年南宁市房地产业发展情况分析及年预测

2010年南宁市房地产业发展情况分析及2011年预测

黄定坚　周志彬　黄　鹏　许乃印

张　春　韦峭峰　腾方琼

2010年以来，南宁市认真贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》等相关房地产调控政策，坚决抑制不合理住房需求，加快保障性安居工程建设，加强房地产市场监管力度，房地产市场宏观政策调控效果初步显现，出现了“量跌价微调”的现象。

一、2010年南宁市房地产市场运行基本情况

（一）土地出让量降价增

根据南宁市土地交易中心数据显示，2010年1～9月，南宁市经营性房地产用地国有土地使用权招拍挂出让合计643.29亩，同比减少26.65%；成交价款61.15亿元，同比增长76.73%；成交平均价14258.27元/平方米，同比增长140.96%；平均楼面地价3888.03元/平方米，同比增长110.28%。

（二）房地产开发投资、新开工量及批准预售面积增长

根据南宁市统计局数据显示，2010年1～9月，南宁市房地产开发投资额完成了217.18亿元，同比增长43%，其中住宅开发投资额为158.43亿元，同比增长56.78%；房屋新开工面积为771.28万平方米，同比增长100.9%；其中住宅开工面积为613.22万平方米，同比增长108.56%。1～9月，南宁市商品房批准预售面积511.4万平方米，同比增长18.49%，其中商品住房批准预售面积为413.35万平方米，同比增长16.94%。

（三）新建商品房成交量明显下降，二手房成交量保持增长

2010年1～9月，南宁市新建商品房成交面积为348.04万平方米，同比下降40.24%，其中新建商品住房成交面积290.58万平方米，同比下降44.4%，新建商品住房成交面积下降到2006年以来的同期最低水平。而二手房成交量仍保持较大幅度的增长，二手房成交面积104.9万平方米，同比增长33.85%，其中二手住房成交面积95.51万平方米，同比增长33.17%。

（四）新建商品房、二手房价格增幅缩小

2010年1～9月，南宁市新建商品房成交均价为6045.86元/平方米，同比增长29.09%，增幅比上半年缩小6.42个百分点，其中新建商品住房成交均价为5591.17元/平方米，同比增长26.77%，增幅比上半年缩小4.93个百分点；1～9月，二手房成交均价为4085.8元/平方米，同比增长24.54%，增幅比上半年缩小3.8个百分点，其中二手住房成交均价为4045.65元/平方米，同比增长23.42%，增幅比上半年缩小4.26个百分点。

（五）房地产业税收环比小幅下降

根据南宁市地税局数据显示，2010年1～9月，南宁市房地产地方税收为28.14亿元，同比增长45.49%，占地方税收的34.13%。受房地产市场销售量下降的影响，2010年第三季度房地产税收环比上季度下降16.62%。

（六）房地产贷款增幅回落

根据中国人民银行南宁中心支行数据显示，截至2010年9月末，南宁市房地产贷款余额875.8亿元，同比增长32.55%，增幅比2010年6月末回落11.2个百分点，其中个人住房贷款余额564.32亿元，同比增长41.5%，增幅回落12.41个百分点；房地产开发贷款余额216.77亿元，同比增长15.39%，增幅回落9.24个百分点。

（七）住房保障各项工作进展顺利

廉租住房建设方面：2010年，南宁市本级廉租住房共有9个项目，其中已开工建设的项目5个（友谊路和相思湖廉租住房项目已基本完工），正在办理前期报建手续的项目2个，已开展规划选址的项目2个。

经济适用住房建设方面：截至2010年9月底，南宁市经济适用住房（含全额集资建房）施工面积194.89万平方米，竣工25.01万平方米，竣工2448套。

城市和国有工矿棚户区改造方面：截至2010年9月底，南宁市本级已启动边阳街及环卫新村2个棚户区改造项目，此外，望州南路客车厂棚户区项目已完成项目挂牌出让条件的设定工作，即将进行土地挂牌出让。

