房地产投资分析的目标

四、房地产投资分析的目标

房地产投资分析是有的放矢的一门应用性很强的科学。在一项完整的房地产投资分析活动中，分析者要给投资者提供优质的房地产投资分析报告，要向投资者提供解决诸如投资方向、运作方式、投资收益、投资风险等方面问题的方法。

1.为投资者指示投资方向

投资者往往面临投资方向问题，诸如地域、地址选择，房地产类型选择，规模、期限选择，合作伙伴选择等等。投资者有可能是刚刚进入该市场或是投资新手，对投资环境一无所知，需要分析人员面面俱到地阐述；也许是已经选好址，要解决其余问题等。分析人员要为投资者解决的，应是全部问题。要从头开始论证，包括投资者已认可的问题，这样往往可以发现问题，达到意想不到的效果。

2.为投资者提供运作方式

房地产投资活动的运作包括诸多方面，如投资者欲选择地块兴建商业设施出租经营，他便将面临如何取得该地块的使用权、如何取得建设许可、如何筹措资金、如何保障建设工期等问题。这些问题，有些属技术问题，取得经验后即可解决；有些则属技巧问题，不可因循守旧。

3.为投资者预计投资收益

投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。投资者要详细了解全部投资额、自有资金及筹措款额，资金分期投入额、贷款偿还期及利率、投资回收期及贴现率、税金及收费比率、资金内部收益率、成本利润率等资料，还要了解全部资金利润和自有资金利润率以确定贷款比例。其中投资者最关心的是税后利润与投资额的比例。也有一些投资者更关心投资的社会效益，如企业形象、人际关系，但这是为其获取远期利润最大化的一种手段，与其投资目的并不矛盾。

4.为投资者分析风险及提供避险方法

分析人员仅仅为投资者预计投资收益是不够的，还要告知投资风险；仅仅告知有风险也是不够的，还要告知如何规避风险。风险是客观存在的，但也有不发生的概率。如果投资者被预期投资收益冲昏头脑，视风险而不顾或忽视它，则很可能遭受巨大损失；如果投资分析人员懒于分析风险或只“报喜不报忧”，则严重有悖职业道德或失职。