房地产业对宏观经济的影响

按照经济发展—城市化发展—房地产业发展这样一种关联路径，我们将房地产业对我国宏观经济的影响，锁定在我国处在城市化快速发展这么一个历史时期，至于是城市化发展的前期、中期，还是后期，就不去详细探究了。

在前面的“宏观经济概述”中，已经形象地将宏观经济比作“森林”，微观经济比作“树木”。照此推理，当“森林”中的某一“树木”种类受自然因素或人为因素占据较高的比例时，这种树木的优与劣将对“森林”的整体生存、成长环境和质量产生较大的影响甚至是决定性的影响。同理，从宏观经济中的产业结构来讲，房地产业作为其中的一个产业部门，将随经济社会的发展，特别是城市化和城市改造的推进，而不断更替调整为“一般性”或“主导性”的产业地位，进而对宏观经济总体运行产生不同程度的影响。比如，2008年的全球金融危机，就是由美国房地产市场“泡沫”破裂而引发的次贷危机所致。我们在查阅有关文献资料中也发现，国际国内有关专家学者在房地产投资(国际上称住宅投资)对宏观经济的影响，尤其是经济增长的影响的问题上，经历了一个由“负担和拖累”到“影响较大”的研究和认识过程。时至今日，不同的国家在房地产(以住宅为主)对宏观经济的影响程度方面仍持有不同的看法，这就说明了房地产对宏观经济的影响是比较复杂的，受到发展阶段、国家制度(即市场经济制度，社会福利制度等)等重大因素的影响，并非是一个统一的、常态化的影响关系。比如，我们国家处在计划经济时期的房地产产品(如住宅)投资，是作为一种社会福利支出的，由政府或企业负责盖房子然后分配给家庭居住，它是经济社会发展到了一定程度以后才来考虑的事，即有钱了就盖房子、就分配居住，并非是作为一种产业来对经济增长产生积极影响，如财政政策、货币政策、产业政策等激励性调控政策并未用于房地产发展上，就更谈不上它是一个重要的产业部门。我们国家于1984年才将房地产业单独列为国民经济的一个产业部门。

由于这一命题的复杂性，我们只摘录一些文献中有关专家学者的研究成果，来认识和梳理一下房地产对宏观经济的影响:主要是对经济总量和增长(GDP)的影响，进而深刻认识房地产对宏观经济的影响程度是有条件的、是动态变化的，其目的就是要认清在不同的发展时期、不同的区域环境条件下，房地产在宏观经济中的产业地位，以便能够更好地把握其发展方向，适时调整开发总量和结构，促进国民经济健康稳定发展。这也是政府宏观调控应该关注的产业发展问题。

先来看看，以住宅投资为主的房地产对经济增长影响的一个研究认识过程。比如，据《新型城镇化与住宅发展》(毛丰付，赵奉军著)一书介绍，在第二次世界大战战后早期，大多数的研究者都将住房投资活动看作一种社会支出(非生产性支出)，因此是经济增长的负担和拖累。尤其是包括中国、韩国一些发展中国家，政府往往将住宅投资活动看作低回报率的产业，因此不鼓励住宅投资。经济学家和政策制定者一样，大都认为住宅改善和投资是经济增长的副产品，这就意味着住宅投资和人民居住水平的改善应该被推迟到经济社会发展到一定阶段之后才能提上议事日程。到了20世纪70年代，经济学家逐渐意识到住宅投资对经济增长的贡献，不仅是因为住宅投资和建设被发现具有很高的乘数效应，而且住宅投资和建设具有广泛的外部社会与经济收益。比如，住宅投资的就业和收入效应、居民储蓄效应、劳动生产率效率、对公众健康的影响和增长效应等。概括而言，住宅投资可能会影响经济发展的渠道包括就业、储蓄、总投资和劳动生产率。