公共租赁住房建设方面：截至2010年9月底，南宁市已新开工建设环卫新村公共租赁住房项目，此外，还积极推进3个项目的前期工作。

危旧房改住房改造方面：截至2010年9月底，南宁市获批准的危旧房改住房改造项目13个，建设住房3084套。

实施廉租住房保障方面：截至2010年9月底，南宁市累计实现廉租住房保障25592户，其中市本级21186户，市辖县4406户。2010年1～9月，新增租赁补贴4263户，发放货币补贴2462.99万元，已完成自治区下达给南宁市的年度保障任务。

此外，在配套政策方面，南宁市出台了《南宁市廉租住房保障资金管理试行办法》、《南宁市廉租住房保障实物配组轮候实施细则》、《南宁市公共租赁住房管理办法》、《南宁市经济适用住房工作实施细则》、《南宁市人民政府关于进一步加快推进南宁市城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》等一批规范性文件。

二、2010年南宁市房地产市场热点问题分析

（一）土地市场流拍现象增多

2010年第三季度，南宁市举行的两期国有建设用地使用权公开出让拍卖会上推出的6宗地块中有3宗流拍，其中1宗流拍地块位于房地产开发的热点区域——凤岭。这两期拍卖会与年初争夺激烈的拍卖会相比，无论从竞买人数还是应价轮数来看，开发企业显得相当谨慎。从土地成交结果来看，其中2宗地块的成交溢价率仅为10%和15%，较2009年和2010年年初动辄超过100%的溢价水平相比，已经明显下降。

出现流拍的主要原因有：一是地块面积大，总价较高。上述3宗地块面积均过百亩，其中凤岭地块竞买保证金达1亿元，参与竞买门槛较高。二是地块捆绑附加条件较多。3宗地块均要求配建一定比例的廉租住房，由开发建设单位出资建设，廉租住房经竣工验收合格后，由市政府按照市物价局公布的经济适用住房价格回购；其中1宗地块还要求配建幼儿园、小学各1所和农贸市场1处。三是政策调控影响。近段时间以来，国务院有关部门多次强调，要加强土地出让收入管理，抑制土地价格过快上涨。此外，严格落实闲置土地清理处置政策，强化房地产开发土地供应和开发利用的全程监管，加大对囤地、炒地和违法、违规用地行为的查处力度。南宁市已按国家有关规定提高土地出让首付比例，缩短分期缴纳期限，并严格土地出让合同管理，明确住房建设项目的开竣工时间及违约责任。在政策调控下，开发企业对未来的预期把握不准，拿地冲动受到抑制，拿地行为愈发理性，对于拿地成本的控制也愈发严格，不敢贸然高价拿地而是继续观望政策的下一步走向，而且一些资金实力不强的中小企业亦难以参与土地市场竞争。

（二）新建商品房成交量下降幅度较大

2010年1～9月，南宁市新建商品房成交面积348.04万平方米，同比下降40.24%，其中新建商品住房成交面积290.58万平方米，同比下降44.4%，新建商品住房成交面积下降到2006年以来的同期最低水平（2006年1～9月商品住房成交面积为305.11万平方米，2007年1～9月为431.65万平方米，2008年1～9月为298.2万平方米，2009年1～9月为522.65万平方米）。从单月来看，成交量从年初开始下降，并在春节期间的2月份降至最低点，随着传统销售旺季及房博会的到来，一些定价合理的楼盘取得由刚性需求支撑的高销售量，因此2010年4、5月份销量有所回升，但6月份的成交量并未能维持回升的趋势，7～9月份的成交量稍有起色，但仍处在低谷状态（见图1）。

