建设工程合同各方的合同管理

合同管理是工程项目管理的重要组成部分，也是工程项目管理的核心。一个项目从选定、可行性研究、规划设计、评估审核、组织实施，直到竣工完成的全过程都离不开合同的管理。业主、承包商、监理工程师作为工程建设项目中的主要合同关系主体，由于他们在工程建设项目中担任不同的角色，具有不同的权利和义务，并且在某种程度上经济利益也各不相同，从而他们参与进行合同管理的方式也不相同。

1．业主（监理）施工合同管理的主要内容

监理方与业主的关系是被委托和委托的合同关系。监理方受业主的委托，依据监理合同对工程项目实施监理，他们之间的这种关系是通过合同来确定，监理工程师是接受委托后开始对项目实施进行管理。但是，监理方的一切有关行为是以其自己的名义独立进行的，只对业主负责。

业主一旦确立了一个工程项目，就必须对该项目进行项目目标分解和结构分析，以确定各项工程任务。这些工程任务必须由业主委托出去，并由专门的单位来完成。因此，业主的合同管理主要任务是负责合同的策划、合同的拟订、合同实施的监督控制以及合同关系的协调。可将业主的合同管理分为工程项目合同的策划阶段、合同的签订阶段以及合同的履行阶段三个阶段进行管理。

（1）工程项目合同的总体策划阶段。在工程中业主处于主导地位，他的合同总体策划对整个工程有很大的影响。业主需要对合同问题中的一些重大事件进行决策，如工程承包方式和范围的划分，合同种类的选择，合同中重要条款的确定，招标方式的确定，评标条件的确定，以及最终对承包商的选择等。由于合同在总体策划阶段，尤其是工程项目的招标投标阶段，作为合同管理的缔约过程，直接影响到合同履约阶段的实施。建设工程承包合同在履行中存在的问题与前期招投标活动（即缔约过程）中的问题是紧密相关的。因而，业主在合同的总体策划阶段应注意以下几个方面：

1）合同类型的确定。合同类型的选择实际上是合同计价方式的选择。在合同主要条款中，应包括对计价规则的确定，对工期较长的项目，还必须明确对材料价格的调整规定等。

2）业主应签订一个有利的合同，该合同应能够适当公平地反映市场水平的价格，合同条件应完备，没有漏洞、二义性和矛盾性，并合理明确地分配项目的工作和工程责任，合理分配风险。

3）确定重要的合同条款，包括适用于合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序；合同中涉及设计变更范围和合同约定外新增项目范围的界定，以减少不确定性和人为因素的影响，防止索赔事件的发生；合同中还应有付款方式及对承包商的激励措施等。按照FIDIC工程惯例，业主必须对招标文件的正确性、完备性负责，如果出现错误和矛盾则由业主负责，最终会导致索赔。因此，合同条件应清楚、便于理解、符合工程惯例。目前国际上有FIDIC条款，国家有关部委也制定了相应的标准合同文件文本。通常，在国内常用的有勘察设计合同示范文本、建设工程施工合同示范文本、建设工程委托监理合同示范文本。

（2）合同履行阶段。在合同履行阶段，业主应加强合同管理意识，认真履行合同约定的义务，需要特别注意解决好以下几个问题：

1）施工图纸文件的移交，施工用控制水准点的数据移交，承包商对施工现场条件的复核，技术交底与问题澄清。

2）计划资金到位的问题。如果资金支付程序出现问题，形成资金缺口，工程就会被迫降低施工速度，造成工程总工期拖延。

3）业主干预承包人施工的问题。业主或监理工程师对施工过程的不合理干预，通常会导致工程延期，使承包人有权获得工期和经济索赔。所以主管部门和业主不能以行政手段直接指挥生产。

4）工程投资（造价）管理是业主的重要任务。工程价款支付凭证是业主授权监理工程师签发的。一般情况下，属于业主授权范围内的和合同有关规定的工程价款支付，可由监理工程师自行办理支付凭证，结果报业主备案。属于业主授权范围之外的工程价款支付，应事先与业主协商处理，或由业主直接批准处理。

