警惕房地产数量和价格双重泡沫

警惕房地产数量和价格双重泡沫^[1]

国家统计局2010年8月初发布的数据显示，在过去半年时间里，房地产商手中库存的住宅面积不仅没有增加，反而略有减少。这和北京、上海这样的大城市里发生的情况很不一样。6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为1.92亿平方米，其中待售住宅面积1.06亿平方米。这两个数字与2009年6月末的数据相比分别增长了6.4％和0.2％。但是和2009年底的数据相比，待售商品房面积减少了765万平方米，其中，待售住宅减少了848万平方米。此外，与2010年前六个月全国商品房销售面积3.94亿平方米相比，当前的待售数量也许只能供应三个月的销售。在大约200亿平方米的住房面积存量当中，占比也不到1％。因此从全国的情况来看，目前的待售商品房规模没什么问题。

不过，即使从全国情况来看，情况也很快会改变。2009年下半年大量的房地产项目开工。从2010年年中开始，这些项目将陆续竣工，并增加商品房供应。因此，预计待售商品房面积很快会加速增长。2009年上半年房地产开发投资完成1.43万亿元，其中住房投资仅略高于1万亿元。而在2009年下半年，这两个数字分别刷新为2.19万亿元和1.54万亿元。下半年比上半年增长了50％以上。2010年上半年的房地产投资回落到比较正常的水平：房地产开发企业完成投资总额1.97万亿元，其中住宅投资回落到1.37万亿元，但仍比2009年同期增长了38.1％和34.4％。

在住房市场上，与待售住宅性质接近，但比待售住宅规模更大的是空置房。空置房和待售房都是闲置的商品房。差别在于空置房已经完成了第一次交易，而待售房还在开发商手上。目前没有任何部门公布有关住宅空置规模的权威数据。一个来源不明、引起不少争议数据是“全国有6540万套房屋空置”。如果这个数据可信，那么我国城镇空置的住宅面积接近60亿平方米，城镇住宅空置率接近30％。北京联合大学课题组通过抽样调查得到的结果是27％，二者比较接近。此外，中央电视台“经济半小时”栏目记者在京津地区调查了一些“卫星城”，发现了数个住宅套数上万，但入住率低于30％甚至低于10％的居民区。这不仅证明了大量空置房的存在，而且直接展示在公众面前，有可能改变房地产市场预期和投资者行为。

如果上述调查结果接近真实情况，那么中国的住宅市场上已经形成了一个巨大的住房数量泡沫。在已经明显供大于求的市场上，当前的房价水平是无法维持的，因此还有一个脆弱的价格泡沫。一旦紧缩宏观经济政策，这一泡沫就可能瞬间被刺破。即使宏观经济政策没有紧缩，某些改变市场预期的偶然因素也可能导致泡沫破裂。在2010年的房地产业调整政策不变的前提下，下半年的新房竣工就有可能成为刺破这个泡沫的最后一根稻草。总之，房价下跌只是一个时间问题，而下跌的幅度超过此前的预期。

即将增加的待售商品房会对房地产市场形成多大的冲击，可能是2010年下半年中国经济存在的最大不确定性。受房地产业影响最大的银行部门可能已经意识到问题严重。据彭博社（Bloomberg）今天报道，银监会要求各家商业银行进行更加严格的压力测试，测试情景设计为个别房价涨幅过大的城市的房价下跌60％，某些房价稳定的城市的房价不再明显下跌。此前进行的压力测试是基于所有城市的房价都下跌30％。

实际上，有些楼盘的成交价格已经下降，房地产市场交易双方预期房价还将继续下降。由于不知道会降多长时间、降到什么水平，以至于买卖双方分别在一二级市场上观望，导致成交量下降。在二手房市场上，原本打算卖房的房主目前还不忍心降价，处于惜售、观望的状态，导致二手房市场成交量稀少。在新房市场上，有的买家因为得不到银行贷款而无法买房，有的买家因为预期房价下跌而暂时观望，这也导致成交量下降。国家统计局公布的数据显示，北京、上海两直辖市上半年的商品房销售面积同比下降了31.5％和35.8％，但是成交均价仍然比2009年同期高出60％和22％。

【注释】

[1]2010年8月6日发表于《21世纪经济报道》。