物业管理主体

第二节　物业管理主体

一、业主

(一)业主的概念

业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的权利。

物业使用人是与业主相关的一个概念。物业使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式(如签订租赁合同)而获得物业使用权，并实际使用物业的人。由于物业使用人首先与业主发生关系，物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的一定限制。即在租赁合同中，要明确阐明业主赋予物业使用人哪些权利、义务，同时，物业使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业服务合同约定的相应的权利义务。

(二)业主的基本权利

业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利，具体如下:①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;④参加业主大会会议，行使投票权;⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权;⑥监督业主委员会的工作;⑦监督物业服务企业履行物业服务合同;⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;⑩法律、法规规定的其他权利。

(三)业主的基本义务

在物业管理活动中，业主应履行下列义务:①遵守管理规约、业主大会议事规则;②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;④按照国家有关规定交纳专项维修资金;⑤按时交纳物业服务费用;⑥法律、法规规定的其他义务。

【案例7-2-1】

2007年10月，张某与开发商签订了商品房销售合同，约定张某购买某小区商品房一套。2008年4月，张某办了入住手续并实际居住，但未办妥产权过户手续。入住后，张某一直催开发商办理产权过户手续，但未能办妥。从2008年8月开始，张某以其并非业主为由拒绝向物业服务企业交付物业管理费用。物业服务企业认为，张某是实际居住人，享受了物业管理服务，理应交纳物业管理服务费用。双方就此引起纠纷。

评析:虽然张某作为买受人尚未获得所购买房屋的产权而成为名副其实的业主，但其对入住房屋享有相当的控制权，尤其是已经办理了房屋买卖合同登记手续的买受人，享有对抗第三人的权利。购房人虽未获得产权，但已经获得了占有控制的权利，获得了实际居住的权利;而且，已经办理了入住手续的买受人将从物业管理中受益，要求其支付物业管理费用也是合理的。所以，获得产权之前的买受人，虽然不是真正意义上的业主，但扔应按照业主的标准履行物业管理有关的义务。

二、业主大会

(一)业主大会

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

(二)业主大会的成立

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

(三)业主共同决定的事项

下列事项由业主共同决定:①制定和修改业主大会议事规则;②制定和修改管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘和解聘物业服务企业;⑤筹集和使用专项维修资金;⑥改建、重建建筑物及其附属设施;⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

(四)业主大会的召开

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

【案例7-2-2】

某小区业主在制定管理规约时，考虑到小区卫生环境、防止疾病传播和噪音扰民等因素，经过业主大会以多数决定的形式通过决议:禁止小区业主养宠物。然而，有一些人钟爱宠物，仍然饲养小狗、小猫等宠物，并经常出来遛宠物。宠物遇见生人经常狂叫，吓着一些胆小的居民;并且，晚上也经常能听见宠物的叫声。为此，小区部分业主意见很大，并派代表与宠物的主人协商，希望不要在小区饲养宠物，但无结果。

评析:管理规约约束所有业主、使用人和物业服务企业，业主委员会有权责令违反管理规约的行为人加以改正，也可以对违反管理规约的行为人提起诉讼。违反管理规约的业主拒绝改正的，业主委员会可以提起诉讼，请求法院禁止行为人在小区内饲养宠物。如果违反管理规约的行为直接侵害了某些业主的利益，如影响休息等，受影响的业主可以基于相邻关系提起诉讼。

三、业主委员会

(一)业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

(二)业主委员会的成立

业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由五至十一名的单数业主担任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生。

(三)业主委员会的职责

职责包括:①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;④监督管理规约的实施;⑤业主大会赋予的其他职责。

业主委员会开展活动所需费用，经业主大会审核通过后，由全体业主分担。

四、物业服务企业

(一)物业服务企业

物业服务企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。

物业服务企业的性质是具有独立地位的企业法人地位的经济实体。物业服务企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是:以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的，这是物业服务企业与房地产行政主管部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。

