我国房地产估价原则

二、我国房地产估价原则

（一）合法原则

合法原则是房地产估价应遵循的首要原则，它要求对房地产的估价应以估价对象的合法权益为前提来展开。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据，如现行的土地权属证书（国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证书）、房屋权属证书（房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证）或者统一的房地产权证书（房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证）。

在合法使用方面，应以符合城市规划、土地用途管制等使用管制为依据，如城市规划中对某块宗地用途、建筑高度、容积率、建筑密度的规定，就应是对该块土地进行估价的前提。只有在估价过程中始终符合使用管制的要求，由此评估出的价值才能得到社会的承认。

表3-1　房地产估价原则一览

在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。房地产处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠予等，这些处分方式依次受到法律、法规和合同的限制，即存在抵触的情况下，法律法规的效力高于合同，合同的效力高于无合同。

遵循合法原则，还意味着评估出的价格必须符合国家相关的价格政策，在我国，房改售房和新建经济适用房都是实行政府定价或政府指导价的房地产，对其进行估价就应遵循政府关于诸如此类房地产价格的测算或构成、对利润率的限定等方面的要求；农地征收和城市房屋拆迁的估价也要符合政府有关农地征收和城市房屋拆迁补偿的法律、法规。

另外值得注意的一点是，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产就应作为合法产权的房地产来估价，不合法产权的房地产就应作为不合法产权的房地产来估价。在实际估价实践中，有这样一些权益不同的房地产应区别对待：集体土地与国有土地，划拨土地使用权与出让土地使用权，违法占地与合法占地，临时用地与长久用地，违章建筑与合法建筑，临时建筑与永久建筑，权属有争议的房地产与权属无争议的房地产，手续不全的房地产与手续齐全的房地产，部分产权的房地产与完全产权的房地产，共有的房地产与独有的房地产等等。

（二）最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

法律上的许可性，是指估价对象设想出的各种潜在的使用方式应符合合法原则。技术上的可能性，是指估价对象满足合法原则的各种潜在使用方式在技术上是可以实现的。经济上的可行性，是指在满足合法要求和技术要求的情况下，估价对象的潜在使用方式也能通过经济可行性检验。价值的最大化，是指经过前3个标准筛选的使用方式，能够使得估价对象的价值达到最大。

判断估价对象是否符合最高最佳使用原则的方法是：先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后按照法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性和价值是否最大这样的顺序进行筛选。而在最高最佳使用的具体内容上，应把握最佳用途、最佳规模和最佳集约度三个方面。

在实际运用的过程中，估价人员通常需要在4种情况下做出选择：或者选择其中一种情况为前提，或者以其中几种情况的组合为前提。

（1）保持现状前提，即认为保持估价对象现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。其判断条件是：新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－新建筑物建造费用＜现状房地产价值

（2）重新利用前提，即认为拆除估价对象的现有建筑物再予以使用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以使用为前提进行估价。其判断条件是：

新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－新建筑物建造费用＞现状房地产价值

（3）转换用途前提，即认为转换估价对象的用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。其判断条件是：

转换用途后房地产价值－转换用途前房地产价值＞转换用途费用（4）装饰装修改造前提，即认为装饰装修改造估价对象但不转换其用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其判断条件是：

装饰装修改造后房地产价值－装饰装修前房地产价值＞装饰装修改造费用（三）估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。由于房地产价格具有很强的时间性，每一个价格对应着一个具体的时间。房地产估价不是求取估价对象在所有时间上的价值，而是在特定时间上的价值。这个特定时间不是估价人员随意假定的，必须依据估价目的来确定。

估价人员应注意估价时点与估价目的、估价对象状况、房地产市场状况之间的内在联系。一般来说，估价目的决定估价时点，而估价所依据的房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象房地产状况不一定是估价时点时的状况，应根据实际估价的要求、目的或估价结果的用途来确定（见表3-2）。

在实际应用该原则的过程中，估价人员应注意把握以下五种情形。

（1）估价时点为过去、估价对象状况和房地产市场状况也为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件和由估价结果争议所引起的复核估价或估价鉴定中。

（2）估价时点为现在、房地产市场状况为现在而估价对象状况为过去的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。

（3）估价时点、估价对象状况和房地产市场状况均为现在的情形，是估价中经常遇到的业务。

（4）估价时点为现在、房地产市场状况为现在而估价对象状况为未来的情形，多出现在房地产预售或预购价格的评估中。

（5）估价时点为未来、估价对象状况和房地产市场状况也为未来的情形，多出现在房地产市场、房地产投资分析中。

表3-2　估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

（四）替代原则

替代原则要求房地产估价结果不应存在不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格的情况。

所谓类似房地产，是指在实物、权益、区位状况三个方面均与估价对象相同或相当的房地产，即估价对象和类似房地产在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或相当，且处于同一供求范围内。所谓统一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。

在同一市场上（同一供求圈内），相同的商品具有相同的价值。与这个经济学原理相应的是，房地产商品之间没有完全相同的，但有相当或相似的；在同一市场上，具有相似效用的房地产，其价格也会相近。具体地说，在同一供求圈内，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格；在这种情况下，某一房地产会与同类型且有替代可能的其他房地产之间展开竞争，因而其价格会相互牵制而趋于一致。

替代原则是反映合理经济行为的基本原则，是估价原则的中心内容之一。因此，估价人员遵循和运用替代原则时，应做到熟练、正确和合理，在实际估价活动中着重把握两点：一是尽量根据已知价格的类似房地产来推算出估价对象的未知价格；二是注意类似房地产价格对估价对象的制约，即同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产估价的结果应有一个合理的价格差。