建设工程监理合同管理

6.2　建设工程监理合同管理

6.2.1　建设工程监理合同的概念和特征

1）建设工程监理合同的概念

所谓建设工程监理合同，是指委托人与监理人就委托建设工程项目监理签订的明确双方权利义务的协议。

2）建设工程监理合同的特征

建设工程监理合同具有如下特征。

（1）建设工程监理合同，从性质上说是委托合同。

《合同法》第276条规定，建设工程实施监理的，发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应当依照本法以及其他有关法律、行政法规的规定。委托人通过监理合同把建设工程项目的一部分管理权授予监理人，委托其代为行使，符合委托合同的法律特征，因而属于委托合同。

（2）建设工程监理合同对双方当事人的要求条件较高。

建设工程监理合同的双方当事人应当是具有民事权利能力和民事行为能力、取得法人资格的企事业单位、其他社会组织，个人在法律允许的范围内也可以成为合同的当事人。作为合同当事人的监理单位，是持有相关资质证书，具有法人资格的专业机构。而委托人必须是有国家批准的建设项目，落实投资计划的企事业单位、其他社会组织及个人。

（3）建设工程监理合同是要式合同。

根据《合同法》第276条规定，建设工程实行监理的，发包人应当与监理人采用书面形式订立委托监理合同。发包人与监理人的权利和义务以及法律责任，应当依照本法委托合同以及其他有关法律、行政法规的规定。

（4）建设工程监理合同的客体是服务行为。

工程建设实施阶段所签订的其他合同，如勘查设计合同、物资采购合同的客体是知识成果、物，而监理合同的客体是服务行为，即监理工程师凭借自己的知识、经验、技能受委托人委托为其所签订的其他合同的履行实施监督和管理等行为。

6.2.2　建设工程监理合同应具备的条款

建设工程监理合同的合同条款包括以下几个方面：

①合同内所涉及的词语定义；

②监理人的义务；

③委托人的义务；

④违约责任；

⑤支付；

⑥合同生效、变更、暂停、解除与终止；

⑦争议解决；

⑧其他。

6.2.3　建设工程监理合同示范文本的组成

我国住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局于2012年3月27日颁布的《建设工程监理合同（示范文本）》（GF—2012—0202）（以下简称“合同”）由协议书、通用条件和专用条件组成。

“合同”的主要内容包括委托监理的工程概况、监理期限、监理报酬及其支付、双方权利义务、违约责任以及争议解决等。

监理合同除“合同”之外还应包括：

①中标通知书（适用于招标工程）或委托书（适用于非招标工程）；

②投标文件（适用于招标工程）或监理与相关服务建议书（适用于非招标工程）；

③合同签订后，双方依法签订的补充协议也是合同文件的组成部分。

1）通用条件

通用条件的内容涵盖了合同中所用词语定义、适用范围和法规，签约双方的责任、权利和义务，违约责任、合同生效、变更与终止，监理报酬，争议解决以及其他一些情况。它是监理合同的通用文本，适用于各类工程建设监理委托，是所有签约建设工程都应遵守的基本条件。通用条件主要有如下内容。

（1）词语定义。

词语定义是“建设工程监理合同”中专用名词的含义，这些名词的含义是根据合同的特殊需要而定的，它可能不同于其他文件或词典内的定义或解释。在“合同”中，这些专用名词只能按特定的含义去理解，不能任意解释。

①合同当事人。

“委托人”是指本合同中委托监理与相关服务的一方，及其合法的继承人或受让人。

“监理人”是指本合同中提供监理与相关服务的一方，及其合法的继承人。

委托人和监理人构成了合同的“主体”。委托人和监理人在合同当中具有平等的法律地位。委托人和监理人经协商一致签订监理合同，在履行合同过程中双方都依法享有权利和义务，他们都处于监理合同这一民事法律关系的主体地位，这种主体地位是平等的。它不同于政府对经济的管理。因此，签订合同的双方即使有上下级的隶属关系，但在履行合同中也互为平等主体，双方是民事法律关系。

由于监理委托合同是双方当事人协商一致后签订的，因此，无论是委托人还是监理人，未经双方的书面同意，均不能将所签订合同的议定权利和义务转让给第三者。

②合同的标的。

“工程”是指按照本合同约定实施监理与相关服务的建设工程。

监理合同的标的是监理人为委托人提供的监理服务。在《工程建设监理规定》中规定，工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量，进行工程建设合同管理，协调有关单位间的工作关系。