5）施工合同的工程竣工、验收和竣工结算是施工合同履行最终阶段的三项基本工作。竣工工程应当根据施工合同约定的施工及验收规范和质量评定标准进行。业主在加强施工合同管理的同时，应做好合同资料和相关的工程竣工资料的收集、整理和归档工作，这是处理变更和合同纠纷时所需的有力依据。竣工结算，应根据施工合同规定的要求进行。

（3）预防和减少合同纠纷及索赔。

1）预先解决合同文件的矛盾和歧义。监理工程师在开展工作之前应认真研究合同文件并进行复查，找出合同各种文件之间存在的矛盾或含混不清之处。如合同通用条件和专用条件之间的差异，技术规范与施工图之间的不同，遗漏和矛盾，勘察设计资料与实际工程水文和地质条件之间的差异等，并应尽快做出合理解释，将其以书面形式通知业主和承包人，避免双方由此产生合同纠纷，从而引起索赔。

2）认真分析和研究合同文件，及时提供确切无误的相关资料。监理工程师在全面研究合同文件后，应对资料提交时间、程序和备忘录等做出规定，并在资料提交给承包人之前，组织有关专业监理工程师进行复查，确保资料准确无误。监理工程师要按照合同规定时限和程序向承包人提交应得资料，包括图纸、变更令、通知、指令等，避免因工作失误产生合同纠纷。

3）及时处理延期和索赔。对于承包人提出的延期和索赔请求，监理工程师要及时、准确地提出处理意见，以便承包人能合理安排后续工作，避免延期或索赔事件的延续。

（4）及时给予承包人和业主工作提示。监理工程师要关注和预测可能发生的意外风险和不可预见的障碍，较早地给予承包人提示。如提示详细调查地下管线分布，对地质情况异常进一步验证，注重某一阶段的气象情况等，使承包人及时采取措施以避免工程的延误。同时监理工程师要做好业主的参谋，提示业主以合同为根据管理工程项目，提示业主其行动可能造成的后果，及时提醒业主按照合同规定的时限完成拆迁，提交永久占地和工程图纸，进行技术交底，办理合同规定应由业主提供的临时用地和便道使用权等手续，按照工程实际进展情况支付工程款，及时合理地办理工程变更手续等。

（5）加强实施计划的管理。监理工程师在批复承包人进度计划时要充分考虑各种因素影响，要有一定的预见性并留有余地，使进度计划具有可实施性。工程计划实施期间，应关注承包人的月度进度计划的执行情况，及时调整施工组织方案，避开可能发生的延误事件，如果延误事件无法避免，应迅速提出减少承包人可能遭受损失的措施。监理工程师在审定承包人修订的进度计划时，应结合具体的实际进度情况提示承包人合理安排施工进度计划。从组织、人力、设备、资金、材料、施工措施各方面切实保证修订进度计划的实现，避免出现工期一再拖延的局面。

（6）认真审批施工组织设计。协调承包人之间的交叉作业，在审批施工组织设计时，对其施工工序和工艺进行重点审查，防止出现不符合合同要求和规范的情况，以避免因工作失误产生合同纠纷。在工程施工期间存在着各合同段承包人之间相互合作、交叉作业的问题，并可能因此产生对双方不利的影响。监理工程师可以通过施工方案和进度计划的调整，在时间和空间上避免双方的冲突和干扰。

（7）工程分包管理中应注意的问题。工程实施过程中分包是比较常见的现象。在某些情况下，适当的分包可以保证工程的质量与进度，但如果对分包的管理控制不严将会造成合同纠纷和技术质量问题。因此，在分包的管理中，监理工程师要做好以下几方面的工作：

