高房价的应对策略

7　房价

房价是怎样构成的

你能承受多高的房价

高房价的应对策略

低房价陷阱

买房者几乎每天都在关心未来房价怎样变化，这个问题很难回答。但有一点是明确的：那就是政策调控是宏观的、投资理论是教条的、房产专家大多是不讲真话的（包括不肯讲或没有水平讲真话）、开发商是唱高调的，最终走向只有一个，全局性的房地产价格泡沫已经出现。作为买房者，唯一能做的就是了解房价的构成，从实际出发讲究对策。

房价是怎样构成的

商品房的价格构成有规律，但没有规定。北京某开发商在上海开发的一个小楼盘，当初建造时估计每平方米能卖7000元就很不错了，可是2005年3月开盘时价格涨到19500元，买房者还是疯狂抢购。看到这股疯狂劲，他们“见好就收”，吓得彻底退出了上海市场。房地产商潘石屹告诫买房者：“烧红的铁别摸。”可是，还是照样有人“明知山有虎，偏向虎山行”。因为买涨不买跌是千古之理，不管是“百万富翁”还是“百万负翁”。

房价高得离谱，高得使人看不懂。那么，房价究竟由哪几部分组成呢?了解一下它的构成，有利于买房者知道钱用到了什么地方，也有利于判别房价走势。

土地成本

土地是一种特殊资源，它当然是有成本的。根据2002年国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》，土地必须由政府收回，开发商以拍卖形式取得土地使用权。

开发商要抢夺和占领房地产市场，就必须首先取得土地资源；而要取得土地资源，就必须频举竞价牌；而每举一次竞价牌，都会主动抬高土地成本。

从发展趋势看，包括土地征用和拆迁补偿费在内的土地成本，将在平稳中趋于上升，基本上没有下跌可能。

建筑安装成本

随着社会发展，房地产开发市场中的各项配置会更加节能、安全，性能会逐步提高，而这一切，都可能会导致建筑安装成本呈上升趋势。

尤其是这几年来，开发商几乎在同一时间内动用土地储备全力开发商品房，从而使得钢材、水泥等建材供不应求，建筑安装成本随之上升了许多。

土地成本和建筑安装成本合计约占房价的65％～70％。

配套工程成本

配套工程的主要内容是电力工程、采暖工程、绿化道路工程。在这其中，电力工程由于国家取消了电贴费，所以成本呈下降趋势；采暖工程的热电网入网费为每平方米70元，相对稳定；绿化道路工程的投入则越来越大。

总起来看，配套工程成本是否会下降，主要看小区的配套完善程度和档次定位高低，但一般来说幅度不会很大。

配套工程成本约占房价的10％～15％。

前期费用及管理费用

前期费用主要包括监理费、设计费、报审费用。随着建设施工过程越来越规范，这两项费用基本上没有下跌余地。

管理费用主要是人工费，由于房地产开发企业的人员本来就少，管理费支出不大，所以这项费用的下降空间很小。

前期费用和管理费用、销售费用（主要包括会展费、售楼处建设维护费、形象宣传费等）、财务费用（主要是银行贷款利息）约占房价的5％～10％。

住宅楼层、朝向差价、市场浮动因素

地段、周围环境、楼层高低、房屋朝向，以及房屋市场上的炒楼花、市场供给量、GDP增长幅度、宏观政策调控等因素，还有国外的一些新鲜名词如CBD、MALL、SOHO、TOWNHOUSE、CLD等都可以用来进行包装，然后构成房价的一部分。

这些影响因素的大小完全是随行就市。

税金及利润

目前房地产开发企业的税金征收比较清晰，基本上没有下跌可能。

税金及利润按规定应当占房价的15％左右，但据业内人士透露，目前开发商的利润率都在25％以上。开发商愿意不愿意把这一部分降下来让利于民，那就要看他们的良心发现和政府的监督力度了。

从上可见，房价之所以如此之高，不是某一种因素决定的，而是多种因素的综合反映。

你能承受多高的房价

房价之高，现在已成共识。但实际上高不高、高到多少，每个买房者的承受能力不一样。你能承受多高的房价，关键取决于房价收入比。

由于每个家庭的经济收入存在着很大差距，所以对待商品房价格高低的看法也截然不同。按理说这是很正常的，可任何事情总得有大致的判断标准，否则就是是非不分了。在看待房价高低的问题上，总的标准应当和本地的收入、消费水平相比，离开了收入谈房价，没有任何意义。

总体来说，普通工薪阶层都觉得房价高，自己承受不了：想买吧，钱不够；等攒足了钱再买吧，房价又上去了，钱还是不够。相反，对于富裕阶层来说，他们买房主要看地段、环境、户型、质量、服务，至于价格，虽然也关心，但不是主要问题，或者觉得只要房子好，房价再高也值得。一个简单的道理是，普通住宅的买房者大多要办理按揭贷款，而别墅的买房者基本上都是一次性现金付清。

