物业管理及服务标准

第四节　物业服务收费

主题案例

李某与北京市某升物业管理有限公司物业服务合同纠纷案^[24]

案情回顾

本案当事人李某系北京市顺义区某小区的房屋所有权人。2004年10月15日，本案当事人某升公司与李某签订物业管理委托合同书，约定某升公司按自然年度收取物业费，合同对收费项目和标准作了约定。后某升公司起诉要求李某支付物业费，李某认为某升公司没有资格管理某小区，应等到本小区业主委员会成立以后，并一致认可某升公司对本小区提供物业服务后，某升公司再来从事接管本小区的管理工作。某升公司的物业服务存在瑕疵，不同意全额支付物业费。

争议焦点

1.物业公司行使物业管理权的依据;

2.物业公司的物业服务存在瑕疵，业主是否应该全额支付物业费。

裁判意见

一审法院审理认为:某升公司与李某签订了物业管理委托合同书，该合同书合法有效。李某有向某升公司交纳物业服务费的义务。某升公司要求李某交纳物业费的诉讼请求有事实及法律依据，该院予以支持。李某以其家经常断电作为拒交物业费的理由，但未能举证证明某升物业公司存在过错。某升物业公司承认单元门门禁损坏、电线外露，据此可以认定某升物业公司为李某提供的物业服务存在瑕疵，故应对某升物业公司收取的物业费予以扣减，具体数额由该院酌定。二审法院基本观点同一审法院，维持原判。

评析探讨

现行物业管理法律制度包括“前期物业管理”和“后期物业管理”两个阶段。前期物业管理阶段系指自建设单位选聘物业服务企业并对物业实施有效管理开始至该管理区域业主大会成立并重新选聘物业服务企业时至。^[25]《物业管理条例》第21条规定:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。上述规定明确赋予开发建设单位在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘物业服务有限公司为小区提供物业服务的权利。实际上，在业主委员会成立之前，由业主委托物业管理企业不具有可操作性，各业主无法就选聘物业管理企业达成一致意见。正是因为如此，在开发建设单位与买受人签订房地产买卖合同时，买受人在《业主公约》中对于开发建设单位选聘物业服务有限公司予以明确。因此，在业主委员会成立之前，由开发建设单位选聘物业服务有限公司既有合同依据，又有法律依据。本案中李某与某升物业公司签订了物业管理委托合同，表明其接受了某升物业公司的物业管理。

《物业服务纠纷司法解释》第3条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。该解释没有规定业主可以以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。

《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。可见，尽管物业管理企业没有按照《物业管理合同》的约定为业主提供符合双方约定的标准服务，存在违约行为。但业主完全拒绝交纳物业费是缺乏法律依据的。当然，在业主有证据证明物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为，甚至是物业管理企业根本就没有提供相应的服务时，鉴于物业管理企业提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距，那么，按照权利义务相一致的原则，就应当将相应的物业服务费用酌情予以扣除。结合本案，法院按照一定比例相应扣减李某物业费的判定也是合情合理的。