(二)物业服务企业的设立

物业服务企业的设立分工商注册和资质审批两步。

1．物业服务企业的注册登记

设立物业服务企业须向工商行政主管部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。

2．物业服务企业的资质管理

为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，建设部印发了《物业服务企业资质管理办法》。房地产行政主管部门根据物业服务企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等因素，对设立的物业服务企业核定资质等级。未经主管行政部门资质核定并取得资质证书的物业服务企业，不得从事物业管理活动。

物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。《物业服务企业资质管理办法》从企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信和内部规章制度等方面对一、二、三级三个资质等级做了规定。

新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。一年内物业服务企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。

物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

(三)物业服务企业的权利和义务

物业服务企业在物业管理中最根本的权利、义务是:依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务。

1．物业服务企业的权利

物业服务企业的具体权利如下:①根据有关法律法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度;②依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费;③制止、处理违反物业管理制度的行为;④要求委托人协助管理;⑤选聘专业公司专项经营服务管理业务;⑥法律法规规定的其他权利。

2．物业服务企业的义务

物业服务企业的具体义务有:①履行物业服务合同，提供物业管理服务;②接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督;③定期公布物业管理服务费用和物业管理服务资金收支账目，接受质询和审计;④接受有关行政主管部门的监督管理;⑤法律法规规定的其他义务。

五、物业服务合同

(一)物业服务合同的概念

物业服务合同，是指物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。物业服务合同成立后，在规定期限内，报物业行政主管部门登记备案。

(二)物业服务合同的内容

物业服务合同的具体内容如下:①业主或业主委员会和物业服务企业的名称、住所;②物业管理区域的范围和管理项目;③物业管理服务的事项要求和标准;④物业管理服务的费用;⑤物业管理服务的期限;⑥违约责任;

⑦合同终止(含解除)的约定;⑧当事人双方约定的其他事项。

(三)物业服务合同的法律性质

物业服务合同的法律性质如下:①物业服务合同不是业主可以自愿选择签订与否的，而是根据有关法律规定必须签订的;②签订物业服务合同的物业服务企业不是可以任意选择的，物业服务企业必须符合相应的资质条件;

③业主与物业服务企业一旦签订了合同，物业服务企业依法律和合同独立开展工作，而且要求业主也要按法律和合同去做;④物业服务企业独立对外承担法律责任，管理物业取得的财产、受到的损失以及其他后果，并不是与委托合同一样归于业主，而是要依照物业管理的法律法规和物业服务合同加以区分和界定;⑤物业服务企业不需要亲自处理所有物业管理工作，可以直接将部分工作交给符合法律规定和合同约定的第三方处理;⑥物业服务合同一旦签订，双方当事人不能像一般委托合同那样可以随时解除。

【案例7-2-3】

贵阳南明区某小区业主反映，小区物业管理擅自提高费用，业主们觉得物业服务企业此举侵犯了自身合法利益，均不愿按照新的标准交费，双方引发纠纷。业主表示，物业管理费计费标准在入住时已经确定好了，物业服务企业不能单方面涨价，物业服务企业应该听取业主意见。物业服务企业介绍现在之所以提价，主要是因为现在工人的工资涨了、物业维护等成本也提高了，原有的物业管理费已经不能维持物业服务企业的正常经营。

评析:物业服务企业擅自提高物业服务费用标准的，业主就超额部分有权拒绝交纳;由此造成业主相应损失的，业主可提出赔偿要求。同时，物业服务企业没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向业主支付违约金;而业主未能按时足额交纳物业管理费用的，也需要向物业服务企业支付违约金。但这有一个前提条件:双方必须签订物业服务合同，才能受到合同的约束。本案中，如果业主与物业服务企业已签订物业服务合同，就可不交超额费用;如果未签订，只能根据双方当初的物业服务合同的相关约定，或者由业主委员会出面来解决问题。