图1　2010年1～9月商品房、商品住房成交量走势图（单位：万平方米）

成交量下降的主要原因：一是投资投机性购房者减少。从《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）到《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）等文件的下发，遏制投资投机性购房成为当前国家对房地产行业的调控重点。南宁市严格按照国家房地产市场调控的要求，加大差别化税收和信贷政策的执行力度，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，加上第二套及以上住房的贷款首付款比例和贷款利率大幅提高，大大增加了楼市投机炒作成本。2010年8～9月份，国内部分一线城市出现成交量的“回暖”现象，而南宁市投资投机性购房需求被有效抑制，成交量并没有出现大幅度上升的情况，仍处在低谷水平。据调研了解，2009年因投资投机性购房者集中涌入而销售畅旺的东盟国际商务区内楼盘，2010年销售量不甚理想，销售进度缓慢。二是外地购房者减少。南宁市作为首府城市，而且是中国—东盟自由贸易区的桥头堡城市，区域性国际城市战略地位的辐射效应和区位优势对外地购房人较有吸引力。而国发[2010] 10号文件下发后，南宁市各商业银行开始逐步收紧对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，使部分不符合规定的外地购房者因为资金不足而放弃了在南宁市购房。从相关数据来看，第三季度，南宁市外地购房者的比例有所下降，外地购房者所占比例为29.29%，比去年底降低了7.26个百分点。据调研了解，部分楼盘的外地购房者人数明显下降，某楼盘2009年外地客户成交比例达50%左右，如今下降到20%。三是刚性需求购房者持币观望。当前楼市调控进入关键时期，“房地产税开征”、“二次调控”等各种舆论不断影响购房者的意愿。在严厉的调控措施和成交量下降的双重压力下，许多购房者对房价下调的预期加强，因此继续选择持币观望，购房行为更加理性。根据央行发布的2010年第3季度全国城镇储户问卷调查结果显示，2010年10～12月份意欲购房的居民占比为15.6%，与上季基本持平，低于去年同期水平1.5个百分点。根据调研了解，近期调控政策的密集出台，购房者观望情绪加深，楼盘客户到访量也明显下降。四是首次购房和改善型购房的成本有所增加。根据以往市场成交情况，南宁市购房者较为倾向于购买大于90平方米的住房，大于90平方米的住房成交量一般占到60%以上。而2010年4月份出台的政策（国发[2010]10号）规定首次购买90平方米以上住房的首付比例由20%提高到30%，并且对二套房认定执行“以家庭为单位、认房又认贷”的标准，改善型二次购房首付比例也随之提高，因此，首次购买90平方米以上住房和购买改善型住房的成本增加。同时，各大商业银行相继取消了房贷利率七折优惠政策，这也进一步增加购房者的负担，对购房者信心造成一定的影响，导致交易量减少。

（三）商品房价格小幅下调

2010年1～9月，南宁市新建商品房成交均价为6045.86元/平方米，同比增长29.09%，增幅比上半年缩窄6.42个百分点，其中新建商品住房成交均价为5591.17元/平方米，同比增长26.77%，增幅比上半年缩窄4.93个百分点。从单月来看，商品住房均价从2009年开始快速上涨，并在2010年3月达到最高值6048.64元/平方米，4月份以后上涨趋势有所减缓，房价出现回调，4～9月份的住房均价分别比3月下降0.4%、6.36%、18.04%、14.85%、4.27%和5.7%（见图2）。

房价小幅下调主要原因是：宏观调控效果初步显现，市场出现结构性调整，高价位房成交量减少，低价位房成交量增多。一是在成交量持续下降，市场上供应量大于需求量的压力下（从数据上看，2010年1～9月新建商品住房供需比为1.42∶1，其中第三季度为1.65∶1；截至9月底，新建商品住房累计可售面积361.7万平方米，同比增长24.7%），一些企业尝试调整新盘的价格，以低于市场预期或低于周边项目的价格开盘，取得了较好的销售成绩。2010年第三季度，单价在4000～6000元/平方米的中低价位房成交量占到了总成交量的45.14%。二是定价高的楼盘销售情况不佳，成交量减少。2010年3月单价大于10000元/平方米高价房的成交比例曾高达10.28%，而2010年7月该比例降到0.93%。三是经济适用住房成交量大。2010年7～9月经济适用住房成交量占整个住房成交量的10.46%、7.49%、19.51%，而同年3月该比例仅为0.29%。四是当前大部分开发企业特别是大型企业资金较为充裕，降价动力不足。据调研了解，虽然目前投资投机性需求有所抑制，成交量下滑，但是大部分开发企业资金压力不是非常大，降价意愿仍不强，使得房价回调幅度不大。

