房产新政下情势变更原则的适用

【法理】

近几年来，房地产价格过快上涨，购房压力已经成为阻碍民生保障的重要问题，引起了国务院的高度重视。2010年到2011年，国务院连续出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等文件，国务院各部委更是制定了一系列的配套细则以促进调控政策的有效落实。这些政策从宏观层面积极调控房地产市场的供求关系，同时又在微观上影响了房地产交易关系中的权利义务，尤其是房屋买卖合同的履行。而在具体的司法实践中，对于是否可适用情势变更原则解决宏观调控下的房屋买卖合同纠纷，不同地区存在不同的处理方式。

一、情势变更原则的适用

情势变更原则针对合同履行，是指合同有效成立后，因当事人不可预见、不可归责于当事人的事情发生，导致合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚信原则、显失公平时，则应允许变更合同内容或者解除合同。^[1]

1．情势变更原则的适用条件

第一，客观上发生了重大的情势变更。情势变更中的“情势”是指合同成立所依据的基础和环境等一切客观事实，包括政治、经济、法律及商业上的种种客观情况；而所谓“变更”是指合同赖以成立的环境或基础发生变化，并且此变化一定是一种根本性的变化。从我国最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条来看，只要具有无法预见之性质，并且不属于不可抗力和商业风险，其变动会造成显失公平后果的事件，都属于情势变更。因此，法律政策调整、罢工、经济危机、汇率变动等都可能引起情势变更，具体还要根据这些情势对于合同权利义务的影响程度来判断。^[2]

第二，情势变更须发生于合同成立后、履行终止前。情势变更原则事实上是合同关系中因重大变故而导致的双方利益失衡问题，所以时间上严格地限制在合同成立后、履行终止前。对于迟延履行期间是否可以适用情势变更原则，王利明教授认为，迟延履行本身就是一种违约行为，在这期间发生之情势该由债务人自己承担责任。

第三，情势变更须不能预见且不可归责于当事人。情势变更中的“不可预见性”要求当事人在订立合同时不能够预见嗣后所发生的重大变化。如果能够预见（具备相应的预见能力）而没有预见，就属于当事人的主观过错，应承担变更后的不利结果；如果能够预见并且确实预见，则当事人的行为就属于自甘冒险，也应承担变更后的不利结果。

第四，维持合同原有效力明显不公平或不能实现合同目的。情势变更原则是对“契约必须严守”的一种否定，只有当情势的变更严重到完全破坏合同当事人之间的利益均衡，继续维持原有合同的效力将对一方明显不公平或导致一方不能实现合同目的时方可适用。实践中常出现的例子是履约成本的增加，但须注意的是，这里强调增加的履约成本必须达到一定的程度，致使当事人的履约陷入严重的不利益。一般的履约成本增加可以看做正常的商业风险。

2．情势变更的司法适用

我国司法实务界对情事变更原则的态度表现为积极且慎重。2009年4月27日，最高人民法院发出《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》，要求对于《合同法解释（二）》第26条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。2009年7月7日，最高人民法院发出《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》。该意见第一部分就提出，慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系。该意见认为，人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。^[3]

3．情势变更与商业风险的异同

情事变更与商业风险十分相似，清楚地区分二者一直是司法实践中的重要难题。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中也明确要求法院“要合理区分情势变更与商业风险”。笔者认为其区别主要有以下几个方面：

（1）当事人对商业风险与情事变更的可预见程度不同。情事变更的事由当事人无法预见，不以当事人的意志为转移，也就是说当事人既没有预见的能力，也没有预见的可能。而正常的商业风险，虽然其发生也具有不确定性，较难预料，但是仍旧遵循正常的商品生产交换的价值规律，属可预见的正常风险。

（2）客观情况对合同履行的影响程度不同。在商业风险与情势变更中，客观情况对合同履行存在不同影响：在商业风险中，变化的客观情况可能仅仅是增大履行合同的成本，没有改变合同的目的，合同依然具有履行的可能性；而在情势变更中，变化的客观情况可能已经完全改变了订立合同的目的，使合同根本不具有履行的可能性。借鉴奥特曼公式对于交易基础障碍的界定，情事变更发生后，如果仍然令当事人严格履行原订契约，是否无期待可能性，或者就相对人而言，是否构成权力滥用。^[4]

（3）可归责性不同。因为客观情况的变化无法预见，所以情势变更不可归责于合同的当事人，而正常的商业风险在客观上是可以预见的，当事人没有预见可能是由于其预见能力不足、经验不够或者不遵循市场经济规律等可归责于其自身的原因导致的，应当就自己的行为承担后果。

