物业及物业管理的概念

一、物业及物业管理的概念

（一）物业

汉语中的“物”、“业”二字是多义词。“物”作为名词，主要有两种含义：一是自然生成和人工形成的、可被人感觉的诸种客观存在；二是“我”以外的人、事物或环境，即特定主体外的客观存在。“业”作为名词也主要有两种含义：一是从事劳作的社会经济部门、业务领域或工作岗位，例如事业、产业、就业等；二是指归属一定主体所有的天然生成物及劳动成果，例如业主、家业等。但是早期的汉语中并没有将物业连用的表达习惯。宋代以后的使用较多一些，一般称动产为物，不动产为业。例如，《宋刑统·户婚律》：“应典买倚当物业，先问房亲，次问四邻，房亲著价不尽，亦任就得价高处交易。”

一般认为，我国内地现在频繁使用的“物业”一词源自于港澳粤地区的方言对房地产的称呼。从物业管理的角度来说，“物业”是指各类房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。其中，“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”（《城市房地产管理法》第2条），包括住宅房屋如居民楼、公寓别墅；也包括非住宅房屋如工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育场馆、公共建筑、办公楼等。各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区等；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。同一宗物业往往分属一个或者多个产权所有者。“与房屋配套的设施设备和相关场地”则是指与上述建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备，市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

香港李宗锷大法官在其著作《香港房地产法》中，对物业下的定义是：“物业，是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业。^[1]”这里的单元性主要指其具有独立的使用价值；地产包括土地本身，也包括土地上的建筑物和其他附属设施。实际上，在土地之上有建筑物的场合，物业不过是房地产或不动产的习惯称谓。

（二）物业管理

从词源上看，“物业管理”一词译自英文“Property Management”，其“Prop‐erty”一词实为“Real Property”中省略“Real”而来，其意为“不动产管理”。在法学界，物业管理的定义可谓仁者见仁。我国《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

物业管理活动最基本的特征是委托关系和有偿服务，即委托方（业主）与受委托方（物业服务企业）签订物业服务合同，受委托方依约为委托方进行服务，委托方接受受托方提供的有偿服务并交纳物业服务费用。故严格来讲，作为平等主体当事人之间的民事法律关系，称“物业服务”更为妥当，但从尊重法律文件的规范名称而言，仍使用“物业管理”的提法。

在我国大陆，对“物业”一词的使用一般限于“物业管理”场合，其他场合仍使用“房地产”这一习惯称谓。