图2　2010年1～9月商品房、商品住房成交均价走势图（单位：万平方米）

三、2011年南宁市房地产市场发展形势预测

（一）从国家层面分析

从经济形势看，2010年1～9月我国国内生产总值268660亿元，同比增长10.6%，城镇固定资产投资165870亿元，同比增长24.5%，房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，社会消费品零售总额111029亿元，同比增长18.3%，各项经济指标显示我国经济将继续保持向好发展势头，为下一步的房地产调控以及市场平稳发展提供了良好的宏观经济基础。从全国房地产市场情况来看，2010年9月份全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点，环比上涨0.5%，房地产宏观调控取得了初步成效，房价特别是部分一线城市房价一季度大幅上涨势头得到明显遏制。

从房地产调控形势看，2010年国庆节前夕国务院有关部门相继出台一系列调控措施，深化贯彻落实国发[2010]10号文件，以继续抑制房价上涨，促进房价地价合理调整，巩固房地产市场调控成果。国土资源部以及住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，明确企业违约开发土地、因自身原因闲置一年的土地，将被禁止竞买资格。《中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》规定，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。国家税务总局下发的《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》要求，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。一系列政策措施的出台表明房地产调控仍将保持高压态势，对开发企业违法违规行为的查处力度也将随之加大，这将进一步遏制房价上涨。

从信贷税收政策看，在全国范围内暂停发放第三套及以上住房贷款，对不符合规定的非本地居民暂停发放购房贷款，并将购房贷款首付款比例调整到30%及以上，这些措施将使利用金融杠杆进行投资投机性购房的行为受到全面抑制，将有力地压制异地炒房现象，同时购房门槛提高后，部分经济实力不强的购房者将退出市场，缓解了恐慌性购房情绪。据调研了解，首付比例提高后，一些楼盘出现购房者因经济实力不足而退房的现象。而且金融机构人民币贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率提高，将使房产的购置成本提高，也将影响部分购房者的购房意愿。此外，对住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策的调整，也体现了鼓励合理住房消费，抑制投资投机性需求的政策意图，将对购房者的心理预期产生影响，使部分购房人延缓买房计划，成交量也将受此影响有所下降。

（二）从南宁市层面分析

从南宁市房地产市场的供求关系来看，一方面，从2009年11月份开始，房地产投资和新开工量逐渐走出金融危机的影响，呈现出逐步增长的趋势，经过将近一年左右的准备和建设，近期这些新增项目开始逐渐入市，今后一段时间市场供应量将明显增加，而因2010年以来成交量持续低迷导致库存有所增加，供大于求的局面将会持续一段时间。另一方面，2010年1～9月积累的较多刚性需求在某些项目调低售价时将会明显开始释放，由此带动成交量相应增加。而且9月份我国CPI达到3.6，创23个月以来的新高，通货膨胀预期加强，在一定程度上将促使部分购房者在负利率情况下重新选择买房以求资产保值增值。但由于市场的投资投机性需求受到抑制，市场将以刚性需求为主，成交量上涨空间有限。

从企业资金来看，南宁市房地产开发企业绝大部分是中小型企业，往往更需要金融机构的支持。2010年以来，国家利用金融信贷手段对房地产市场进一步调控和引导，特别是为了防范房地产金融风险，房地产开发贷款将从严审批，开发企业的融资渠道收紧。数据显示，2010年1～8月房地产开发企业的本年资金来源为315.2亿元，同比增长87.88%，增幅比同年上半年下降了22.15个百分点，增幅呈下降趋势。从资金来源的类别来看，2010年企业自筹资金92.19亿元，同比增长93.72%，增幅比上半年提高12.15个百分点，企业自筹资金压力加大。房地产调控不放松，加上央行重启加息，不仅会抑制市场成交，而且会持续考验开发企业的资金链。因此，部分开发企业有降低销售价格的可能。

综上所述，如果国家后续调控政策继续出台，政策调控效果进一步显现，投资投机等各种不合理需求将进一步受到抑制，刚性需求仍将持续观望。因此，预计2011年南宁市房地产市场成交量会比2010年形势稍好，但仍难以走出低迷；房价将基本保持平稳，或会出现小幅下调。

