房价的变更原则

问题7　如果房屋出卖人所交付的房屋面积与约定的面积一致，但是交付时的市场价格相对于买方购房时的价格大幅下降，买方可否要求变更合同约定的价格？

房价的涨跌是市场经济的正常现象，也是经济规律的客观作用。由于房屋也作为市场的商品，其价格受多种因素会出现波动的情形。国家在宏观上对房产价格进行调控或者监管时出台了一系列政策，例如：加息、提高首付、限购令、征收房产税、提高契税、营业税的调整等，这些政策对房产已经产生了影响。一般买房的程序为：看房→签合同→预付款→交房→交付剩余房款。在签订合同阶段，买房者和开发商所谈定的价格如果高于交房时房屋的价格，那么由谁来承担此种房价下跌引发的风险？购房者可否要求更改合同关于房价部分的规定？

【问题分析】

房价的上涨，开发商和买房者都会从中获益。同理，房价的下跌让开发商赚得越少，也让已经买房的人甚感不值。现在各地纷纷出现的退房潮最根本的原因就是房价的下跌损害了已购房业主的利益。

对于已购房者可否要求在合同中重新改价格有两种观点：一种观点认为，应当适用情势变更原则对买受人的请求予以支持。买房者除了投机炒房者外，大多是花费多年的积蓄，甚至以按揭的方式沦为“房奴”，一套房子对他们来说倾注了大量心血。房价大跌对他们而言是多年财富积累的损耗，多数人都难以接受。另一种观点认为，买房是自主行为，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏，应当严格按照合同约定的价款予以履行，不应该支持买受人的请求。

按照法律的规定，情势变更原则是指合同依法成立后、完全履行之前因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续履行合同会给一方当事人造成显失公平的损失，法律允许当事人变更或解除合同而免除承担违约责任。所谓“情势”，系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实，包括政治、经济、法律及商业上的种种客观状况，具体如：国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值、国内和国际市场运行状况，等等。

所谓“变更”，指这种情势在客观上发生异常变动。这种变更可以是经济的，如通货膨胀、币值贬值等；也可以是非经济因素的变动，如战争导致的封锁、禁运等。该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。

由此可见，房价是一种物价，是属于情势一类，但是房价的下跌不是一般市民所能预料的，而是由诸如通货膨胀等经济动荡所造成的，而大多是由于国家的宏观调控政策等正常市场风险所致。因此，房价的下跌不会导致房屋买卖合同赖以成立的基础都丧失，更不会使购房者的目的即获得房产不能实现，是买卖双方都应当预料到的和应当承担的交易风险。所以，不能适用情势变更原则请求变更合同的约定或者解除合同。

既然房价的涨跌是正常的市场交易风险，那么购房者在签订这笔交易就应当自负盈亏。根据相关法律规定，商品房买卖合同自业主与开发商双方签字盖章之日起成立并生效，合同生效后，双方就应该全面适当地履行合同义务，即开发商应当按时按质交付房屋，业主应按约定支付房款。如果双方在合同中没有约定开发商以交房时候的价格收费，那么，业主的要求也是缺乏事实依据即合同依据的。

当然，在合同没有明确约定房屋价格的情况下，可以订立补充协议予以解决，或依合同的有关条款或者交易习惯来确定。仍不能确定的，依订立合同时履行的市场价格履行，但是如果依法应当执行政府定价或者政府指导价的，则按照规定履行。

【专家提示】

开发商和购房者作为房地产交易市场的主体，两者都要遵循诚实信用原则，不能规避正常的商业风险而唯利是图。买卖双方当事人在意思自由的情况下签订的买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的禁止性规定，对当事人都是有约束力的。因此，买卖双方在交易时对交易的对象、价格等是经过充分了解、认知、谈判、协商后，双方自愿达成的合意，一经签订，双方必须严格遵守，发生纠纷双方必须依据合同的约定来解决，不能超越合同条款的，提出无依据的要求。因此，退房者应当理性看待楼市价格的升降。投资毕竟是存在风险的，做有风险的事，无异于赌博，有赢就有输。房屋价格下降，业主找开发商退房还钱或者不交付剩余房款，如果房屋价格上涨，是不是开发商也要找业主补交增值款呢？显然，这是违背市场交易规则的。

【典型案例】

朱某于2008年在北京××区购置了四套商品房，其中一套全款，一套按揭，另两套以朋友名义按揭，四套房全为期房，约定2010年年底交房。2010年年底房价下跌，朱某的直接经济损失超过百万元，要求开发商退房或者更改合同约定的价格。

该案例中，朱某的行为属于“炒房”，买房是为了获取再次交易的高额差价，属于典型的投资行为。但是房地产市场的不景气，导致房价的大跌会致使这一群人受到严重的经济损失。对于朱某来说，退房将面临以下几个问题：一是与开发商之间签订的购房合同，如果没有法定的事由，开发商肯定不同意解除合同，通过诉讼程序也未必能得到满意的判决；二是朱某逾期没有归还银行的贷款，银行起诉朱某并在××银行征信系统作其逾期记录会对朱某的信用造成严重影响，事后再向银行贷款则很难办到；三是由于其中两套房屋用朋友的名义所购，银行也势必会起诉其朋友，由其朋友向银行承担责任。他与他朋友之间的私下协议也是一个亟须解决的问题。

从该案例可以看出，投资者在作决策进行房产投资时要预计市场变化带来的交易风险，遇到房屋价格下跌的情形时，不是简单地要求修改合同或者退房就可以化险为夷的。毕竟，市场秩序都需要有规则来维持。