按照这一规定，委托人委托监理业务的范围非常广泛，从工程建设各阶段来说可以包括项目前期立项咨询到设计阶段、施工阶段、保修阶段的监理。在每一阶段内，又可以进行投资、质量、进度的三大控制，信息、合同、安全三项管理及有关单位间工作关系的协调。

工程建设监理包括工程监理的正常工作、附加工作。

工程监理的“正常工作”指建设工程监理合同订立时通用条件和专用条件中约定的监理人的工作。如工程技术咨询服务，即进行可行性研究，分析各种方案的成本效益等。

工程监理的“附加工作”是指合同约定的正常工作以外监理人的工作。

除了上述合同当事人及合同标的外，通用条件中还约定了下述定义。

“承包人”是指在工程范围内与委托人签订勘察、设计、施工等有关合同的当事人，及其合法的继承人。

“总监理工程师”是指由监理人的法定代表人书面授权，全面负责履行本合同、主持项目监理机构工作的注册监理工程师。

（2）双方的义务。

在我国住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局颁布的《建设工程监理合同（示范文本）》（GF—2012—0202）中明确约定双方义务如下。

①委托人的义务。

告知。委托人应在委托人与承包人签订的合同中明确监理人、总监理工程师和授予项目监理机构的权限。如有变更，应及时通知承包人。

提供资料。委托人应按照约定，无偿向监理人提供工程有关的资料。在合同履行过程中，委托人应及时向监理人提供最新的与工程有关的资料。

提供工作条件。委托人应为监理人完成监理与相关服务提供必要的条件。

委托人应按照约定，派遣相应的人员，提供房屋、设备，供监理人无偿使用。

委托人应负责协调工程建设中所有外部关系，为监理人履行合同提供必要的外部条件。

委托人代表。委托人应授权一名熟悉工程情况的代表，负责与监理人联系。委托人应在双方签订本合同后7天内，将委托人代表的姓名和职责书面告知监理人。当委托人更换委托人代表时，应提前7天通知监理人。

委托人意见或要求。在本合同约定的监理与相关服务工作范围内，委托人对承包人的任何意见或要求应通知监理人，由监理人向承包人发出相应指令。

委托人应在专用条件约定的时间内，对监理人以书面形式提交并要求作出决定的事宜，给予书面答复。逾期未答复的，视为委托人认可。

委托人应按合同约定，向监理人支付酬金。

②监理人义务。

收到工程设计文件后编制监理规划，根据有关规定和监理工作需要，编制监理实施细则。

熟悉工程设计文件，并参加由委托人主持的图纸会审和设计交底会议。

参加由委托人主持的第一次工地会议，主持监理例会并根据工程需要主持或参加专题会议。

审查施工承包人提交的施工组织设计，重点审查其中的质量安全技术措施、专项施工方案与工程建设强制性标准的符合性。

检查施工承包人工程质量、安全生产管理制度及组织机构和人员资格。

检查施工承包人专职安全生产管理人员的配备情况。

审查施工承包人提交的施工进度计划，核查承包人对施工进度计划的调整。

检查施工承包人的试验室。

审核施工分包人资质条件。

查验施工承包人的施工测量放线成果。

审查工程开工条件，对条件具备的签发开工令。

审查施工承包人报送的工程材料、构配件、设备质量证明文件的有效性和符合性，并按规定对用于工程的材料采取平行检验或见证取样方式进行抽检。

审核施工承包人提交的工程款支付申请，签发或出具工程款支付证书，并报委托人审核、批准。

在巡视、旁站和检验过程中，发现工程质量、施工安全存在事故隐患的，要求施工承包人整改并报委托人。

经委托人同意，签发工程暂停令和复工令。

审查施工承包人提交的采用新材料、新工艺、新技术、新设备的论证材料及相关验收标准。

验收隐蔽工程、分部分项工程。

审查施工承包人提交的工程变更申请，协调处理施工进度调整、费用索赔、合同争议等事项。

审查施工承包人提交的竣工验收申请，编写工程质量评估报告。

参加工程竣工验收，签署竣工验收意见。

审查施工承包人提交的竣工结算申请并报委托人。

编制、整理工程监理归档文件并报委托人。

（3）违约责任。

①监理人的违约责任。

因监理人违反合同约定给委托人造成损失的，监理人应当赔偿委托人损失。赔偿金额的确定方法在专用条件中约定。监理人承担部分赔偿责任的，其承担赔偿金额由双方协商确定。

监理人向委托人的索赔不成立时，监理人应赔偿委托人由此发生的费用。

②委托人的违约责任。

委托人向监理人的索赔不成立时，应赔偿监理人由此引起的费用。

委托人未能按期支付酬金超过28天，应按专用条件约定支付逾期付款利息。

（4）监理酬金支付。

监理酬金包括正常工作酬金、附加工作酬金、合理化建议奖励金额及费用。

如果委托人在规定的时间末支付监理报酬，自约定之日起，还应向监理人支付滞纳金。滞纳金从约定支付期限最后一日算起。支付监理报酬所采取的货币币种、汇率由合同专用条件约定。