在住宅投资对经济周期波动影响的研究中，也有着不同的结论，如对美国住宅投资的周期研究表明，住宅投资是经济周期的领先指标，而非住宅投资和消费分别是总产出的滞后指标与同步指标。加州大学洛杉矶分校2007年的研究发现，在过去的50年中，9次经济衰退中有7次能够先看到住宅投资的大幅降低，因此住宅投资是判断经济周期下行的最好的信号。国内刘洪玉等人的实证研究表明，相对于非住宅投资，住宅投资对经济增长的短期影响更大，同时经济增长对住宅投资和非住宅投资都具有长期影响。但是，有关文献资料利用1970～2002年韩国的季度数据发现，住宅投资与GDP的关系完全不同于美国的研究结果，即住宅投资并非韩国经济增长的驱动力，而是韩国经济波动的跟随者，相反，非住宅投资与宏观经济波动互为因果。

在住宅投资对我国国民经济的影响研究中，大多数的研究集中在房地产开发投资对国民经济的影响。近年来的研究表明，我国房地产对国民经济的影响大体上表现为以下特征。

1.对GDP增长影响较大

近年来，由于房地产业在我国国民经济中渐次占据主导产业地位，因此已成为经济增长的重要动力，“捆绑”经济等名词不断见诸报端。例如，刘洪玉和张红(2006年)基于要素分解法测算的结果表明，1998～2001年我国房地产开发投资对经济增长的平均贡献率为14.3%。梁云芳等(2006年)的研究结论表明，2004年我国房地产开发投资对经济增长的贡献率为28.5%。查阅《中国统计年鉴》得知，2010年北京、海南的住宅投资增长迅猛，对其经济增长的贡献分别达到32%和40%等。另据2010年1月上海人代会上传出的消息:“2009年上海经济增长中有50%是房地产投资拉动的。”

据2014年11月10日《财经》刊发的名为“货币总量调控的必要性”一文中列举的房地产业对GDP影响的数据表明:“房地产加上建筑业占GDP总量的13%，对GDP名义增速的贡献约2个百分点。除直接贡献之外，房地产关联上下游众多行业，从原材料供给的角度来看，11%的中间投入是流向房地产行业的。综合起来看，1元钱的房地产对总需求会创造0.31的原材料需求和0.26的机械产品需求。”情景假设对于房地产市场的下滑没有任何政策应对，房地产销售下滑10%的情况如果持续12个月，将会拖累实际GDP增速下降1个百分点。如果房地产销售下滑20%的情况持续12个月，则实际GDP增速就会下降2个百分点。

另据资料显示:“2013年全国房地产税收1.7万亿元，占总税收的15.5%;土地出让金收入4.2万亿元，占地方政府预算收入的比例高达60%。”“2003～2012年的10年间，房地产开发企业所缴税额从每年900亿元上升到每年1.01万亿元。同样，在这10年间，我国税收总收入从每年2万亿元增长到每年10.06万亿元，房地产业的税收增速远远超过税收总收入的增速。”

2.产业关联性较强

据有关资料表明，近年来我国房地产业发展迅速，产业关联度较高，特别是处于产业链条的高端位置，对包括钢材、水泥、平板玻璃、石材、电器电梯等几十种产业发展有较强的拉动力。如上面所列举的:“房地产关联上下游众多行业，从原材料供给的角度来看，11%的中间投入是流向房地产行业的。综合起来看，1元钱的房地产对总需求会创造0.31的原材料需求和0.26的机械产品需求。”

3.占全社会固定资产投资比重较高

近年来，我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重较高，据2014年11月10日《财经》刊发的名为“稳杠杆时期的金融监管”一文中写道:“过去十年间(指2004～2013年)，全国总投资中房地产投资占比超过了25%，房地产相关产业对GDP的贡献达15%左右。”

4.占银行业贷款余额的比重较高

房地产属于重资产或资金密集型行业，其投资过大就意味着占据着金融资产尤其是银行信贷额度较大。据《财经》“稳杠杆时期的金融监管”一文中写道:“2013年底银行业房地产贷款余额15万亿元，占全部贷款比例为20%，其中住房抵押贷款占13.5%，房地产开发贷款占6.5%。还有，约30%的银行理财产品投资于非标准化债权，其中大部分是房地产;约10%信托贷款直接流向了房地产市场。”