二、房产调控新政下情势变更原则的适用

1．房屋买卖合同纠纷的主要原因

近几年的房产新政对于房地产市场产生了巨大冲击，在这一过程中出现的房屋买卖纠纷也比比皆是。全国陆续出现了一些交易者以国家和地方政府调控政策变化为由，要求解除房屋买卖合同的诉讼。主要理由包括：（1）买房者因首付比例提高，不能负担，而要求解除买卖合同；（2）买房者因贷款利率提高，不能负担，而要求解除买卖合同；（3）买房者因第三套房禁贷，不能以其他方式支付，而要求解除买卖合同；（4）买房者因不符合相关条件（例如在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭等）不能在本市购买住房，房屋不能过户登记，而要求解除买卖合同。^[5]

2．房产新政的性质

在房产新政中，主要以《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）和《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“国八条”）为标准，各地根据自身情况出台了一些具体的实施细则。从性质上说，这些都只是法律效力较低的规范性文件，而非真正的法律或者行政法规。而对于房产新政的性质，学界主要存在三种观点：

第一种观点认为属于房产新政不可抗力。国家房产新政的重大调整对购房者和开发商来说都是无法预料的，属于买卖双方都无法预见的风险。由于新政中提高了第二套房的首付比例及贷款利率，停止对第三套房的贷款，从而导致买方未能通过银行贷款以履行付款义务。因此，如果商品房或房屋买卖合同中明确约定买方通过银行贷款的方式付款，现因房产新政调整不能获得银行贷款，造成买方无力支付购房款的，属于不可抗力。^[6]第二种观点认为房产新政应该属于正常的商业风险。购房行为本来就是一个商业投资行为，购房者就应该承担正常的商业风险。既然属于商业投资行为，就应该让投资者自己承担正常的商业风险。^[7]第三种观点认为房产新政属于情势变更。此观点认为，房产新政是买卖双方订立合同时无法预见的重大变化，对买房人明显不公平或不能实现购房目的，买房人可以请求变更或者解除合同而无需承担违约责任。^[8]

对于房产新政的颁布实施及其中的具体内容，一般人无法预测，符合不可抗力的第一项条件；但房产新政的实施效果并不直接影响合同的法律效力，所产生的问题也通过其他渠道解决，不符合不可抗力“不能避免”的特点。例如，新政要求提高首付比例造成购房者资金不足，如果此时其他的融资渠道畅通，则购房合同就可以正常履行，这种情况下，新政就属于可以控制的范围，因而不成为不可抗力。另外，房产新政的内容较为广泛，主要包括首付比例的提高、贷款利率的提高、禁发第三套房贷和禁购政策。不同的政策具有不同的影响力，不能够笼统将房产新政定性为商业风险或情势变更，而应该具体分析。

事实上，从2009年开始，中央就开始了房地产市场的调控，尤其体现在对房价调控的各项措施，主要包括提高首付比例、提高贷款利率、禁止银行发放第三套房贷款和禁止购房。在此背景下，一般的交易人对前两项内容应具有预见的能力，也具有预见的可能，且客观情况的变化不一定会使合同的履行一定陷入困境。因为对于经济能力较强的交易人来说，提高首付比例和提高贷款利率增加了其经济负担，但被提高的履约成本还在承受能力范围内，是可以克服的。因此有学者主张在个案中考虑认定为商业风险。而后两项内容较前者更为严厉，直接规定为“禁贷”与“禁购”，一般交易人不仅难以预见，更是难以克服。其中“禁贷”会大大加剧交易人的交易成本，增加交易难度，但并不意味着绝对的阻碍交易；“禁购”政策直接规定房屋不能过户登记，严重阻碍了合同目的的实现。“禁购”与“禁贷”更容易构成情势变更。

3．情势变更原则的具体适用

情势变更原则具有两层效力，第一层是在还能实现合同目的的情况下，让合同当事人就合同内容进行变更后继续履行，以适应发生的新情况；第二层是在不能实现合同目的的情况下，解除合同。在房产新政下，情势变更原则可以考虑做如下适用：

（1）变更部分合同内容并继续履行合同。对于虽然政策调整，但是购房人仍然有实际支付能力的情形下，可以通过调整贷款数额、首付比例以及办理其他手续的时间来平衡双方当事人的法律关系。认定购房人是否有实际支付能力，要根据房屋的总价、首付、月供、利息等数据的差额综合分析购房人的经济能力、履行利益和因为情势的变化需多付出的履行成本。

（2）解除合同。由于限购、禁购措施的出台导致买卖合同无法履行的，受不利影响的一方可以要求解除合同。解除合同后，据《合同法》第97条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。如果已经支付了相应款项，可以要求返还。有学者认为，由于情事变更解除合同，不承担违约责任，所以已经交付定金的，定金应该返还。双方当事人之间可以根据经济情况分摊损失，可以依据公平原则进一步调整解除合同后的利益关系，判决一方适当补偿另一方。如果在解除合同过程中，由于买卖双方没有履行相应的通知义务或者再协商义务，应当承担相应的过错责任。^[9]

【相关法律法规及司法解释】

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第二十三条

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年）第二十六条

最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2009年）

一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系

1．当前市场主体之间的产品交易、资金流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资金不足等诸多因素的影响而产生大量纠纷，对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