这就是说，每个买房者对房价的承受力高低，主要取决于他们的收入水平。在我国大中城市，正常的房产价格水平应当是家庭收入结余的8倍能买100平方米左右的房子。

例如，某工薪阶层的三口之家，全年可支配收入为3万元，当地居民消费率为45％，即全家当年收入可结余1.65万元。如果不考虑买房契税、手续费、装修等费用，按照年收入的8倍、100平方米面积计算，该买房者能够承受的房价应该在每平方米1320元。可是，如果是一个全年可支配收入为30万元的三口之家来说，他能承受的房价则在每平方米13200元。这两个家庭对房价高低的承受力，显然不可同日而语。

高房价的应对策略

在房价居高不下的今天，许多买房者最关心的是哪里房价更便宜，对什么是性价比漠不关心或根本不懂，甚至对最重要的产权问题也知之甚少。

专家指出，面对高房价，千万不要病急乱投医，以下对策可供参考。

不要相信从××××元起

针对买房者最关心房价的心理状态，现在的售楼书中都有房价从“××××元起”的广告。毫无疑问，这个价格肯定不高，对买房者有相当大的吸引力。然而现在的问题是，这个标价的房屋不是“没有了”就是本身存在“生理缺陷”：通常是所有房屋中各方面条件最差的单元的房价。

虽然《广告法》规定，标明价格如果要列出最低价，就必须同时列出最高价。但现在的开发商通常都标“一房一价”，叫你奈何不得。除了“起价”以外，其他稍微看得上眼的房子都要远远超出那个价格。

所以，买房者如果看到价格从“××××元起”的字样，大可不必信以为真，甚至没必要去一睹为快。基本上可以把它理解为开发商为吸引买房者眼球而设置的噱头。

善于砍价，降低买房成本

房价越涨越高，从某种意义上说，表明开发商的盈利空间越来越大、砍价的空间弹性也越来越大。买房者如果能掌握有利时机，就能降低买房成本。

一般来说，在买房过程中，有这样六个最佳砍价时机：

（1）期房开盘之初，开发商往往会有一些价格优惠或让利，幅度一般掌握在10％左右。

（2）买房者在一次性付款时，这时候可以砍价，幅度一般在银行存款利率以上、银行贷款利率以下。

（3）买房者如果参加团体买房，可以享受到一定价格折扣。

（4）买房者如果购买尾房，可以和开发商讨价还价，争取到20％以内的价格优惠。这里的关键是，要能及时打听到尾房处理的情报。

（5）开发商急需回笼资金时，往往会推出一系列优惠促销，价格自然可以打折扣。这时候的关键同样在于要能了解到这种内情。

（6）在买房后介绍同伴来买房，可以从开发商那里得到一定的价格优惠，或者是其他某种形式的奖励，具体要求可以面商。

不管在哪个阶段、以何种方式得到价格优惠，实际上都是变相降低房价，从中得到更多实惠。

需要注意的是，由于房地产开发是一个漫长过程，任何一个环节出了问题都会影响其整体利润，所以开发商轻易不肯打折，买房者对价格优惠幅度不能有过多奢望。反过来说，如果轻易就能得到价格优惠，反而说明这个楼盘很可能有难言之隐，应当提高警惕了。

还有，除了房价可以打折外，买房时所支付的保险费其实也是可以打折的。这里的关键是不要在售楼处买保单，而应当到外面的保险公司去买保单。在售楼处买保单，当然你就失去了打折的主动权。

拒交不合理费用

房款的正确计算方法是单价×面积，不包括其他税金费用。所以在支付正常的房款以后，买房者还需要交纳其他多项费用，包括：

（1）房款×1.5％的契税，一般是在交易鉴证时交一半，另一半在入住后拿房产证时缴纳。

（2）房款×0.5％的印花税，一般是在交易鉴证时交纳。

（3）交易手续费，一般是每平方米建筑面积2.50元，交易鉴证时交纳。

（4）权属登记费，一般在100～200元之间。

（5）配图费，一般在35～130元之间。

如果你办理了银行贷款，则需要支付相关的银行按揭费用，包括：

（6）保险费，一般是贷款额×1.2×1‰×贷款年限×折扣。

（7）印花税，一般是房款×0.05％。

（8）他项权证费，一般在200～300元之间。

房屋交付使用时，需要交纳入住费用，包括：

（9）入住费，一般包括两部分，分别交给开发商和物业管理公司。项目主要有防盗系统费用、煤气管道开通费、有线电视安装费、电话安装费、宽带上网费等。

（10）物业管理费，一般应按当地物价部门的规定办理。

上述税金和费用都是“正当合理”的。除此以外的所有费用，买房者在交纳时就应当提高警惕，至少要了解收费依据，然后判别是否合理、合法。

在这个过程中，尤其要警惕开发商以某种名义“代收”的费用——现在流行的做法是，开发商希望能多收一部分费用，可是又找不到冠冕堂皇的理由，所以往往以“代收”名义先收上来再说。即使事后被查出，也便于找到借口，或推托搞错了。买房者一看是“代收”，往往就稀里糊涂地交了。