（5）合同生效、变更与终止。

①合同生效。

合同生效除法律另有规定或者专用条件另有约定外，委托人和监理人的法定代表人或其授权代理人在协议书上签字并盖单位章后监理合同生效。

②合同变更。

合同变更有以下情形。

由于委托人或承包人的原因使监理工作受到阻碍或延误，以致监理期限及工作报酬的变更。

在委托监理合同签订后，实际情况发生变化，使得监理人不能全部或部分履行监理工作，导致监理内容的变更。

③合同终止。

监理人向委托人办理完竣工验收或工程移交，承包人和委托人已签订工程保修责任书，监理人收到监理报酬尾款，合同即终止。

（6）争议的解决。

①协商：双方应本着诚信原则协商解决争议。

②调解：如果双方不能在14天内或双方商定的其他时间内解决合同争议，可以将其提交给专用条件约定的或事后达成协议的调解人进行调解。

③仲裁或诉讼：双方均有权不经调解直接向专用条件约定的仲裁机构申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼。

2）专用条件

由于通用条件适用于所有的工程建设监理委托，因此，其中的某些条款约定得比较笼统，需要在签订具体工程项目的监理委托合同时，就地域特点、专业特点和委托监理项目的特点，对通用条件中的某些条款进行补充、修改。如对委托监理的工作内容而言，认为通用条件中的条款还不够全面，允许在专用条件中增加双方议定的条款内容。

所谓“补充”是指通用条件中的某些条款明确规定，在该条款确定的原则下，在专用条件的条款中进一步明确具体内容，使两个条件中相同序号的条款共同组成一条内容完备的条款。

所谓“修改”是指通用条件中规定的程序方面的内容，如果双方认为不合适，可以协议修改。

6.2.4　建设工程监理合同订立阶段的管理

在合同订立阶段应完成一份合法、公平、完整且对监理工作的实施有利的合同。只有一份公平、合法的合同才能作为合同管理的依据，才有可能保证监理人的合法权益。因此，在订立阶段应做好以下工作。

（1）仔细阅读合同文本，掌握有关法律、法规。

如合同内容违反法律和行政法规可能导致整个合同的无效或合同的部分无效。每一项的合同文本均须经过法律顾问、部门负责人、经理等的审查，以期尽量完善，确保利益最大限度地得到保护。

（2）严格审查签约主体的资格。

根据我国的法律规定，从事房地产开发的企业必须取得相应的资质等级，项目应是经依法批准的合法项目。如果违反这些规定，将导致所签合同无效。因此，监理人在签订《建设工程监理合同》时，对委托人的主体资格进行审查是一项重要的准备工作。

同样，我国对监理人也有相应的资质要求，如监理人不符合资质要求，则没有签订监理合同的资格，故委托人在签订《建设工程监理合同》时，也应审查监理人的资质。

对签约主体的资格审查，可以将风险隐患排除在外，为合同能够及时、正确地履行奠定良好的基础。

（3）严格遵守订立合同的法定程序和形式。

依据《招标投标法》必须招标的项目却末经招标投标，订立的合同视为无效。

监理人承担监理业务应当与项目法人签订书面建设工程监理合同，监理合同是法定的要式合同，应遵循法定形式，否则可能导致合同因形式不合法而无效。

（4）明确委托工作的范围。

在签订监理合同时双方要明确约定监理服务的范围和工作量。委托人委托监理业务的范围可以非常广泛。就工程建设各阶段来说，包括可行性研究阶段、设计阶段、施工阶段、保修阶段的全部监理工作或某一阶段的监理工作，在每一阶段都可以进行投资、质量、进度目标控制和信息、合同、安全管理。双方明确约定监理方服务的范围和工作量对合同履行过程中避免或减少争议的发生起着重要的作用。