1）监理工程师在分包的管理中要认真考察承包人提出的分包工程项目内容、技术特点，慎重考察和选择分包人，以保证分包人参与分包后工程项目施工组织和专业技术实现优化组合，防止因误选无力履约的分包人使工程进展受阻、质量下降，甚至被迫中途更换。

2）监理工程师在分包的管理中要强化承包人对分包工程的管理，防止承包人变相分包、层层转包、以包代管。要畅通监理工程师与承包人的工作渠道，加强直接联系与沟通，力戒绕开承包人直接向分包人下达通知、指示、指令或答复处理有关合同事宜。

3）监理工程师对分包工程施工中发现的问题应向承包人通报，并提出纠正要求，发现承包人层层分包、变相分包等违约行为或以包代管情况，应要求承包人限期纠正并报告业主，及时掌握分包人履约动态，对不按约定履约或无力履约的分包人要及时督促限期解决，对虽经督促、采取措施仍无明显改变的分包人应建议承包人进行调整，以至撤出现场另选分包人。

4）充分发挥监理工程师在施工中的调控作用。加强承包人与分包人，尤其是与指定分包人的协调和配合，要在保证整体和阶段性计划要求的前提下，相互创造有利于对方的施工条件，妥善照管已完成工程不受损害和污染，保证工程顺利有序的进行。

2．承包商施工合同管理的主要内容

承包商的合同管理是指承包商为实现工程价格成本、质量和工期等目标，围绕施工合同而进行的一系列控制工作。通过有效的合同管理，承包商在圆满完成工程项目的基础上，获取利润，从而取得较好的经济效益。

（1）工程项目招标投标阶段。承包商应对招标文件研究透彻，重点是投标须知、合同条件、技术规范、工程量清单及图纸。调查投标环境，了解清楚招标施工的自然、经济和社会条件。这些条件都是工程施工的制约因素，必然会影响到工程的成本，是承包商投标报价时必须考虑的。做出相应的分析报告，对合同的风险性及可以取得的利润做出评估，根据自己的条件，确定是否参与投标。当承包商确定投标后，应选用合理的技术方案来满足招标人的要求，并采用恰当的投标策略，编制正式的投标书，以求得中标。如承包商需要对工程进行分包时，需经发包人同意，然后对分包合同进行策划，以解决对各合同之间进行严格审查的协调问题。

（2）合同履行阶段。在这一阶段，承包商应以合同为行为准则，按照合同约定的质量、工期、成本、安全履行自己的义务，完成工程项目的建设任务，同时获取自己的工程款。在此阶段，承包商进行合同管理应注意以下几个问题：

1）重视合同分析。合同分析的作用主要是：分析合同的漏洞、解释争议的内容；分析合同风险、制定风险对策；简化分解合同及进行合同交底。无论是使用FIDIC合同条件，还是国内建设工程的施工合同示范文本，承包商均应充分理解合同中明示和隐含的意义。

2）合同结构分解及合同交底。长期以来，工程项目管理人员十分注重“图纸交底”的工作，但却没有“合同交底”的工作，所以项目组成员对项目的合同体系、合同的基本内容不甚了解，而在国际工程承包中，国外工程项目管理人员十分重视合同的交底工作，他们甚至像读圣经一样，每天捧着合同研究，寻找索赔的机会。因此，在现代市场经济中，我们必须转到“按合同施工”上来，做好合同结构分解和合同交底工作。

3）收集合同实施的信息，收集各种工程资料，并做出相应的信息处理，将合同实际情况与合同分析资料进行对比分析，找出其中的偏离，对合同履行情况做出诊断。

4）重视分包合同的管理，杜绝转包及过度分包，并对分包商的资质进行严格的审查。

（3）合同管理中的索赔管理。承包商可以利用索赔而获得补偿。作为承包商，在签订合同前，就应充分考虑各种不利因素，为日后的索赔创造机会。在签订合同后，承包商应全面详细地分析合同条件，充分抓住合同中的漏洞，尽可能地捕捉一切可以索赔的机会。尤其是在目前市场竞争激烈、承包商均以低价中标的情况下，索赔是承包商实现盈利的一个重要手段。在国际工程中，索赔更是承包商的一件利器。为此，承包商应该进行合同变更管理，主要包括：对工程变更条款的合同分析，促成工程师提前做出工程变更，对工程师发出的工程变更进行识别，分析工程变更的影响，迅速、全面落实变更指令。此外，要重视日常的索赔和反索赔工作，防止索赔超过时效。

