海南房地产泡沫，万通生死抉择

正当万通在海南炒地产炒得如火如荼之时，危机却悄悄降临。在海南炒地产的人可谓成千上万，大规模的炒作也带来了经济泡沫。面对危机，如果继续在海南炒房，待到泡沫破灭之时，万通也将万劫不复。这是生死存亡的关键时期，潘石屹他们该如何抉择呢？

坎里那些事儿

随着海南经济第二波热潮的到来，在短短半年的时间里，万通就积累下了超过千万元的资金。在赚到第一桶金之后，万通六君子的胆子越来越大，当时冯仑就说：“没钱都赚钱，有钱还不赚大钱。”万通六君子的信心一下子树立起来。

大规模的土地炒作，带来了经济泡沫，只不过，当时被胜利冲昏头脑的人们根本意识不到这一点。冯仑曾经这样描述当时海南房地产的狂热情形：“那时候炒房近乎狂热，大家天天打招呼，都是说不留神又赚钱了，那个时候给小费，一次性给20万。当时海口本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下的都在乡下。不过就是这样的人口基数，海南省的房地产公司却达到了1.8万家。”

近两万家房地产公司，平均每80个人就有一家房地产公司。这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹他们一样，都是在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，不过他们手中传递的不是花，而是地皮和房子。每个玩家都想在游戏结束前把手中的“花”传给下一个人，但是最终“花”还是要砸在一些人手里。

当时海南房地产可谓是热火朝天，以四大银行为首的资金，包括大型国企以及乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道纷纷进入房地产市场。当时有着一个非常盛行的说法：“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”满大街都是操北方各省口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或者刚刚挖了一个坑的“大厦”。

时隔多年，下面这组数据依然让我们心有余悸：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，房价增长超过4倍。通过这组数据可以发现海南省当时的房地产热度是一种怎样的景象。

一个偶然的机会，让潘石屹意识到了现实情况的严重性。有一天，为了核实一个项目的审批情况，潘石屹到海口市规划局查找资料，不料却吃了闭门羹。无奈之下，他下楼买了五斤桔子和一条三五烟放在这位工作人员的桌子上，于是所有的数据资料都可以随便翻阅。

看完了自己要了解的楼盘情况，潘石屹顺带翻阅了一些其他资料，结果两个数字引起了他的注意：海口当时的人均住房报建面积是50多平方米，而同期北京的人均住房面积才7平方米。一个穷得叮当响的地方，居然比首都多出如此之多，凭着商人的直觉，潘石屹感觉到海南的房地产要出事了。

果不其然，1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。第二天，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等16条整顿措施，可谓招招致命。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离。这场调控的遗产是给占全国总人口0.6%的海南省留下了占全国10%的积压商品房，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

至此，海南经济泡沫宣告破灭。潘石屹以及众兄弟，该何去何从呢？

潘石屹的战术

1．居安思危，抬头看路

当整个海南省都热血沸腾之时，潘石屹却并没有因为赚钱容易而变得失去理智。当很多人都在将一个大坑炒成一座大厦，甚至一个大坑被当作大厦转手十几次也无人知晓它只是一个大坑时，他竟然锲而不舍地要求去海口市规划局查看房地产项目资料。这就有了上文提到的在地产界人人皆知的“五斤桔子逃生记”。我们不得不佩服潘石屹当时居安思危的意识。

其实为了公司更好的发展，潘石屹在公司赚得第一桶金之后就曾想过把业务带出海南。几年没有回家的潘石屹，想到了可否在家乡发展业务。那时的潘石屹已经不是西北的一个穷学生了，也不像刚刚下海时那样囊中羞涩，经过几年的打拼，特别是在“万通六君子”聚首之后，潘石屹已经赚了不少钱。当时的潘石屹不仅形象体面，同时也可以吃上一顿好饭、出门乘坐出租车。不过由于当时的西北的确太穷了，整个环境让潘石屹看不到任何投资价值，在转了一圈之后，潘石屹决定放弃这个念想。虽然回家拓展业务不成，但居安思危、抬头看路的潘石屹已经开始寻找避开危机的办法了。

2．受命回京，分散风险

虽然潘石屹通过在规划局看到的数字意识到了危机，不过在避开房地产泡沫中起决定作用的还是冯仑。由于冯仑曾经在仕途中广结人脉，他在海南房地产泡沫破灭之前就得到了来自北京政策层面的比较充分的消息。正是这些信息坚定了万通撤出海南的决心。

潘石屹、冯仑、王功权等人在海口的北方大厦紧急开了个会，凑在一起，商量如何分散现有的风险。冯仑当时就说：“海南的房子炒得有点儿过火了，形势不妙，我们该收场了。北方的地盘大，有发展空间，我们得去占个地。” 开会讨论时，还有一些人表示了犹豫，王功权在这个过程中也发挥了相当作用，开会讨论的时候，王功权非常坚决，并表示撤出海南、前往北京的决定，理解的要执行，不理解的也要执行，谁不执行就撤谁的职务！

在大家都同意撤出海南、前往北京之后，接下来就有一个派谁先去的问题。由于在六个人中，潘石屹的商业敏感度最强，所以大家都比较倾向于让潘石屹先去探路。潘石屹自己也比较清楚自己的优势，于是主动提出自己先去。就这样，潘石屹从公司领了5万元差旅费，踏上了北上的征途。这也是万通安全撤出当时经济濒临崩溃的海南，挥师北上的开始。

坎外真经

1．企业家一定要有自己的判断

一个成功的企业家一定是一个拥有自己独立判断的企业家。如果总是一味轻信别人、人云亦云，或者总是被现实呈现的表象所迷惑，那他永远都只能成为多数人，不可能从激烈的竞争中脱颖而出，无法成为一个卓有成就的企业领袖。潘石屹及冯仑等在那个众人对房地产趋之若鹜的年代，依然能够保持自己独立的判断，意识到房地产的泡沫危机，才有了后来万通的全身而退。

2．激流勇“退”

在中国的文化里，大家普遍认可和提倡的应该是激流勇进，但是在有些时候，“激流勇退”也不失为一种明智之举。

美国美林证券公司的创始人查尔斯·梅里尔在1928年的股票市场中激流勇退,使得美林证券在1929年开始的大萧条中得以幸存。查尔斯·梅里尔是一个乐天派，虽然他出身贫穷，却靠个人奋斗跻身华尔街。梅里尔对股票投资有着惊人的洞察力，1929年美国大萧条来临之前，他预测到股市将会遭受重创，因此早在1928年梅里尔就开始提醒他的顾客出售手中的股票，几乎所有的人都对他的意见嗤之以鼻。但是梅里尔相信自己的判断，及时将公司的大部分股票兑成现款，从而让美林证券公司逃过了那场大劫难，梅里尔也由于这一明智之举而永载美国金融界史册。

激流勇退不是懦弱无能，而是一种智慧，只有真正聪明、能够认清形势的人才能做到激流勇退。潘石屹和冯仑他们在处理此次危机之时真正做到了审时度势，果断退出。虽然当时炒房的利润是非常诱人的，但是相比于企业的生死存亡，一些暂时的利润绝对是微不足道的。正是因为他们在海南房地产市场的激流勇退才让万通得以幸存。