居住区建设问题

5．6．5　居住区建设问题

随着城市现代化进程的加速，住宅商品化改革的实施，住宅与社区建设已成为房地产业的一项重要内容。住宅建筑量迅速攀升，人均居住水平不断提高，自20世纪50年代至80年代初的30多年间，住宅建筑量占总建筑量不足一半的比重已被突破。如北京市，1949年建国之初是典型的消费城市，由于产业少，住宅占总建筑量的比重为65．9%。到第一个五年计划完成时，产业大发展，住宅建设相对滞后，1957年底住宅建筑量仅占总建筑量的38．48%，比重达到历史的最低点。随后的年代，在“先生产、后生活”思想支配下，住宅建设量虽有回升，但起色不大，经过大跃进、三年困难时期和三年调整时期，到1965年住宅建筑量占总建筑量的比重回升到47．7%，十年动乱之后，到1978年底住宅比重又下落到45．44%。

党的十一届三中全会和改革开放以来，政府下大力气解决“骨头”与“肉”的配套问题，住宅投资比重加大，1983年北京住宅占总建筑量的比重突破50%，进入20世纪90年代，尤其是1992年小平同志南巡讲话和党的十四大提出建立社会主义市场经济体制以后，房地产业兴起，住宅建设量大幅度增加，到2000年，住宅占总建筑量的比重已提升到54%（表5．15）。

表5．15　北京市不同年代住宅建筑占总建筑量的比重

预计今后20～50年内，住宅水平仍将不断提高，住宅占总建筑量的比重将突破60%，达到65%左右。因此，居住区的开发建设和旧居住区的更新改造始终是城市建设的重点，是房地产开发中一项长盛不衰的产业。城市总体规划必须高度重视居住区建设的安排，并注意贯彻以下原则。

1）住宅布局

在城市总体规划中，对于住宅区位置的选择主要应遵循两个原则：一是选择在工业区的上风上游地带，环境比较优美的地方；二是住宅要尽量接近工作地点，以节省居民上下班的时间，也可减少城市交通量。数十年来，各个城市一方面充分利用旧城区原有住宅，积极维修和翻建，增添市政设施，改善居民的生活环境；另一方面在近郊新发展起来的工业区、科学研究机构、大学和国家机关集中的地区大力建设住宅区。

对于大城市来说，就近居住的原则很难贯彻，随着家庭就业人员的变动（父母退休了，孩子不一定还在父母的工作单位上班），城市产业结构的调整，就业岗位发生变化，带来就业地点的变化，都很难以固定的家庭住址来适应这种多变的状况，特别是社会结构相对完善的旧区，有质量较好的学校和服务设施，有的家长为了孩子得到良好教育，宁可远道上、下班，也不愿搬至离工作地点近的地方居住。随着今后小汽车进入家庭，就近居住不一定成为居民购房的首选标准。总之，取消福利分房以后，家庭购置住宅地点的选择将更多地取决于其经济能力的变化和综合环境的要求，应该说居民选择居住地点的自由度将越来越大。

住宅区总体布局，特别是在大城市，必须遵循总量平衡、分区均匀布局的原则，应该避免出现缺乏就业岗位的卧区、卧城，人们对居住地点的选择与调整应当通过住宅市场流通去解决。

2）生活组织

如何组织居民生活，是城市规划和建设中的一个重要问题。中国传统的住宅基本上是封闭的四合院，但南方、北方由于自然环境不同，地形特点各异，生活习俗多样，出现了丰富多彩的住宅街巷组合形式，应该在城市规划中加以挖掘、提炼、继承和发扬。例如旧北京的住宅街坊，是由一排排整齐并联的四合院组成的，在两排四合院之间是胡同，在胡同口布置日常生活不可缺少的副食店、小百货店和早点铺，服务半径约500m；在服务半径1km左右的地段设置比较齐全的、满足基本生活需要的商业服务业；在2km左右的地段设置较大型的商业服务业中心，如东单、西四、鼓楼。胡同大多为东西向，而商业街道则垂直于胡同为南北向，这种布置方式，既使居民能有方便的交通和购物条件，又使住宅躲开嘈杂的交通干道，保持宁静的环境。这种好的布局形式，应在新的居住区建设特别是旧区改建中加以继承和发扬。

建国以后，大规模城市建设开始，在20世纪50年代初期，曾经受英国邻里单位的影响，建设了一批以大街坊为单位的住宅区。这些住宅区一般规模较小，占地9～15hm²，在住宅区里，除了商业服务业外，还配置小学、托儿所、文化设施等，并安排绿地和儿童游戏场，保证住宅区有充分的阳光和新鲜空气。

