物业管理概述

第一节　物业管理概述

一、物业

（一）物业的含义

物业和物业管理均是改革开放以后兴起的新名词、新事物。“物业”一词来自于香港方言，20世纪80年代由香港传入内地。它来自英文“real property”或“reai estate”，表示房地产或不动产。在我国港澳地区及东南亚一些国家，“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。

关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素：①已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；②与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；③屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。物业应是房产和地产的统一。

我国《广东省物业管理条例》规定，物业指“已建成交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。《上海市居住物业管理条例》规定，居住物业是指“住宅以及相关的公共设施”。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，物业是指“住宅区内各类房屋及相配套的公共设施、设备及公共场地”。一般认为，“物业”是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。^[1]

（二）物业的构成

1.物业的物理性构成

一般而言，一个完整的物业应当包括如下几个部分：

（1）供居住或非居住的建筑物本体，包括建筑物自用部位和共用部位。以居住物业为例，自用部位指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；共用部位指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

（2）配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指由建筑物内部业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。

（3）配套公共设施指物业区域内业主、使用人共有共用的设施，如道路、绿地、草坪、停车场库、照明通道、排水管道等设施。

（4）建筑地块，指物业所占用的场地。

2.物业的法律构成

根据物业业主对物业享有的不同权限，物业在法律上可以分为：

（1）专有部分。专有部分是物业在构成和使用上具有相对独立性的部分。除法律有特别规定外，业主对专有部分享有自由占有、使用、受益、处分的权利，并排除他人干涉。

（2）共有部分。在目前区分所有的法律制度体系下，一个完整的物业，除去业主的专有部分，余下的部分都归业主共同所有，此部分即为物业的共有部分。共有部分，又可以分为法定共有和约定共有。前者是指性质上、构造上的共用部分，是基于建筑物的结构设计、功能或效用属于整个建筑物存在不可或缺的组成部分，或者是服务整个建筑物使用的部分，比如楼梯、电梯、中央空调、水暖管道、房屋外墙、变电室等。后者是指在结构、功能上并无作为整个物业利用的必要，而是基于全体业主的约定，将构造上、利用上具有独立性的建筑物、设施确定为共用部分。一般而言可以为业主约定而成为共用部分的大多是建筑物附属物或附属设施，例如底层停车场、庭院、小区会所等。

明确物业产权的归属，确定物业的专有部分和共有部分，是进行合法有效物业管理的前提条件。《物权法》第6章专门规定了业主的建筑物区分所有权，将共有分成了法定共有和约定共有两种，并列举了道路、绿地等法定共有的情况，对于明确物业产权的归属具有重要意义。但是由于实践中的情况千差万别，有些住宅内的物业归属仍有争议。我国出现的多种物业管理纠纷都与物业权属不明有密切关系，如何实现业主的物业产权，规范利用和管理物业共有部分，仍然是我国目前一个值得讨论的问题。

【案例7-1】

北京市某栋单体高层住宅的物业服务公司与当地一家广告公司签订了一份《楼宇墙外使用协议》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街外墙面用于修建广告牌，其墙面出租收益归物业公司所有，使用期为10年。签订协议的广告公司付款后，物业公司将该笔外墙出租的租金全部归入公司账户。知悉情况的业主几次找物业公司协调，要求物业公司返还租金给他们，但遭到物业公司的拒绝。该小区成立业主大会和业主委员会之后，业主委员会统一了业主的意见，经多次与物业公司协调无果后，以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌、停止侵害、恢复原状，并将物业公司已收取的该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。^[2]

本案的焦点在于，该外墙是否属于业主共有，物业公司是否有权出租收取租金。我国《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从一般意义上来说，建筑物的共有部分包括建筑物内共有的走廊、连廊、门厅、阳台、楼宇外立面、院落等，外墙立面作为建筑物不可分割的部分，属于法定共有部分，应由全体业主依法享有对这一共有部分占有、使用、收益和处分的权利。因此，本案例中争议的外墙立面应为业主共有，物业公司将该建筑物的临街外墙面出租给广告公司并将租金据为己有于法不合，应当返还。