前期物业管理

五、前期物业管理

（一）前期物业服务公司的选聘

前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。当物业管理区域内已成立业主大会并选举产生业主委员会后，业主委员会就应当与全体业主选聘的物业管理企业签订物业服务合同，由新选聘的物业管理企业提供物业管理。

房地产开发企业在选择物业管理企业时没有引进市场竞争机制，往往选择与自己有关联的物业管理企业从事前期物业管理。这种“自己建设、自己管理”、“分工不分家”的物业管理模式，既是物业管理纠纷产生的主要原因之一，也容易导致物业服务企业不能很好地协调开发建设和物业管理的关系，以及前期建设和后期维修养护的关系，可能会给后期物业的使用与管理留下诸多隐患。所以，房地产开发建设和物业管理应当分业经营，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位是一个大业主，只有当所有的房屋销售完毕之后，建设单位才不是物业的拥有人。因此，在销售物业之前，建设单位应当而且有权利依据物业管理法律、法规和政策规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

（二）前期物业服务合同

1.订立与效力

前期物业服务合同，是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前与物业管理企业签订的物业服务合同。这个合同是针对前期物业管理服务所签订的，是实施物业管理的第一个合同。合同主体分别为房地产开发企业或者公房出售单位与选聘的物业管理企业。

关于前期物业服务合同的时间界定，现有立法标准不一，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第24条规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前6个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担”，《上海市居住物业管理条例》在第41条中对前期物业管理下的定义为：“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。”我国《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业服务合同。”所以要求前期物业服务合同签订的时间是在房屋出售前，由于房屋出售前物业的产权属开发企业，所以，合同的一方是开发企业，另一方是其选聘的物业服务公司。另外，公房出售是我国住房制度改革的重要内容。为保证公房出售后实行物业管理，在公房出售前也应签订第一个物业服务委托合同。合同的一方是公房出售单位，另一方是其选聘的物业服务公司。无论是商品房还是公房的出售，都伴随着产权的转移，物业服务合同的期限应按产权转移的先后与比例确定。所以，物业服务合同的委托期限到业主委员会成立后与其选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同时止。

房屋销售单位或者其委托的物业管理企业必须与物业买受人签订前期物业服务协议，作为物业销售（预售）合同的必备条件。业主委员会成立后，在同等条件下应当优先选聘与物业买受人签订过前期物业服务协议的物业管理企业。新的物业服务合同一经签订生效，前期物业服务协议即自行终止。

2.物业的承接验收

物业的承接验收是前期物业服务协议的重要内容，也是物业管理开始运作的第一道程序。物业的承接，是房地产开发企业、共有房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。物业的接管验收，是物业管理企业承接委托管理的物业时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；同时接受图纸、说明书移交，从而着手实施物业管理。根据前期物业管理服务协议，开发商负有义务将物业所涉及的设施设备和建筑物图纸完整地移交给物业管理公司，验收范围内的设施设备、建设物及其附着物为物业公司行使服务的范围。

承接验收不同于竣工验收，区别主要有以下3个方面：

（1）两种验收的性质不同。竣工验收是建设单位的行为，但涉及公共安全内容的竣工验收同时又是一种政府行为。而物业承接验收是企业行为，是物业管理企业代表全体业主根据物业服务合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，对物业委托方委托的物业进行的质量验收。

（2）两种验收所处的阶段和使用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，承接验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收合格后，由施工单位向建设单位办理物业的交付手续标志着物业可以使用。承接验收是继竣工验收以后进行的再验收，承接验收一旦完成标志着物业正式进入服务阶段。

（3）两种验收中物业管理企业的职责不同。竣工验收时，物业管理企业仅是参加者，承接验收时物业管理企业与建设单位是直接的责任关系。

实践中，新建物业的竣工验收经常与承接验收一并进行。