买房者对开发商的不合理收费要求，应当予以拒绝。例如，某开发商在交付房屋时，要求买房者支付物业管理费、水电气开通费、契税、公共维修基金等作为入住条件。

在这里，水电气开通费已经包含在房价中，买房者应当予以拒绝；物业管理费应当支付给物业管理公司，而不是开发商；契税应当交给税务部门，而不是开发商；公共维修基金归全体业主所有，一般由开发商代收，然后交至房地产主管部门代为管理，但开发商不得将收取公共维修基金作为房屋交付的前提条件。

买不起就干脆等一等

面对居高不下的房价望而生畏，有一种恐高症，那就干脆暂时不考虑，不去加入抢购队伍。如果还能凑合，过几年再买也不是不可以。这也是一种没有办法的办法。

前面所说的8∶1的房价收入比，已经是根据我国实际情况得出的了。据说联合国人居中心规定的房价收入比上限为3∶1，世界银行规定的上限为5∶1，而实际上，目前在我国一些城市房价收入比已经达到了16∶1！

16∶1意味着什么呢?这就意味着处于平均收入的一个三口之家，为了买一套简约式的两居室住房，需要不吃不喝16年才能如愿。如果要办理住房按揭贷款，以贷款80％、贷款年限20年计算，每月收入在扣除了住房按揭月供以外，日常生活费就降到了当地低保家庭以下水平！

更何况，在任何地方，人均收入往往都要高于中位数收入，也就是说，大多数工薪阶层的家庭收入往往都要低于当地家庭平均收入水平。对于大多数家庭来说，如果房价收入比达到16∶1的水平，意味着他们根本就不具备买房的经济能力。

那么，买不起能否租得起呢?答案也是否定的。

因为根据经济学常识，商品房出租的年租金通常要高于一年期整存整取存款利率5个百分点。以一套价值40万元的商品房为例，年租金大致在400000×（2.25+5）％=29000元，相当于每月2417元。这个结果，同样是普通工薪家庭所承受不起的，而低于这个数据，又是买了商品房用于投资的买房者所不愿意接受的。

从上可以看出，之所以形成这样的死结，关键就在于房价太高了，各方面都承受不起。如果买房者还能看到当地的房价在继续上涨，那一般都是“缩量空涨”，其中充斥着大量的投机买房者。

既然这样，那么你还不如干脆等一等，因为这表明，房价与价值相背离的局面就快要结束了！

低房价陷阱

房价在涨，买房者希望能买到便宜住房的心情可以理解，可是由于住房毕竟是耐用消费品，使用寿命长达好几十年，所以一定要慎之又慎。对一些价格比较低的商品房，在考察价格时，一定要搞清楚价格为什么会便宜，是否属于以下几种类型。如果是以下几种类型，买房者在办理产权证和维护自身合法权益方面会遇到重重麻烦。

联合开发房

联合开发房是指有钱无地的开发商出钱、有地无钱的单位出地，双方联合开发的房地产。住房建成后，开发商从中分得一部分住房用于公开出售，以获得利益。但是按照国家规定，这种房屋是不能向社会出售的。

公益联建房

公益联建房是由地方政府或本系统、本单位组织，市民自愿参加组成住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目。当新建房子有一定剩余时，可以面向社会出售。由于这类房屋具有公益性质，享有不少优惠政策，所以按国家规定不能作为商品房出售。

集资合建房

集资合建房是指开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发或小城镇建设等为名，利用村集体的土地，在城郊进行的房地产开发项目。这类房屋一般都没有办理土地出让和征用手续，买卖行为完全无效。

集资联建房

集资联建房是指一些单位利用自身闲置土地，与外单位集体和个人或本单位职工，联合集资开发的房地产项目。由于其土地性质主要是通过减免地价或行政划拨方式取得的非营利性土地，所以这类房屋不能对外出售。

非法建房

非法建房是指未经批准、不具备房地产开发资格的单位，通过非正常渠道取得土地而进行的房产开发。这类单位由于不具备房地产开发资格，所以无法办理土地征用手续，没有交纳土地出让金，房屋不能对外销售。

限制权利房

限制权利房是指被司法机关和行政机关依法裁定、查封，或以其他形式限制房地产权利的房屋。不知内情的买房者如果贪图价格便宜而进行私下交易，就会被卷入是非旋涡，叫苦不迭。

郊区联建房

郊区联建房是指开发商为了降低商品房建设成本，在市郊低价征地开发建造的商品房。这类房地产一般都具有以下特点：项目开发不规范、管理不到位、社区环境差、配套设施严重缺乏、交通极其不便。