10．1．1 与传统物业管理的区别
装配式建筑作为一种绿色建筑，推动着绿色建筑规模化发展，装配式建筑物业管理是传统物业管理基础上的提升，与传统物业管理相比，其区别主要体现在以下4个方面：
1）装配式建筑物业管理实施全寿命周期管理
装配式建筑物业管理运用物业管理全寿命周期理论，制定装配式建筑物业管理的目标和流程，做到最大限度节约资源和保护环境。装配式建筑物业管理全寿命周期管理即是将物业管理活动深入到前期策划、设计和规划、施工和运行各个阶段，物业管理人员从前期开始全面了解装配式建筑所使用的先进设备与技术，为后期实现节能减排的目标奠定基础。具体是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。装配式建筑全寿命周期的物业管理主要从以下3方面着手：
首先，物业管理公司从项目决策阶段开始提前介入，参与物业建设项目的决策并优化设计，为完善物业建设提出意见，避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制订设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑得十分全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
其次，物业公司积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。物业公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对装配式建筑土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉，有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，收到“业主满意、物业管理顺利”双赢效果打下了基础。
最后，物业公司提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备、设施在投入使用前就能正常运行。
另外，实施装配式建筑全寿命周期物业管理可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能更精确地进行财务预算分析，较好控制日后的管理成本，根据物业的档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。
2）装配式建筑物业管理要坚持“以人为本”的理念
“以人为本”的理念主要体现在为业主提供服务方面。物业管理企业应考虑不同业主的需求、层次、时间和费用支付能力等的差异，尽可能提供菜单式服务，满足业主的个性化需求。在管理过程中，物业管理企业应从各方面引导业主主动节能，树立保护环境、节能减排的良好意识，并使业主可以切实体会到主动节能所带来的环境效益与经济效益。
3）装配式建筑物业管理应用节能和智能化技术
传统物业管理主要是劳动密集型，科学技术在物业管理过程中的含量较低，日常运作中的资源消耗较大，环境保护不到位。装配式建筑的物业管理通过应用节能、智能化技术，包括供热、通风和空调设备节能技术、能源管理系统、楼宇能源自动管理系统以及建筑设备自动监控系统等，来实现节能降耗的目标。
智能化系统为装配式建筑的运营阶段的科学管理、人性化管理创造了必备的条件，在此基础上，建立智能化集成管理平台及物业管理平台可以实现运营管理的增值。集成管理平台主要是以高度的设备集成监控管理为主要方向，在一个统一的软件平台上，实现对分散控制系统的集中管理，集中监视和控制各子系统的运行，让管理者可以全方位、直观地了解物业的实际运行情况，从而为综合性全局决策提供系统支持。管理者可以对所有智能化设备的状况进行查询和统计分析，及时获得各设备点的运行信息、故障信息，并根据分析和处理后的数据，智能化或手动的对相应设备进行调控，这样不但可以减少管理人员的工作量，提高了管理效率，而且可以对故障报警和安全报警进行及时有效的处理，从而消除各种安全隐患。在实现集中监控的同时，能够通过相应的系统间联动控制模块实现各系统之间的协同工作。建立设备运行历史信息库，利用设备运行历史信息库对设备的故障进行跟踪和管理，以实现降低设备故障率和降低设备运行成本的目标。能效管理功能模块是利用相应的能源消耗信息数据，利用多种节能分析工具、节能率评估工具以及节能控制模块，对节能管理的各个环节进行分析、评估以及控制等全方面的节能管理，优化设备运行机制，实现节能的目的（见图10．1）。
