来说，适度的房地产泡沫会给房地产市场带来一定的好处，对于刺激房地产行业的快速发展，促进房地产相关联行业的繁荣，甚至是整个国家国民经济发展都是有利的，也是很有必要的。

（二）负面影响

经济发展过程中没有一点泡沫是不现实的、不合理的，那样的话房地产行业也是不能繁荣的。然而如果泡沫程度过大，超出了可控的范围，即处于过度的房地产泡沫阶段时，就会给社会带来严重的危害。过度的房地产泡沫危害性主要表现在以下四个方面：

1．降低资源的配置效率，抑制其他产业的发展

房地产市场存在泡沫使得投资者对房地产会产生不合理的心理预期，期待有更高的投资回报率，因此将会吸引更多的资金进入房地产市场，更加刺激了房地产行业的非理性发展。人们将其他行业的资本转向投入房地产市场，而且投资活动日益猖獗，这就导致了实体经济和重点产业缺乏大量的资金，从而抑制了其他产业的发展。

2．导致经济和社会结构的失衡

一方面，由于土地制度的不完善，地价上涨，从而导致投资成本的增加；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地又被人们看作最安全、最可靠、收益率最高的资产而被大量持有，从而产生了土地供给的有限性与需求的无限性之间巨大的矛盾，使得原本就不充足的土地被一少部分投机商高价买走，造成大量闲置或者低度使用。同时，由于房地产价格的上涨与人们心里非理性的预期，房地产拥有者与非拥有者、大城市圈与地方城市圈的资产差距越来越大，引起社会分配不公，带来深刻的社会问题。

3．房地产泡沫破灭易导致金融危机

房地产业是资金密集型产业，它与金融业保持着紧密的联系。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约30%～40%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入20%～30%的资金，这部分资金也多是向银行贷款的。此外，至少六成以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达60%以上，所以说银行与房地产公司是手足关系，两者关系非常密切，房地产泡沫一旦破灭，意味着银行将成为最大的风险承担者。如果房价急剧下降，房地产企业就无法收回投资，经营困难而可能导致企业破产，造成大量的坏账呆账，给银行带来巨大的损失。

4．房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机

一方面，房地产泡沫的发展导致房地产价格的快速上升，加剧了国民收入分配的不平等，社会财富迅速向少数投机家和有产者手中聚集，并导致贫富两极分化；另一方面，随着房地产泡沫的破裂将会直接导致很多工厂关门倒闭，大量的工人下岗，导致失业率增加，引起社会动乱和恐慌。