3．施工合同的行政监管工作内容

虽然发包人和承包人订立和履行合同属于当事人自主的市场行为，但建筑工程涉及国家和地区国民经济发展计划的实现，与人民生命财产的安全密切相关，因此必须符合法律和法规的有关规定。

（1）建设行政主管机关对施工合同的监督管理。建设行政主管部门通过对建设活动的监督，主要从质量和安全的角度对工程项目进行管理，主要有以下3项职责。

1）颁布规章。依据国家的法律颁布相应的规章，规范建筑市场有关各方的行为。包括推行合同范本制度。

2）批准工程项目的建设。工程项目的建设，发包人必须履行工程项目报建手续，获取施工许可证，以及取得规划许可和土地使用权的许可。建设项目申请施工许可证应具备以下9项条件：

①已经办理该建筑工程用地批准手续；

②在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；

③施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

④已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效；

⑤已满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；

⑥有保证工程质量和安全的具体措施。

施工企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续；

⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理；

⑧建设资金已经落实。

建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％；建设工期超过1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保；

⑨法律、行政法规规定的其他条件。

3）对建设活动实施监督（四审查一备案）。

①对招标申请报送材料进行审查；

②对中标结果和合同的备案进行审查；

③对工程开工前报送的发包人指定的施工现场总代表人和承包人指定的项目经理的备案材料进行审查；

④竣工验收程序和鉴定报告的备案审查；

⑤竣工的工程资料备案等。

所谓备案，是指这些活动由合同当事人在行政法规要求的条件下自主进行，并将报告或资料提交建设行政主管部门，行政主管部门审查未发现存在违法、违规情况，则当事人的行为有效，并将其资料存档。