5.拉动内需的引擎作用显著

主要是由房地产业的社会属性和经济属性决定的，同时也是经济社会发展、城市化加快推进，以及国民收入不断提高的结果，还是政府运用宏观调控政策，引导和刺激消费需求结构升级，拉动经济增长所达到的效果。房地产拉动内需的引擎作用主要表现在两个方面:一是从需求端上来讲，在现阶段，我国居民对住房的需求具有一定的刚性(含改善性)需求的特点，少数高收入群体还有较强的投资性需求，只要经济增长、居民收入呈现正向发展势头，再加上金融政策的支持，住房的刚性需求和投资性需求就会表现为刺激房地产业发展的引擎。或者说，住宅需求是扩大内需的龙头，原因在于住宅消费投资能够全面带动消费增长，有了住房投资，对家电、装饰材料、家居、汽车等的消费才能跟上。二是从供给端来讲，由需求的传导拉动作用，促使开发商为了不断满足住房需求而持续增加投资和产出，从而带动了相关产业的发展。或者说，房地产开发建设的投资需求，也就意味着对该行业某一下游产品供应的需求，依此类推，就形成了对整个产业供应链上的产品需求。

6.宏观调控的重点产业部门

从前面的一些数据中可以看出，现阶段房地产业在我国宏观经济中占据着相当重要的地位，这就容易导致两种情况的发生:一是房地产业正常平稳的发展将会积极促进经济发展，它们之间呈正相关关系。二是相反，房地产市场供需关系出现了问题，房价过高容易出现“泡沫”导致金融危机(如美国的次贷危机)，波及实体经济，进而影响经济全局;房价过低会影响开发商的投资，投资需求不足就难以带动相关产业的发展，就更谈不上拉动经济增长。因此，现阶段我国政府将房地产业纳入宏观经济重要产业部门，是有针对性的选择。也就是说，在一定的发展时期内，如果房地产投资对经济的增长影响较大，甚至于起到“捆绑”经济的作用时，就必然要将其作为宏观经济重要产业部门来加以监控。这里，让我们再来看看中国社科院发布的2010年《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》。蓝皮书指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消费资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展，这样的产业结构缺乏竞争力。这就足以说明，这一时期房地产业在国民经济发展中发挥着举足轻重的作用。

应该说，从2003年开始，中国的房地产市场进入了随后的10年调控阶段。由于房地产市场出现了投资增幅过大、供给结构不合理、价格增幅过快等现象，国家有关部门密集地出台了一系列调控政策措施并延续至2015年初。如2005年，面对房价持续攀升，国家出台了“国八条”“新国八条”“七部委八条”等一系列调控政策。主要内容包括:调整供应结构，增加普通商品房、经济适用房和廉租房的供应;增大房地产交易环节的税收力度，对个人购房不足两年转让的全额征收营业税;调整个人住房贷款政策;加大对闲置土地的清理力度;减缓房屋拆迁力度;严肃查处违规销售遏制投机炒作。上述措施成为后续频繁出台的各种调控政策的模板。在2007年全球金融危机冲击下，紧缩性调控在2008年宣告终结。2008年年底国务院发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，要加大对自住型和改善性住房消费的信贷支持力度。2009年全国房价大幅反弹，房地产宏观调控再度从紧。2010年国务院办公厅发布4号和10号文件开启了新一轮的紧缩性调控。这一轮调控的标志性做法是以“三限”(限购、限价、限贷)为主的行政性强制做法。直到2015年3月，为应对经济下行压力，央行、住建部、银监会三部委下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将首付比例调为40%(原来60%)，公积金首付20%。同期，财政部、税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，二手房由5年减为2年后出售减免营业税。除部分一线城市外，“三限”政策被彻底解除。

近年来国家对房地产市场出台的一系列措施，就足以说明这一时期房地产作为宏观调控重要产业部门的地位了。