目前居高不下的房价分析

一、目前居高不下的房价分析

（一）房价、民声、民生

中国人自古以来坚持居者有其屋的传统观念，安居乐业这一词汇也充分体现了房产对于一个家庭的重要性，这些使得房地产业在人口膨胀和城市化进程不断加快的中国承受了最多的关注。20世纪末的1994年，中国启动了住房体制改革，尤其是在1998年取消福利分房之后，房价经历了一轮又一轮的上涨。2005年，政府开始采取行政手段干预房价，但却掉进了“越调控越涨价”的怪圈。进入2010年，房产税、限购、廉租房等赚足了人们的眼球。而在2011年的全国两会上，房地产再次成为人大代表、政协委员讨论的热点话题之一。为深入了解广大群众关注的热点，反映网民群体对2011年“两会”的期盼诉求，在本次“两会”期间，嘉兴房产超市网特别推出了“2011年全国两会，我最关心的房地产热点问题调查”，受到了广大网友和各界人士的关注，众多网友积极参与投票。

据调查显示，84.15%网友认为当前我国经济已经出现通货膨胀，将间接影响未来房价的走势。而在调查影响生活消费诸因素中住房问题以39.34%的投票比例占据首位，成为最能影响生活消费因素。其他依次是医疗（21.07%）、教育（15.49%）、食品（12.69%）、水电油（9.9%）以及其他（1.52%）。在本届“两会”期间，高房价、通货膨胀、收入改革分配等不仅成为全会代表们最关心的问题，也成为广大网民们最为关心的问题。在本次网友最关心的房地产问题调查中，“房价过高”以23%的比例占据首位，成为本次“两会”期间广大网民最为关心的房地产问题，其次依次为工薪阶层住房难（12.25%）、房企囤地捂盘（10.44%）、80后住房问题（9.38%）、房产投机（6.81%）、房产税征收（6.35%）、住房保障体系建设与完善（5.60%）、二手房市场规范（5.30%）和首次置业政策保障（5.30%）、建筑质量监管（4.84%）、城市外来人口购房限制（4.08%）和土地招拍挂制度（4.08%）、预售资金监管争议（2.57%）。

控制房价是老百姓的强烈愿望和迫切期望，他们多么想有一个家，一个能够栖息的地方，特别是在温饱问题解决后，住房条件的改善是摆在百姓面前头等重要的事情。老百姓解决住房问题的呼声很大，但又遇到了一个现实问题，房价连年高涨，导致他们只能“望房兴叹”。

目前，在就业、保障等社会问题逐步得到解决之后，老百姓感到最大困难就是住房上的困难，住房已成为最大的民生工程。“小康不小康，关键看住房”，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，安居乐业，是人类工作、生活的理想状态，安居方能幸福安康，安居方能快乐发展。

（二）当前我国房价水平

中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，涨幅在1%之内，100个城市中涨幅在1%以内的城市数量共有78个。

在2011年2月房价排名中深圳房价居榜首，新房均价达25137元/平方米，上海以23591元/平方米紧随其后，北京新房均价22767元/平方米位列第三，广州以15101元/平方米位列第七。

2011年2月房价排名（摘自“阳光房产网”）:

1.深圳市25137；2.上海市23591；3.北京市22767；4.杭州市20772；5.三亚市19282；6.温州市16115；7.广州市15101；8.宁波市13881；9.福州市12523；10.南京市12284；11.天津市12061；12.苏州市11636；13.大连市11393；14.绍兴市11223；15.厦门市10914；16.珠海市10373；17.台州市9868；18.张家港9636；19.青岛市9523；20.昆山9436；21.济南市9211；22.嘉兴市9043；23.佛山市9100；24.吴江8764；25.湖州市8747；26.无锡市8667；27.江阴8271；28.常熟8115；29.成都市8064；30.扬州8090；31.金华8006；32.哈尔滨7654；33.南通7456；34.昆明7380；35.常州7392；36.汕头7318；37.武汉7233；38.海口7114；39.西安7107；40.镇江7100；41.东莞6876；42.江门6788；43.泉州6686；44.重庆6661；45.郑州6638；46.秦皇岛6630；47.呼和浩特6629；48.南宁6246；49.廊坊6207；50.烟台6119；51.惠州6082；52.沈阳6071；53.兰州6051；54.徐州6018；55.长春5997；56.鄂尔多斯5885；57.合肥5959；58.芜湖5856；59.宜昌5850；60.长沙5790；61.石家庄5771；62.中山5660；63.太原5553；64.银川5547；65.鞍山5471；66.包头5361；67.日照5386；68.马鞍山5255；69.唐山5225；70.北海5150；71.连云港5134；72.湛江5153；73.洛阳5081；74.南昌5078；75.泰州4997；76.乌鲁木齐4894；77.贵阳4857；78.东营4722；79.柳州4704；80.威海4640；81.赣州4562；83.吉林4568；84.西宁4528；85.邯郸4463；86.营口4348；87.桂林4299；88.德州4171；89.聊城4166；90.保定4099；91.淮安3952；92.绵阳3941；93.潍坊3740；94.宿迁3685；95.株洲3517；96.宝鸡3438；97.菏泽3278；98.湘潭3271；99.衡水2963；100.新乡2961。