四、2011年促进南宁市房地产业健康发展的对策建议

2011年，南宁市将继续贯彻落实国家相关房地产调控政策，按照《南宁市国民经济与社会发展“十二五”规划》、《南宁市住房建设规划（2008-2012）》、《南宁市“十二五”住房保障规划》以及《南宁市城市和国有工矿棚户区改造规划（2010-2013）》的要求，结合南宁市开展的“四个年活动”，重点加大对保障性住房的投入，开展公共租赁住房、限价普通商品房、棚户区改造等项目建设，填补住房保障空白点，完善住房保障体系；结合南宁市的实际情况，出台有针对性的措施，遏制投资投机性购房行为，防止房价过快上涨，同时鼓励自住型合理购房需求，进一步促进南宁市房地产业的健康发展。

（一）加快保障性住房建设

1.做好2011年保障性住房建设项目的前期工作

2011年是“十二五”规划第一年，为使南宁市住房保障建设工作开好头、打好基础，2011年，南宁市住房保障和房产管理局计划开展204个项目，涵盖公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造、危旧房改住房改造、全额集资建房、危旧直管公房零星改造及保障性住房配建等9大类，通过项目提高住房保障能力，促进经济社会又好又快发展。

2.重点突出公共租赁住房、限价普通商品房建设，完善南宁市住房保障体系

一是加快公共租赁住房的改造和开发建设尽快落实公共租赁住房的建设地块和选址工作，安排好建设资金，加快公共租赁住房小区的建设。抓好公共租赁住房的配建工作。原则上在商品房项目中配建公共租赁住房，配建比例不低于整个项目住房建筑面积的5%。加快推进将危旧直管公房改建成公共租赁住房的工作，以增加住房保障房源。在保证项目建设的前提下，可将当年剩余的住房保障资金用于购置、租赁合适的小户型住房，以作为公共租赁住房的补充房源。二是大力推进限价普通商品房建设。积极引导开发企业，把投资方向转到开发限价普通商品房上。对手上有地的开发企业，可以给予补贴的形式，变为限价普通商品房的模式开发；同时，加大对限价普通商品房的土地供应，增加中等价位、中小户型的商品房供应，激发南宁市的刚性需求，提高房地产市场成交量，拉动房地产投资。

（二）加强土地供应市场及土地出让管理

严格住房用地供应计划的管理，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。加大专项整治和清理力度，严肃查处土地闲置行为。对存在拖欠土地出让价款、不按合同约定开发土地、闲置土地等违法违规行为的开发企业，暂停其参加土地竞买活动。

（三）继续开展好“服务企业年”活动

结合“四个年”活动，为房地产开发企业、中介服务机构及其他企业提供优质服务活动。一是为大批量申请办理房屋登记的开发企业开设批量受理窗口，缩短开发企业办证时间；为急需办理贷款的企业开辟“绿色通道”，加快办理，帮助企业尽快获得银行贷款。二是建立与开发企业交流的例会制度。每季度定期召开与开发企业座谈会，通报政策信息，交流市场情况，了解存在问题，不断改进行政管理工作。三是不定期开展“下企业、送服务”上门活动。不定期走访企业，了解企业经营情况、市场运行动态、企业存在困难等，为企业排忧解难。

（四）进一步整顿房地产市场秩序

重点整治房地产开发、销售和中介服务中的违规预售、捂盘惜售、囤积房源、炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为，一经发现即依法严肃查处，并将违法违规行为记入企业诚信档案，向社会公布。加强对已获预售许可商品房项目的检查活动，成立专门机构加强对商品房预售款和存量房交易资金的监管。进一步规范商品房销售行为。未取得预售许可的，不得收取排号登记费、诚意金、认购费等任何含有预订款性质的费用；已取得预售许可的，在10日内一次性公开全部房源，按照已备案的商品房销售方案明确的销售价格对外销售。

（五）加快房地产信息系统建设

加快推进房地产市场和个人住房信息系统建设，抓紧建立市县一体的信息管理平台；建立和完善南宁市房地产市场预警预报系统，强化监测和分析，准确把握房地产市场走势；完善房地产市场信息披露制度，及时发布市场动态信息，稳定市场预期。

（六）加强舆论宣传引导

当前房地产市场进入调整时期，要加强对宣传舆论的引导，多宣传国家有关方针政策，多报导南宁市住房保障、房地产市场的成绩；注意引导群众理性消费，引导群众正确看待房地产市场的调控；加强对房地产市场的舆论监督，清除市场的不良风气。

（作者单位：南宁市住房保障和房产管理局）