第三节 物业服务收费
一、物业管理服务收费原则
为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，建设部会同国家发展改革委员会制定了《物业服务收费管理办法》。
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
二、物业服务收费的价格管理方式
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
三、物业服务收费的计费方式
业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
四、物业服务收费的费用构成
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化养护费用;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业服务企业固定资产折旧;⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
【案例7-3-1】
2002年9月14日上午，家住成都某小区的业主傅某将电动自行车停放于自家车棚内并上锁，下午5时许，傅某发现电动车被盗，立即向小区值班保安报告并到派出所报案。由于案件缺乏线索未能侦破，傅某遂与物业公司交涉，傅某认为，其与物业服务企业签订的物业管理委托合同中明确写明，物业公司应承担维持公共秩序、安全监控等职责;如未达到服务质量，造成业主及使用人经济损失的，物业公司给予经济赔偿。车辆丢失是由于物业公司未履行合同职责所致，要求物业公司赔偿其电动自行车损失2 000元，附带精神损失费5 000元。
法院经审理认为，小区实行封闭管理，物业公司的门卫未对进出小区的外来人员进行必要查问，也未按合同约定予以登记，客观上给盗窃行为的发生带来便利，其应对自己的不作为承担一定责任。傅某对自己的财产保管存在疏忽，使小偷轻易将电动车盗走，应承担主要责任。据此，法院判决物业服务企业赔偿傅某损失500元。
评析:物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业公司与业主之间是委托合同关系，物业公司应该根据合同的约定提供管理服务，应对自己合同履行中存在的过错承担相应民事责任。本案中，小区保安的不作为，客观上造成了盗窃行为发生的可能性，但由于傅某只将电动车上锁而未将车棚上锁，自身行为存在较大过错，所以物业公司只对其行为承担相应的责任，即次要责任。
五、维修资金
1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。之后，建设部和财政部联合印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，进一步明确:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金(以下简称维修资金)。
(一)维修资金的性质和用途
维修资金属于全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。
物业和共用部位是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
物业的共用设备设施是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。
(二)维修资金的筹集
1．商品房销售
商品住房在销售时，购房者与住房单位应当签订有关维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2－3%的比例向售房单位缴交维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取的维修资金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
2．公有住房出售
公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴交。
(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于住房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，资金属于售房单位所有。
(2)购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
(3)不管是商品住宅销售后还是公有住房出售后，维修资金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。
(三)维修资金的使用与管理
1．维修资金的使用
维修资金的使用执行《物业服务企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
业主大会成立前，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会讨论通过后实施。
2．维修资金的管理
维修资金属于代管资金，必须加强管理。
(1)业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。
(2)业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业服务企业代管。物业服务企业代管的维修资金，应当定期接受业主的检查和监督。
(3)物业服务企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
(4)维修资金应当在银行专户存储，专款专用。维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金净收益转作维修资金滚存使用和管理。
(5)业主转让房地产所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(6)因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
(7)各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修资金的管理和使用。
市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修资金使用计划批报管理制度、财务决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。
【案例7-3-2】
某小区业主委员会成立后，发现物业维修资金存在许多问题:一是物业服务企业和开发企业身份合一，造成开发商未交纳物业维修资金;二是物业服务企业挪用了部分维修资金。最后业主委员会决定开设物业维修资金专门账户，书面敦促开发企业10日内缴齐应缴资金，物业服务企业挪用部分逐步收回。然而，物业服务企业及开发商无视业主委员会的决定。于是，业主委员会向法院起诉，请求法院判令被告开发商交纳维修资金，物业企业返还挪用的维修资金。
被告某小区物业服务企业辩称:维修资金虽挪为他用，但最终仍用于小区管理上，并没有贪污或浪费，而且挪用的原因之一在于一些业主不交管理费使物业服务企业入不敷出，物业服务企业挪用维修资金的行为实属不得已。被告某小区开发企业没有答辩。
法院经审理认为，被告开发商不交纳维修资金以及物业服务企业挪用维修资金的行为违法，判决开发商于判决生效15日内交齐所欠维修资金，物业服务企业交出维修资金管理权，返还挪用资金。
评析:法律法规不仅规定了维修资金的使用范围还规定了使用程序，任何违反相应规定的行为都是违法行为。本案中，由于部分业主没有交纳物业管理服务费，物业服务企业随意运用物业维修资金以弥补物业服务经费的不足，这种做法混淆了两个不同的法律关系;物业管理服务费是业主按照约定的时间交纳的用于物业日常管理的费用，它的交纳时间、用途以及使用程序同维修资金大不相同，两者不能混为一谈。物业服务企业的行为侵害了业主对物业维修资金的共有权。
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