房价并不高

网易财经:您认为目前中国的房价高不高?从您的角度来说。

董藩:这是一个学术问题，也是一个统计方法的问题，我说过几次，中国的房价不高，中国房价真的不高。当然，大家听到这里可能又要骂我，不高的理由在哪里?高不高，一是看价格，二是看购买力。

我们先看价格，在价格统计上，方法有严重的缺陷——首先，从全世界范围来看，只有中国农村房价是不算入整个商品房价格中去的，为什么不算?因为我们的法律这么规定，法律有没有道理?这个法律是没道理的，这是和户籍制度连在一起的。只有中国有两种土地制度、两种房产制度，所以以此为基础我们制订了一系列的法规，和西方完全不接轨。

单位集资建房很多没有算进去，因为牵涉到部门腐败，或者说部门小集团利益问题。还有大量的小产权房，因为它是违法的，按理说它不应该存在，应该拆除，但我们拆除不了，面积很大，到底有多少我不清楚。这部分房子，价格很便宜，但也没往里算。历史上的房改房，很便宜，一两万、两三万一套就卖给个人，远远低于市场价格，我们把它当福利品分掉了，没把它算入房价中。

还有城中村、城市周边有大量的人在自己的势力范围内盖房子、摞砖头，这些既没算成本价格，也没统计GDP，没有人去征税，所以房价问题在统计方法上至少有五块内容没有体现出来，真要把这五块加到一起算，可能就不高了。如果高，你解释不了这种现象:高就意味着买不起，买不起就意味着没有成交量，那就没有办法解释为什么今天这么大成交量?为什么一年能成交十万亿?这个量太大了，社会商品零售总额2009年也只有12万亿。

另外，从收入角度来讲，我们的收入统计也是有问题的，中国的收入是说不清楚的，在工作收入之外有大量的兼职收入、灰色收入、福利收入、财产性收入，这些到底有多少，谁也说不清楚。

网易财经:现在很多人判断房价比较高，他们用的方法和手段，比如房价收入比、租金收入比，甚至黑灯率，是不是意味着他们的判断方法是错误的呢?

董藩:严重错误。我一直在强调这个问题，但我一张嘴说不过大家千张嘴，我反而成为错的那方了。

首先看房价收入比。一个家庭的收入几年能买一套房子?有人说在西方三到六年买一套房子是合理的，这是怎么来的?最早是一个香港学者搞的，最后他把自己的结论都否定了，因为每个国家住房条件差别很大——在欧洲表现为很好的别墅，但在南亚一些地区可能是窝棚。

而且我还要强调，在中国，我们的国土面积只有20%是适合人类生存的，在20%的面积上又必须保证18亿亩的耕地底线，全世界几乎很难找到像我们这样紧张的人地关系国家，和我们能够相比的就是日本和韩国，房价也很高。所以不能比。

第二，收入也是不能比的。在中国，很多人看工资并不多，但有大量的兼职收入、灰色收入、福利性收入、财产性收入，在西方，福利和收入都是透明的，所以不能比。

第三，我们在统计上还有别的毛病。刚才我谈到了，统计房价时没把农村的房子、小产权房、集资房、城市周边和城中村自己建的房往里算，如果算了房价就会大大拉低。还有发达国家在统计房价时使用的是中位数，我们是求平均值，二者不一致，一般平均数高于中位数，贫富差距越大平均值就越高，而中国恰恰贫富差距很大。

还有很多很多理由。总之，美国有美国的国情，中国有中国的背景，拿房价收入比来说事儿，根本就没有道理。

当然学界还提到了租金售价比。我们的租金水平很低，过去北京一套房子100万，一年只能租出两到三万，只有2%～3%，所以很多人说房地产有泡沫，这是不对的——首先，计算房价时我们扔掉了上面提到的农村房、集资房等五部分，使房价显得很高，如果把这些都算进去，房价就会大大降低。另外，被扔掉的五部分影响了租赁市场的价格，小产权房可不可以出租?可以。过去的房改房可不可以出租?可以。单位内部集资建房能不能出租?城中村的能不能出租?都能够，这些房子把租赁市场价格大大拉低，但又没有算入买卖价格中，所以得出的数据是完全错误的。

还有一点，中国的文化和西方完全不同。中国人能买房子坚决不租，因为租房子意味着无能、懒惰、没面子、没财富、不稳定，这种文化理念就导致买卖市场极为发达，大家都往里挤，但租赁市场就剩下了以“穷二代”和刚毕业大学生为代表的人，他们收入水平很低，而买卖市场上很多人买了房子后要出租，供应很大，所以租售比就较低。当然，还有其他的原因。

再看黑灯率的问题。我们有一个很大的毛病，总拿过去的眼光看待现在的生活，拿短缺时代的评判标准来看待富裕起来的光怪陆离的都市生活，所以，所有结论都是错的。曾经有领导人说，有一个小区灯很黑，房地产“泡沫”很严重，不是这样的。北京年轻人加班很正常，当你七点过来查看小区时，他还在单位加班;很多年轻人不做饭，下班网上玩一会再到快餐店吃点儿饭，回到住的地方已经是八点了，所以你看到灯是黑的。独居年轻人可能因出差关灯，父母住的房子可能因父母回老家关灯，租了学区房可能因陪读而把原住房锁门关灯，关灯有无数合理的理由。

所有这些生活方式的变化，在房地产领域中都有体现，我们要结合变化了的生活方式看待市场。如果考虑不到这一点，你就会得出很多错误结论，例如“房地产市场有泡沫”。我们也看到很多大学者，包括从海外回来、身份很高的学者，他们总认为房地产市场有问题，其实恰恰是没有从社会学的角度观察到经济社会变迁带来的变化，当考虑到这一切时，我们就要重新评估总供给和总需求——尽管市场很活跃、交易量很大，但不能简单得出结论，说是有泡沫。

网易财经:您刚才也说了，房子就是商品，商品房。但商品房有个特点，价格可以有涨有跌，但我们看中国的房价一直涨，没有跌，您怎么看这种现象，有没有跌的可能呢?

董藩:很多老百姓郁闷，所有商品都是有涨有跌，为什么房价一直涨?有人到我的博客留言，说:我不相信有不跌价的房子。

房价运行规律和一般商品不同，房价原则上是上涨的，下跌只发生在特殊情况下，战争、瘟疫、极端政治事件、经济危机等。回到经济学上来讲，价格是由供给和需求共同决定的，但房地产的供给和需求是特殊的，它的供应受到严格管制——供应首先有自然地域面积的限制。其次有城市规划的限制。再次土地出让每年有出让计划，放三千亩就是三千亩，想多要指标很难。第四就是给你一块地，有建筑红线圈着，不能是想多盖点儿就往外扩一扩。最后，建筑红线内部有容积率、绿化率、建筑密度等指标控制着。当供给受到管制、价格没有管制时，一般都会上涨。而从需求来看，也有特殊性。房子没有替代品的，不会转移，还一点我要跟大家强调，需求原则上是只扩大不缩小的，这和一般商品又不一样。我们永远感到住宅少一间。刚毕业时有一间房子很高兴，要生小孩时觉得一间不够，需要两间。最后我们需要客房、书房、客厅、健身房、麻将室等。需求是只扩大不缩小的，不单是住宅，写字楼、商业设施都是这样。而且需求一般也没有管制。这样，房价长期向涨就不难理解了。