房地产泡沫与通货膨胀

2009年之前，迪拜一度成为世界关注的焦点，上演着一幕财富的传奇。因为有钱，迪拜曾经开发了总金额高达3000亿美元的一系列房地产和基础设施项目，雄心勃勃地要将迪拜建设成为世界中心。

在资金刺激之下，迪拜经济开始升温，并引来大量国际资本和海外投资者，金融业迅速膨胀，与此同时，各种资本的成本都节节攀升，经济泡沫也因此产生。

2009年，迪拜总人口不超过150万，其中的迪拜人只有不到30万，其他都是外来投资者。迪拜当年的GDP约为500亿美元，但负债高达1000亿美元以上。

大量的负债推动了经济的膨胀，但也给经济埋下了隐患，尤其是房地产业泡沫严重，房价在短时间内飙升了5倍以上，大量房地产项目不断上马，但被购买者用来居住的却寥寥无几。终于，在2009年下半年，因为无力偿还债务，迪拜债务危机爆发了，紧随其后的是房地产泡沫的破裂，房价迅速跌回泡沫之前的水平，很多海外投资者始料未及损失惨重，很多人甚至采取了弃房断贷的方式逃离迪拜。

这是迪拜真实经历的，且才过去几年的时间。房地产在迪拜的故事已经告一段落，但相似的一幕似乎又要在我们身边上演。

当前，中国房地产市场与迪拜相比不相上下，泡沫破不破裂我们不讨论，我们要讨论的是，因为房地产泡沫而导致的严重的金融问题，其中最具有代表性的便是通货膨胀。

房地产泡沫为何会导致通货膨胀，这个道理需要我们曲折地进行说明。

在一个正常的社会中，所有行业都以正常的速度发展，这个时候会因为发展出现轻微的通货膨胀，但这种通货膨胀实际上是有益于社会的。

但此时，一个产业突然开始急剧膨胀，需要大量的资本进入，而社会总体资本是有限的，资本都进入到一个产业当中，就意味着某些行业资本减少，从而导致这些行业发生资金短缺，行业正常生态受到破坏。在这种情况下，这些行业的生产成本就会升高，从而导致初步的通货膨胀：一些行业的商业或服务价格开始上涨。

与此同时，大量资本进入一个行业，会导致该行业投机盛行，行业总体回报率偏高。这种高回报率必然导致资本效率的下降，为了弥补因为资本效率下降而降低的利润，这个行业就会相应提高产品或服务的价格。

表现在房地产业上就是，原本一亿元人民币能够开发的一个楼盘，随着资本的大量进入需要数亿元才能开发。数亿元资本做以前一亿元资本能做的事，就必然要求这件事的回报要有所提升，于是房价便开始上涨。

房价上涨导致买房成本升高，从而又引发了第二轮的通货膨胀，因为需要购买房屋，很多人试图提高自己的收入，进而导致社会成本的上涨。

在此之后，因为房地产行业过热，导致周边产业如建材业、工程业、建筑机械业、交通运输业等产业发展，从而带动了就业和劳动者收入，这本身是一件好事。但与此同时，也导致这些行业的成本有所提升，这些行业又向下游行业扩散影响力，从而导致全社会的物价上涨。

最后，政府为了稳定一些资金短缺的行业，被迫对这些行业投入巨资，从而导致货币超发，最终引发了整个社会层面严重的通货膨胀。

从上面这个渐进式模型中读者应该能够了解到，房地产行业过热是怎么样让我们一步步进入严重的通货膨胀当中的了。事实上，几乎所有国家，在房地产市场蓬勃发展的时候，都经历过严重的通货膨胀。

2005年到2009年这短短4年间，迪拜的房地产业酝酿出极大的泡沫，而与此同时，社会上各种商业和服务的成本也在暴涨，以至于在迪拜的生活成本曾一度高到令人咋舌。

当前，我国也正面临着这样的状况。2001年，整个中国住房市场的投资额大致在5000亿元左右，而到了2011年，这一数字就达到了惊人的4.4万亿元，10年间增长了8倍，而2012年整个房地产市场的投资总额更是达到了惊人的7.2万亿元。