20世纪50年代中期，受前苏联住宅区建设模式的影响，规划提出了城市居民区以“小区”为基本单位的思想，即由几条城市道路包围的地区形成小区，每个小区面积一般在30～60hm²，人口约1万～2万人，小区内不允许城市公共交通车辆穿行，并在小区内设置中小学、儿童机构、商店等公共服务设施。当时认为，住宅区规模的扩大可以节省市政投资，减少道路交叉口，提高城市交通速度，创造安静的居住环境，建筑布置也更加灵活。但是经过多年的实践，感到按“小区”为单位进行建设，还难以配置齐全生活服务设施，不能形成比较独立、完善、具有一定水平的生活区。常常因为不能同时在一个地区建成几个小区，而把小区范围内包括的商业、文化设施（如菜市场、饭馆、邮局、书店、电影院、医院）漏掉，给居民生活带来了诸多不便。

20世纪70年代中期，组织居民生活的基本单位扩大到居住区，其规模大体上为60～100hm²，居住3万～5万人，并实行统一建设，在这个居住区内设有基层行政管理机构，同时配置比较齐全的商业服务设施，包括菜市场、饭馆、百货商店、浴室、邮局、储蓄所、书店等；文化设施包括电影院、文化站、青少年之家、老年活动站等；医疗设施包括医院或门诊部等，以及相应的市政公用设施和停车场。同时，规定了每个居住区都必须设置公园绿地和体育场，居住区级公园一般在2hm²以上，还要在小区和住宅街坊内设置分散绿地。在住宅楼之间的庭院要求当地居民精心绿化，栽树、种花、铺草、设椅，搞好建筑小品，美化环境。居住区具有能行使各项城市管理的职能，把街道办事处、派出所、物业管理部门的建制都统一在居住区的范围内，使其成为能满足居民日常生活要求的、设施比较齐全、有一定相对独立性的社会细胞。20世纪80年代北京建设的团结湖、双榆树、劲松等一批居住区就是按这个模式建成的。

进入20世纪90年代以后，随着住宅商品化的进程，居住区主要由开发商开发。实践证明，由一个大开发商统一开发一个居住区的难度较大，周期过长，因而常常是由几个开发公司分片包干，完成一个居住区的建设。例如，北京方庄居住区（100hm²），由城建集团开发公司开发，至今已10多年，尚未完全建成。回龙观居住区在统一规划指导下，由几个开发公司同时介入，大大加快了建设速度。因此，在新居住区开发和旧区改建的过程中，由于开发体制的变化，更需要加强规划对开发的统一管理与调控，通过控制性详细规划或法定图则来落实居住区规划的要求，指导开发建设。最理想的是由政府组织土地开发公司进行土地一级开发，然后批租给开发公司进行房屋开发。

随着小汽车逐步进入家庭，机动车数量迅速增加，为了满足交通需求，道路网密度加大，要求每隔400m左右设一条城市次干道，250m左右设一条城市支路。道路网加密也可增加沿街店面，有利于发展商业服务业。30～60hm²规模的小区很难适应这种变化，9～15hm²的大街坊比起小区来反倒具有更大的灵活性。因此，怎样进行居住区规划建设，更好地满足日益增长的居民的物质与文化生活的需求，成为需要进一步探索的课题。我们认为，由若干大街坊组成的居住区，可能更适应建设开发需要，小区的概念将被淡化。

3）层数与密度

30多年来，随着城市可用土地的减少和建筑材料、施工技术的进步，城市住宅的层数和密度在不断提高。

20世纪50年代初，靠近旧城的地区和近郊工业区附近建了不少平房住宅区，住宅建筑毛密度为每公顷3000m²左右。同时也建了一些二三层住宅，住宅建筑毛密度为每公顷6000m²左右。随着经济发展，城市现代化建设的实施，这个时代建的低层房屋多数环境质量较差，成为改造的对象，在城市中心，区位较好地段更是如此。

20世纪50年代中后期，城市住宅一般以多层为主，4～6层占多数。由于市政设施条件、建筑设备和技术条件的限制，在60年代和70年代初，高层住宅建得还比较少，一般居住区的住宅建筑毛密度为每公顷8000～9000m²。

20世纪70年代中期，随着施工技术和设备条件的改进，城市煤气供应和集中供热的发展，为高层建筑的发展提供了条件，城市出现了不少10～12层、16、18层的高层住宅。

进入20世纪90年代，住宅建设已成为支柱产业并加速发展，开发规模越来越大。随着城市用地日益紧张，土地综合开发费用不断增高，开发商为了增加开发效益，追求更高的回报，在新建和改建的住宅区中，高层建筑层数越来越高，24～30层的住宅大量出现，建筑密度越来越大，不少地方住宅建筑毛密度为每公顷18000～20000m²，甚至更多。