4）装配式建筑物业管理需要注重数据监测与分析
装配式建筑物业管理相关技术与设备的应用效果需要通过对装配式建筑运行数据的监测来获取，装配式建筑在运营阶段的监测是装配式建筑科学评价和不断优化管理手段的可靠依据。装配式建筑的运营检测可以提供大量真实的数据，通过对环境、能源和设施实时监测数据的分析，及时进行设备优化与控制，来提高装配式建筑性能，实现真正节约资源。
装配式建筑物业数据监测和分析可以结合DFC（Design For Cost）设计理念进行设计，所谓“DFC”设计理念是20世纪90年代把价值工程引入到产品／项目的成本分析，是以面向成本的设计形式提出的。针对装配式建筑的物业管理即是在满足用户需求的前提下，在分析物业管理过程的基础之上，对装配式建筑全寿命周期的物业管理成本进行评价，从而找出传统物业管理下产品成本过高的部分，通过对工作过程的修改达到降低成本，而实现节能降耗。装配式建筑是由部品、设备、设施和智能化软件组成，同样具备全生命期的特征，需要经历研发设计、调试、测试、运行、维护、升级、再调试、再测试、运行、维护、停机、数据保全、拆除和处置的全过程。针对装配式建筑运营管理主要包括如下7类成本：
图10．1 装配式建筑智能物业设备诊断技术工程系
设施维护费：信息与控制系统一般为造价的2％～4％，机械电气设备一般为造价的2％～3％；
设施更新费：信息与控制系统的更新周期一般为6～8年，机械电气设备的更新周期一般为8～10年；
设施运行消耗：主要为设施本身的能耗和材耗，如水处理设施运行所需投放的药剂等；
养护费：主要包括绿化养护费（人工、肥料、农药等）；
垃圾的分类处理与处理费；
检测费：运行中所排放污水和废气的检测，非传统水源水质的检测等。
总之，传统物业管理与装配式建筑物业管理在管理目标、管理范围、管理过程、管理方式、管理机制等5个方面都有很大的差异，如表10．1所示。
表10．1 装配式建筑物业管理和传统物业管理比较
10．1．2 装配式建筑物业管理的特点
①装配式建筑物业管理将“四节”与“一环保”相结合，体现“绿色”理念。
装配式建筑物业管理根据绿色建筑评估体系，“四节”即节地、节能、节水、节材，它不仅强调了“节”，保证建筑用材、建筑施工、建筑管理充分体现“绿色”理念，还与“保护环境”密切结合，宣传环保意识，提倡环保行为，保证建筑指标与管理效果双向达标。
②装配式建筑物业管理体现过程控制与前馈、反馈控制相结合，突出“过程管理”。
装配式建筑物业管理的绿色建筑评估体系充分体现了管理学的一大职能——“控制”。控制，即监视各项活动以保证它们按计划进行，并根据动态环境进行纠偏的过程。有效的控制系统可以保证各项行动完成的方向是朝着达到组织的目标，过程控制作为管理中的监督行为，发挥着重要的作用。通过装配式建筑物业管理评估体系的构建，从建筑规划、设计、施工阶段到整体运营管理阶段，实行一系列的监督措施，不仅从源头上遏制了“浪费”“污染”行为的产生，而且保证整个管理过程具有整体性、系统性。
③装配式建筑物业管理将定量与定性相结合，等级评价制度共同实施。
装配式建筑物业管理可以参照《绿色建筑评估标准》中控制项、一般项、优选项的规定，弥补了不同类型企业成本问题，企业可依据自身情况尽力达到指标要求。《标准》吸取了国内外特别是新加坡绿色建筑的实践经验，并结合近年来绿色建筑新发展，深化评价内容，改进体例及评分方法，创新性强。其中，评价等级的划分有利于增强企业竞争力。《标准》多维多方面地规定了装配式建筑指标要求，将定量评估与定性规范相结合，物业管理外资企业、国有企业以及各种私营合营企业有了具体的参照标准。
④装配式建筑物业管理将系统性与灵活性相结合，建立整个生命周期监测机制。
装配式建筑的评价是一个过程管理，而不是最终的一个标签，另一方面，还必须对建筑物进行全年能耗模拟和评估。在物业管理过程中，必须要对建筑物及其物业设备进行实时监测，确保从建筑物的建造方法、材料选择、装修过程、设备运行等方面都要体现绿色环保物业管理的精神。具体到各部门各方面，建筑设计师、园林规划师、物业管理从业人员应不断沟通，对建筑物采光、照明、通风、围护结构构造和园林景观设计、功能区域布置等方面进行不断的否定和肯定，使整个建筑和物业区域环境与周围自然环境、社会环境相协调，并进一步为今后物业管理打好坚实基础。
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