据粗略估计，在我国一些大中城市，一个年收入5万元的家庭，要买100平方米的住房，即使其他什么都不消费，也至少要7.5年。世界银行和联合国人居中心认为“合理的住房价格”的房价收入比应该为3～6。这就告诉我们，国际上公认的居民可承受的住房价格，应该是相当于每户居民3～6年的平均收入。当“房价收入比”超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方“房价收入比”超过6的时候，就被认为属于房地产泡沫区；当一个地方“房价收入比”超过7以后，就被认为“国际房价难承受的地区”。由此可见，我国一些城市的房价已接近“国际房价难承受地区”的价位。德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币购买力因素，可能高出欧美几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平方米2000欧元以上的房子也是极为罕见的，但在北京、上海等地有更贵的房子。新闻媒体时而报道一些城市房价下降的消息，一方面，稳定军心，让消费者不产生“价慌”心理；另一方面，因为降价方可救市，报道一些城市的房价在下跌，意在促进整个房价下降，让楼市得到提振。但全国房价实质上并没有整体下跌，住宅开发商仍在“按楼不动”，在开发商看来，房价上涨很现实，房价下降是神话。

（三）当前我国房价居高不下的原因

造成我国房价上涨的因素很多，可以把它归类为两大因素，即不易控因素和易控因素。

1.不易控因素

不易控因素，它不可避免地存在，并客观地致使房价提高。尽管对这些因素采取一些措施予以控制，但收到的效果并不明显。

（1）建筑材料

建筑材料的价格受市场供需和技术进步的影响，从整体趋势来看，建材价格以价值规律为基础，围绕价值波动。技术进步，高科技材料、环保材料得到应用，建筑材料的科技含量增加也使价格提高。另外，建筑材料的价格受通货膨胀的影响，由于通膨率的提高，整个社会的物价提高，建筑材料价格也就提高。导致建筑材料价格提高的这些因素是经济和现代技术发展的必然结果，人们不可强行抑制，因此建筑材料导致的房价提高是十分现实的情况。

（2）土地

土地的稀有性、有限性特点预示着土地的珍贵。除此以外，土地还有排他性，某宗土地一旦被用于某一用途，就不能用于其他的用途。一种用途对土地的占用少则几十年，多则遥遥无期，这样使得可使用的土地相对减少，城镇土地变得越来越昂贵。地价提高驱使房价提高是必然的。

（3）城市化

我国目前正处于快速城市化的进程中。在城市扩张的同时，要注意保护耕地，这样建设用地受到很大限制，导致城市用地紧张，地价提高，最后提高的地价转嫁给房价，造成房价提高。城市化是我国现代化建设的重要内容，不可放弃。由此看来，因城市化进程加快造成房价提高的现象也是难以避免的。

2.可控因素

可控因素，它的存在很大程度上是人为的、可变动的，能按照人的意愿予以调整、限制和改变，对这些因素如果采取措施予以控制，就可收到较好的效果。

（1）供应结构

开发商由于受利益的驱动，导致盲目开发高档房，使中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位住宅所占比例不到10%，而高价房却占到40%以上。目前商品房结构性问题进一步凸显，表现为中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。但供应结构是可以调整的，因此这一因素导致的房价上涨是可控的。

（2）开发商利润

当下，房地产业在我国是公认的暴利行业。房企追求高额利润，也是目前房价居高不下的原因之一。政府可通过宏观调控，限定开发商投资利润率的合理范围。

（3）哄抬炒作

从投机炒作来看，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续提高。这其中，还包括一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加市场的紧张气氛，致使一部分消费者作出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾。把房价炒热，这是开发商为了赚到更多的钱的一种圈套。政府对此行为可以通过规章制度从严治理。

（4）住房消费观念及投资性购房

高房价与老百姓在对住房消费观念上存在误区是分不开的。一些购房者非理性消费，盲目攀比，贪大求洋，炫耀摆阔，购房集中于中高档商品房。投资性购房增长过快，从投资性需求来看，近几年，股票、期货和基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求膨胀，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值，这样导致房价不断提高。

（5）商业贿赂

城市土地和房屋建设的许多资源掌握在政府部门及其官员手上，限价房、经济适用房这类房子主要是通过计划分配，即通过申请批准，一些官员认为批房权是发财权。许多开发商还与当地政府官员保持了“良好的关系”，一些地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往是睁一只眼闭一只眼。项目审批，名为公开招标，暗地里却有一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”，在一些权力部门间暗自潜行。这类问题的出现往往是商业贿赂的结果，而商业贿赂是法律禁止的行为。

（6）不合理收费

据统计，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。政府有关部门不合理的涉房收费项目以及自立项目的行政事业性收费、经营性服务收费依附于税费上，而开发商则借口税费高，变本加厉地放大成本、推高房价。不合理收费导致房价提高的问题能否抑制主要取决于政府对收费摊派的态度。

（7）低资本金和预售制度

曾经相当长的时间，由于开发商投入20%的资本金就可以开发房地产项目，商品房销售又实行预售制度，导致开发项目资金的80%不是开发商自身的投资，而是“借鸡生蛋”，利用购房者的订金和预付款、银行贷款以及拖欠的工程款来搞开发。商品房销售畅旺加上宽松的货币政策，加快了信贷资金向房地产业的流动。据统计，2009年房地产企业本年到位资金中自筹资金所占比重为27.0%，比2010年同期下降6.2个百分点，而国内贷款和个人按揭贷款所占比重38.3%，比2010年同期提高3.9个百分点。这是商品房空置开发商并不着急而且房价照样很高的根本原因。但资本金比率政府可根据需要和可能进行上调，预售制度也可根据发展的情况决定其存废。

此外，买涨不买跌，开发商捂盘惜售、土地闲置，投资与投机性的需求增多，造成供需紧张，引发市场恐慌性抢购，相当一部分自住需求被挤出市场，也是房价虚升的重要原因。