物业管理公司的选聘

物业管理公司的选聘

一家优秀的物业管理企业将为业主的家园营造安全、舒适、温馨、和谐的氛围,让业主享受到超值的服务。由于我国目前物业管理水平参差不齐,物业管理公司的选聘就显得尤为重要。

一、选择物业管理公司的标准

一般而言,选择具备接管物业项目能力和条件的物业管理公司,应考察其是否具备下列各项要素:

1.品牌。

在一定程度上,品牌就意味着质量的保证,它代表着企业所提供的产品是经过了时间检验,被社会接受和消费者认可的,体现了企业信誉和产品质量的知名度。我国物业管理行业经过20年的发展,也孕育出了一批具有一定品牌形象和知名度的物业管理公司,能够为广大业主提供良好的服务。

2.业绩。

初选了有一定品牌形象或知名度的物业管理公司之后,对物业公司是否名实相符,要做一些深入的了解,看看所选择的这家物业公司都管理了哪些物业项目,是否有接受某物业后被解聘的记录;管理的水准和服务质量是高还是低,是否有服务质量投诉记录;管理的物业规模有多大,管理过哪几种类型的物业,所管理的物业项目是否获得过“国优”或“市优”等。

3.实力。

了解了管理业绩之后,企业的真正实力究竟如何?具不具备委托物业项目的管理能力?这便是第三步要考察的内容。物业管理公司有没有一批较高水准的专业管理人才,尤其是是否有一定数量的职业经理人才,都决定着物业管理公司管理水平的高低。此外,企业采取什么样的管理模式,管理机制是否与国内外市场接轨;是否具有良好的市场成长性;公司从业的历史长短和发展轨迹,积累了管理哪些物业的经验;企业运行的经济效益状况如何,是否具有较强的经济支撑力等,也应在考察时予以全面参考。

4.专业。

一般来说,有一定品牌知名度的物业管理公司,也就相应地具备了一定的专业化水准。专业公司所从事的产业是一元多维的,运作程序是非常规范的,产品质量是经过国家或国际标准认证的,提供的服务是细致到位的,它对市场和服务对象有着深入的了解与研究,对政府主管部门的有关政策和国家相关法律法规比较熟悉并运用自如,同时企业自身建立了一整套物业管理的规章制度。总之,规范的物业管理公司处处都会体现出专业化的运作模式。

5.特色。

所谓特色,也就是与别人的不同之处,或者说有自己的高招或“鲜招”。我国很多物业管理公司经过多年的运作,形成了自己的特点和优势,积淀了自己的企业文化,总结提炼的管理理论也有独到见地。业主选择物业管理公司时,应当取其所长,弃其所短,根据自己物业的特点与市场需求,有针对性地去考虑管理者。

二、选聘物业管理公司的方法

目前,大多数小区采用询价后再向广大业主征询意见的方式。事实上,这种方式是极不规范的,很容易造成“暗箱操作”,损害业主的权益。根据实践经验,引进竞争机制、采取招标方式是杜绝“暗箱操作”、维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市均已出台规定,明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。

实现公开招标方式选聘物业管理企业,一般程序如下:

1.成立招标领导小组。

在政府房地产主管部门指导下,由委托方(即业主委员会)成立招标领导小组,小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。

2.向社会发布招标公告。

通过网络等新闻媒体向社会公开发布招标公告。公告内容主要是拟招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期、保送投标书截止日期以及联系地址、电话等一系列有关事项。

3.编制招标书。

招标书的主要内容有:(1)拟招标物业的基本情况。包括物业类型、坐落位置、占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施及场地情况等。(2)物业管理的内容。(3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限、物业移交日期、给物业管理企业提供的条件(如提供管理用房、商业用房的面积)、物业管理服务收费及维修基金标准,以及其他需要说明的问题。(4)物业管理考核标准与奖励措施。(5)投标开标相关问题。

此外,对招标申请书的内容和要求还应做出较详细的说明,以便于投标单位编制标书。一般这种说明作为招标书的附件。

4.投标单位的资质审查。

在报名日期截止后,对报名投标单位进行资质审查,从中选择若干家参加投标,并书面通知各投标单位。

5.投标申请书的报送。

参加投标的单位应在规定的报送投标书截止日期前将投标申请书密封后送达投标领导小组。

6.开标、定标。

由评标委员会采用会议形式审查和评议投标单位的标书,确定中标单位。评标委员会通常由物业管理专家组成。

7.签订物业管理委托合同。

中标通知书发出后,中标单位与业主委员会应在约定期限内就签订合同的有关事宜进行磋商,经协商一致后正式签订物业管理合同,开始实施对该物业的物业管理。