（5）明确监理合同的履行期限和酬金的支付方式。

在签订监理合同时双方必须约定监理期限，明确监理期限何时开始，何时完成。双方还应约定在实际履行过程中需要增加委托工作范围或内容，监理合同需要延长服务期限时，双方也可通过协商另行签订补充协议。

此外，监理酬金及支付方式也必须明确，包括酬金总额、如何支付、支付时间和每次支付额、支付货币的币种等。

6.2.5　建设工程监理合同履行管理

建设监理合同的履行，是指监理方和委托人分别全面并适当的完成合同义务、实现合同权利的行为。

在监理合同的履行过程中，监理人一方面要积极、主动地行使合同赋予的权利，很好地履行监理责任，保护和得到其合法利益：另一方面必须严格、积极、全面地履行监理的责任和义务，在为委托人提供良好服务的同时亦为监理人树立良好的市场信誉。

1）做好合同分析和合同交底工作

为了很好地履行合同，在合同签订后、监理机构进场前应做好合同分析和合同交底工作。

①搞好监理合同分析，特别是合同风险分析，把合同中的规定落实到监理工作计划中。合同风险分析，主要是分析评价每一合同条款执行的法律后果可能给监理企业带来的风险。只有充分了解情况，制订相应对策，才能免受或少受损失，使监理工作得以顺利开展。

通过对合同进行全面分析，对合同内容中的重点或关键性问题做出特别说明和提示，如监理人的权利、责任、义务、监理酬金的计算方法、支付方式和条件以及合同变更的处理办法等。对合同履行问题进行研究，将合同中的约定落实到监理工作的控制、管理、协调工作内容中。

②在合同分析的基础上，逐级做好合同交底工作。将合同和合同分析文件下达到具体责任人，如商务部负责人、工程部负责人、财务部负责人、项目总监理工程师等人员，并由项目总监理工程师组织项目监理机构全体人员学习合同文件。根据不同部门的工作特点有针对性地进行合同内容的讲解，用简单易懂的语言和形式表达各部门的责任和权利、可能导致对自身不利的行为、哪些情况容易被对方索赔等合同中较为关键的内容，进一步落实合同责任，使参与项目监理工作的人员都了解相关的合同内容并能熟练掌握、正确履行。

此外，在项目监理机构的组建过程中，要注意落实各项合同约定。主要是依据监理投标书中的相关条款，组建项目监理团队，按约定时间进驻现场开展工作。

2）正确行使合同赋予的各项权利，严格履行监理责任和义务

①按委托人的要求，提交定期监理工作报告以及监理业务范围内的专项报告。

②积极行使选择承包单位的建议权，严格履行选择分包单位的认可权。

③审批施工组织设计和技术方案后，向承包单位提出建议，并向委托人提交书面报告。

④监理人调换总监理工程师必须事前征得委托人同意。

⑤对实施项目的质量、进度和费用的监督控制权等。

总之，应最大限度地利用合同权利，利用合同控制手段，对各方面进行严格管理。

3）做好跟踪管理

督促和指导各岗位监理人员严格执行监理合同中的有关内容。总监理工程师和合同管理部门的人员在工作中，应随时向各监理人员传达合同实施情况，并对相关人员的工作提出建议、意见，督促和指导其正确履行监理合同中的相关内容。

6.2.6　建设工程监理合同变更管理

当出现需变更监理服务范围和费用问题时，双方商讨性和意向性的文件通常不能作为变更指令或变更合同的补充，要坚持要求修改合同或签订补充协议。

对监理合同范围变更（增加或减少）而导致的监理投人增减情况，按合同约定与委托人进行协商处理，同时向企业相关部门汇报、备案。

（1）对来往函件进行合同法律方面的审查，并及时进行处理。

常见委托人来函包括变更指令、确认函、传阅件、批复函等。对委托人的任何口头指令，要及时索取书面材料，并养成书面沟通的习惯，减少日后不必要的争执，在对委托人指令不理解或不认同的情况下，应及时与委托人沟通，达成共识，并请委托人确认。对委托人来函，需要处理和回复的应尽快处理和回复。

监理对委托人的发函较多，应特别注意对文件内容进行合同法律方面的审查。

（2）加强文档管理。

文档管理包括工程变更、会议纪要、工程通知单、监理通知、工程进度拍照摄影等文件、文档的管理。重视对合同文件的日常管理，建立索引和台账，归档保存，发文必须做签收记录且一并保存。

加强文件、文档的管理的意义有两方面，一方面可使内部管理更加清晰、规范，另一方面当纠纷出现时，有利于进行举证。