1978年以前，北京仅有少量高层住宅；1978—1982年，高层住宅占新建住宅比重为10%左右；1983—1985年上升到26%左右；1986—1988年达到40%左右；1989年突破50%；1990年接近60%。这是高层建筑发展的第一个高潮。随后几年，由于市政府采取了控制高层住宅建设的措施，自1991年至1994年，高层住宅建设比重从42．5%回落到21%。可是1992年土地批租、房地产开发出现新的高潮，高层住宅建设量不再控制，以致出现了高层住宅大发展的第二个高潮。1995年高层住宅在新建住宅中的比重上升到30%左右，1996年接近40%，1997年接近50%。1998年，累计已建成的1．5亿m²住宅中有将近25%是高层。近郊新开发区几乎都成为高层住宅区。

鉴于建筑规范规定塔式住宅日照间距可以大大缩小，因而塔式住宅几乎成为高层住宅类型选择的唯一模式，不仅楼越建越高，而且体型越建越胖。每层楼梯所联系的户数，从1梯4户、6户、8户，一直发展到1梯10～12户。更有甚者，为了争取多盖房，出现了双塔联体以至多塔联体。塔群林立的居住区大大损害了居住环境和城市风貌，每公顷的人口密度大大突破了总体规划规定的600人左右的指标，出现了每公顷1000人以至1400人的高密度，人口密度超过了香港旧区。这种高层、高密度的住宅区与建设一流城市环境的要求相去甚远，必须引起高度重视。

高层住宅造价几乎高出多层（四五层）住宅1倍（北京多层住宅每平方米建安费小于1000元，高层为1800元），且由于有电梯等花费，物业管理费用也大大高于多层。大多数塔式住宅日照条件都很差，只有1／3住户有较好的日照条件，其他只能达到规范规定的最低标准。老人与小孩难以在家中享受充足的阳光，到庭院活动接触自然的机会减少了，这样对健康大为不利。住宅区庞大的塔群在冬天还受到难以克服的高层风的侵扰，使住宅区小气候恶化。从防灾角度看，高层住宅消防是我国至今仍没有妥善解决的难题。

随着住宅商品化的实施，居住水平的提高，人们在选购住宅时会更加重视住宅区的环境和生活质量，价廉物美的多层住宅将越来越受欢迎，低标准的高层住宅将越来越不受欢迎。例如20世纪70年代建的前三门大街高层住宅现在已成为住之不适、拆之困难的包袱。到21世纪中叶，当住宅问题得到初步解决时，大量低标准高层住宅必将是城市的沉重包袱，最后不是闲置不用，就是成为贫困市民或无业者的栖身所。因此，不论是从可持续发展，还是从城市建设长远效益的角度来看，高层住宅都不能成为城市住宅建设的主体，尤其是低标准的高层住宅很难适应21世纪人居环境的需要。

为此，必须压缩高层住宅在新建住宅中的比重，在大城市最好能控制在20%左右，或者更低一些。中、小城市除少数公寓外，一般不提倡建高层住宅。小城市还应该适当增加低层住宅的比重。

必须限制塔式住宅每层容纳的住户，禁止一梯10户、12户的类型，一般不能超过8户，可发展一梯6户。并禁止双塔联体以至多塔联体，这种类型如要采用，在规划审查时应视同板式住宅要求。

要提高高层住宅的标准，每户增加居室和储藏室，扩大厕所、浴室和阳台的空间，高层住宅底层与顶层应作为公共活动空间，不安排住户，以利于居民间的交往和接触自然。

通过这些措施引导住宅建设适应市场需要，使住宅市场持久健康地发展。

4）住宅类型

中国传统的住宅形式，对外封闭，内部有比较安静的院落，独门独户居住，适合大家庭的需要。随着社会发展和生活方式的改变，家庭小型化的趋势不可逆转，三四口之家成为主体，原来是独门独户的院落常常要住上好几家，变成了大杂院，大多数居民不欢迎这种住宅形式。因此，在旧城内的传统住宅只能保留较好的一部分，大部分将要进行改建。对于新建住宅的设计，30多年来作过多方面的探索，在20世纪50年代曾经设计过外廊式、内廊式、公寓式等等，但是比较受欢迎的还是单元式住宅，即每户有二三间卧室，有较大的起居室和餐室，有独立的厨房、厕所。这种住宅由于私密性较好，比较适合三四口之家居住。随着人民生活水平的提高，这种类型的住宅也在不断改进，20世纪90年代的住宅设计与60年代相比，阳台扩大了，壁橱增多了，卧室缩小了，起居室扩大了，即增加了人的活动空间，使居住环境更舒适。随着经济的发展，人们生活富裕，居住水平将不断提高，在今后二三十年内将达到人均12～15m²的水平。住宅类型也将多样化，以满足不同人群的需要。