如果发现有问题，则要求当事人予以改正。因此备案不同于批准，当事人享有更多的自主权。

（2）质量监督机构对合同履行的监督。工程质量监督机构是接受建设行政主管部门的委托，负责监督工程质量的中介组织。

工程招标工作完成后，领取开工证之前，发包人应到工程所在地的质量监督机构办理质量监督登记手续。

质量监督机构对合同履行工作的监督，分为对工程参建各方主体质量行为的监督、对建设工程的实体质量的监督以及工程竣工验收的监督3个方面。

1）对工程参建各方主体质量行为的监督。

①对建设单位质量行为的监督。主要包括4项：

a．工程项目报建审批手续是否齐全；

b．基本建设程序符合有关要求并按规定进行了施工图审查；以及按规定委托监理单位或建设单位自行管理的工程建立工程项目管理机构，配备了相应的专业技术人员；

c．无明示或者暗示勘察设计单位、监理单位、施工单位违反强制性标准、降低工程质量和迫使承包商任意压缩合理工期等行为；

d．按合同规定，由建设单位采购的建材、构配件和设备必须符合质量要求。

②对监理单位质量行为的监督。主要包括6项：

a．监理的工程项目有监理委托手续及合同，监理人员资格证书与承担的任务相符；

b．工程项目的监理机构专业人员配套，责任制落实；

c．现场监理采取旁站、巡视和平行检验等形式；

d．制订监理规划，并按照监理规划进行监理；

e．按照国家强制性标准或操作工艺对分项工程或工序及时进行验收签认；

f．对现场发现的使用不合格材料、构配件、设备的现象和发生的质量事故，及时督促、配合责任单位调查处理。

③对施工单位质量行为的监督。主要包括5项：

a．所承担的任务与其资质相符，项目经理与中标书中相一致，有施工承包手续及合同；

b．项目经理、技术负责人、质检员等专业技术管理人员配套，并具有相应资格及上岗证书；

c．有经过批准的施工组织设计或施工方案并能贯彻执行；

d．按有关规定进行各种检测，对工程施工中出现的质量事故按有关文件要求及时如实上报和认真处理；

e．无违法分包、转包工程项目的行为。

2）对建设工程的实体质量的监督。实体质量监督以抽查方式为主，并辅以科学的检测手段。地基基础实体必须经监督检查后方可进行主体结构施工；主体结构实体必须经监督检查后方可进行后续工程施工。

①地基及基础工程抽查的主要内容包括：

a．质量保证及见证取样送检检测资料；

b．分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录；

c．地基检测报告和地基验槽记录；

d．抽查基础砌体、混凝土和防水等施工质量。

②主体结构工程抽查的主要内容包括：

a．质量保证及见证取样送检检测资料；

b．分项、分部工程质量评定资料及隐蔽工程验收记录；

c．结构安全重点部位的砌体、混凝土、钢筋施工质量抽查情况和检测；

d．混凝土构件、钢结构构件制作和安装质量。

③竣工工程抽查的主要内容包括：

a．工程质量保证资料及有见证取样检测报告；

b．分项、分部和单位工程质量评定资料和隐蔽工程验收记录；

c．地基基础、主体结构及工程安全检测报告和抽查检测；

d．水、电、暖、通等工程重要部位、使用功能试验资料及使用功能抽查检测记录；

e．工程观感质量。

3）对工程竣工验收的监督。建设工程质量监督机构在工程竣工验收监督时，重点对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收规范情况等实行监督。

（3）金融机构对施工合同的管理。金融机构对施工合同的管理，是通过对信贷管理、结算管理和当事人的账户管理进行的。金融机构还有义务协助执行已生效的法律文书，保护当事人的合法权益。依据合同范本订立合同时，应注意通用条款及专用条款需明确说明的内容。

【背景】 某工程，建设单位与监理公司签订了施工阶段的监理合同，与承包商签订了施工合同。工程施工中发生了如下事件：

（1）承包人按合同规定负责采购该工程的材料设备，并提供产品合格证明。在材料设备到货前，承包人按合同规定时间通知工程师清点，工程师在清点时发现材料的实际质量与产品合格证明不符，采购的设备要求也不符。

（2）合同约定：该工程的门窗安装普通玻璃，颜色未明确。承包人认为白玻璃透光性好，性价比高，又不宜过时，属大众化产品，故采购了白玻璃。施工后业主认为，绿色是近两年的流行色，绿玻璃美观、时尚，又有一定的防紫外线功能，要求改装绿玻璃。承包人不同意，由此双方产生了争议。

【问题】 （1）对于合同约定由承包人采购材料、设备的，在质量控制方面对承包人有什么要求？

（2）对本案中发生的材料设备质量问题，监理工程师应如何处理？

（3）依施工合同文本规定，此时业主和承包人可以通过什么方式处理此施工争议？

【参考答案】 （1）承包方应按照专用条款的约定及设计和有关标准的要求采购工程需要的材料、设备，并提供产品合格证明，对其质量负责。承包人应在材料、设备到货前24小时通知工程师清点。

（2）对材料的实际质量与产品合格证明不符的问题，监理工程师应要求承包人对其采购的材料在使用前进行检验或试验，不合格的不得使用，检验或试验费由承包人承担；

对采购设备与设计标准要求不符的问题，监理工程师应要求承包人在规定的时间内将设备运出施工现场，重新采购符合要求的产品，并承担由此发生的费用，由此延误的工期不予顺延。

（3）合同当事双方通过和解或者要求合同管理及其有关主管部门调解解决。如当事人不愿和解、调解或者调解无效的，双方可以通过专用条款内约定的方式（仲裁或诉讼）解决争议。