2．人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危机和国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。

3．人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。

【案例】

案情简介

原告张某诉称，2010年4月12日，其与宋某经由北京某房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定以555万元的价款从宋某处购买房屋一处。张某于合同签订当日向宋某支付了购房定金15万元，并约定双方应积极配合银行，于2010年5月30日前向银行办理贷款申请手续，同时签署备案合同，原告拟贷款金额为200万元，原告承担相应的贷款费用。但合同签订后，2010年4月30日北京市人民政府颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。该通知明确要求，商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。因原告不符合通知中的贷款条件，导致原告无法按照预期办理房屋贷款手续，故原告起诉要求解除双方于2010年4月12日签订的存量房屋买卖合同。

被告宋某辩称，张某提出要求解除该合同的理由不成立，是故意违约的借口。因为：（1）根据存量房屋买卖合同第8条和第10条约定，双方已对政府政策调整的因素做了由张某承担的约定。（2）根据合同的约定，即使贷款未获批准或买受人没有选择再次申请贷款，买受人也应补足购房首付款。买受人对申请贷款不作为可以视为买受人没有选择申请贷款。（3）金钱债务不发生“履行不能”。存量房屋买卖合同中买受人是应履行而未履行支付金钱的义务，不存在因政策变化“履行不能”的问题。因此不同意张某的诉讼请求，要求继续履行合同。

审理及判决

北京市海淀区人民法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。本案中，张某与宋某签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张某家庭住房数量已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋，属于《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张某在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，要求继续履行合同对其明显不公平。因此，判决解除双方的合同，宋某返还张某交付的定金15万元。

分析

本案是一起典型的因房产新政而导致的房屋买卖合同纠纷。北京市海淀区法院在审理中认定房产新政中“禁止银行发放第三套住房贷款”的内容符合情势变更原则的适用条件，判决支持原告解除合同的诉讼要求。对于这一审理结果，学界存在不同的看法。

第一，“禁贷”是否一定构成情势变更。“禁贷”对于购房者来说，增加了其交易成本与交易难度，但并不是绝对地阻碍合同实现，是否认定为情势变更应考量案件的具体情况决定。在本案中，法院可以依职权对原告的履约能力进行调查。如果查明，原告即使在不能获得银行贷款的情况下，仍然具有购房能力，那么新政中的“禁贷”就不会对合同的履行造成恶劣影响，合同的履行也不会使当事人承受明显不公的结果。而在此案中，法院忽视了这一点，没有区分“禁贷”政策对不同交易主体的影响，直接认定其符合情势变更原则。这种定性对审理结果影响巨大，理应慎重。尤其要强调的是，对于炒房的投资人来说，其经济实力、融资实力、预见能力都远远高于普通交易人，所以对这一类群体适用情势变更原则时应采用高于普通交易的标准，否则会为其投机留下法律漏洞。

第二，符合情势变更原则是否就一定判决解除合同。情势变更原则具有双重效力，表现为“或变更合同内容，或解除合同”，其目的在于保障合同当事人的利益平衡。也就是说，如果通过变更合同内容就能够促使合同履行，并且使双方当事人的利益都得到有效的保障，那么应当首选变更合同内容；只有在变更合同内容也无法实现合同目的，不能纠正当事人的利益失衡的情况下，才能够选择解除合同。那么，从鼓励交易的角度出发，有学者认为本案中法院应当优先考虑通过变更合同内容来促成交易。具体来说，本案中的原告是因为未能获得银行贷款而面临购房压力，如果双方能够就付款方式、付款期限等重新约定，则原被告之间的合同关系还有可能继续维持。因为，处理此类案件时，法院应当或用调解手段，能促成变更合同内容就不轻易地判决解除合同。

【注释】

[1]崔建远主编：《合同法》，法律出版社2007年版，第123页；韩世远：《合同法学》，高等教育出版社2010年版，第189页；韩世远：《情事变更原则研究》，《中外法学》2000年第4期。

[2]王诗瑶：《论情事变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用》，中国政法大学2011年硕士论文。

[3]王成：《情事变更、商业风险与利益衡量——以张革军诉宋旭红房屋买卖合同纠纷案为背景》，《政治与法律》2012年第1期。

[4]［台］彭凤至：《情势变更原则之研究》，五南图书出版社1986年版，第53页。

[5]徐楚：《房产新政引起的房屋买卖合同纠纷问题研究》，《法制与社会》2011年8月（上）。

[6]叶金荣：《房产新政下的法律热点——违约，还是情势变更》，《检察风云》2010年第13期。

[7]王学剑：《房产新政对商品房买卖合同的影响》，《中国律师》2010年第7期。

[8]徐楚：《房产新政引起房屋买卖合同纠纷问题研究》，《法制与社会》2011年第22期。

[9]王诗瑶：《论情事变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用》，中国政法大学2011年硕士论文。