物业管理企业

第二节　物业管理企业

一、物业管理

（一）物业管理的概念

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

对于物业管理的概念，可以从三个方面把握：

（1）物业管理关系的主体包括两方面，一是业主及由其组成的业主大会、业主委员会，二是具有法定资质的物业服务公司。从本质而言，物业管理实际上是业主所有权的一种延伸，物业服务公司进行物业管理需要接受业主的委托，是物业管理行为的具体实施者。

（2）物业管理的对象是业主的共有部分和共同事务，物业管理服务的受益人是业主和物业使用人等物业利益享有者。

（3）物业管理的基础是业主的自治权，物业管理公司与业主之间是平等有偿的民事合同关系，业主们因为共同购买了相同一幢或一个小区的物业而聚集在一起，通过管理规约，业主大会和业主委员会形成全体业主共同的意志，实现自治来管理共同的物业，并通过委托专业化的管理公司实际执行管理活动。

在计划经济体制下，城市房地产产权单一，都归国家所有，房屋的分配、使用、维修、管理和转让都由房地产行政部门用行政手段处理。随着我国市场经济的发展，逐步确立了区分所有法律制度，社区也相应发展，现代意义的物业管理便应运而生。如果物业属于单人所有，业主自己就是物业的管理人即使因某种原因不能管理而由他人代管，法律也可通过一般民事法律规范加以调整，无须专门的物业管理制度，但是在产权多元化、区分所有占有多数的情况下，如果没有将各个业主组织起来共同解决物业管理问题的专门机制，没有专业化、社会化的物业管理，就极有可能诱发大量“搭便车”行为，各个业主很难建立对共同物业的利用秩序。

现代物业管理将分散的社会分工汇集起来，统一管理服务，适应了市场经济的模式和要求。比如，每个产权人只要和一家物业服务企业联系，就可以解决诸如清洁卫生、保安执勤、水电工供给、园林绿化、市政道路等有关房屋和居住环境的日常维修事宜。良好的物业管理制度是区分所有制度能够顺利运行的保障。并且，在现代社区居住中，不仅会产生共用部分的使用和维护问题，也会产生相邻关系和共同居住关系，有必要建立一个共同生活的秩序，现代物业管理制度中对人管理的内容正好符合社区建设的需要。

（二）物业管理的内容

（1）物业管理的内容可以分为对物的管理和对人的管理：

①所谓对物的管理，是指对建筑物、基地及附属设施的保存、改良、利用以及处分等所为的物理上的管理。原则上仅限于建筑物的共用部分，专有部分不包括在内。实践中，物业管理中对物的管理主要有维护、保养、修缮等内容。

②所谓对人的管理，是指对区分所有权人群居生活关系所为的社区管理。人的管理对象不以居住在区分所有建筑物中的所有权人为限，凡出入于区分所有建筑物的人的行为，都应包括在内。比如实践中为阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的使用行为，阻止业主对共用部分进行妨害他人利用的行为，车辆停放秩序管理行为等。

（2）从物业管理行业角度而言，物业管理的内容包括：

①基本业务。包括房屋建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养和更新；相关场地的维护与管理；消防设施的维护、保养和更新等。基本业务是物业管理本身的性质决定的，因此这些业务是所有物业管理公司都必须为业主从事的，物业公司在提供的格式合同中不得对这些内容作出删减，即使合同没有体现，也应当视为物业管理企业承担的责任。

②专项服务。包括治安保卫、清扫保洁、庭院护花、车辆管理等。专项业务是某一特定的物业管理公司为物业的全体业主平等提供的，并通过物业委托合同体现出来。一般而言，不得对某一业主额外歧视，并应以合同为准。

③经营业务。物业管理的经营业务主要是接受个别业主或使用人的特别委托而提供的各种服务。比如有的小区物业提供的代办车票、代聘家政服务、室内代为清洁等。经营业务实际上并不专属物业管理范围，它是通过单独委托的方式，在个别业主与物业管理公司之间形成的。

（三）物业管理的类型

（1）根据物业管理模式的不同，可以分为委托代管型和业主自管型两种。

①委托代管型是由业主自治机构委托物业服务公司对其物业进行专门化的服务管理，住宅小区、写字楼常常采用此种模式，这也是当前最常见的物业管理模式。

②业主自管型是由业主自己对其所有或合法取得使用权的物业自主实施管理，宾馆酒店、学校宿舍、医院、商场常常采取此种模式。

两种模式最大的差异在于，委托代理物业管理是不同主体之间的法律关系，而自管型物业管理则属于同一业主的内部行为。

（2）根据物业管理公司选聘时间的不同，可以分为前期物业和普通物业管理。

①前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务公司之前，由建设单位选聘物业服务企业进行物业管理工作。在小区业主入住之前，直到小区业主大会召开、业主委员会成立，这一段时间业主没有形成共同的意志，但此时小区也需要物业管理服务，于是，法律规定应当由建设单位通过招标的方式选聘物业服务企业，进行必要的物业管理活动。相比而言，前期物业管理更多地与建设单位联络合作，在物业“开盘”时，有的前期物业参与楼盘营销，好的物业管理也是吸引业主购买的重要因素，并且前期物业应当提供业主入住的进户管理。目前，一些较有实力的房地产开发企业大多是自己组建物业服务公司，对所出售的房屋进行前期物业管理。前期物业管理的费用，未入住的单元应当由建设单位负责承担。

②普通物业管理则是在业主入住之后，通过业主大会，以公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，订立物业服务合同，按照合同实施的物业管理活动。两者在物业管理公司的选聘、管理费收取、监督机制的设立运作方面存在较大差异。

（3）根据物业的不同用途，可以分为住宅小区物业管理、商业办公物业管理以及公共设施物业管理等。这些用途不同的物业在物业管理关系的缔结、物业服务的内容等方面都有一定的差异。我国目前常见的物业管理多为住宅小区物业管理，但商业办公、校园后勤、公共场所物业管理也有较大发展，日益成为物业服务企业的重要服务对象。

二、物业服务企业

物业管理以业主自治为基础，同时又离不开物业服务企业这一物业管理的具体执行人。目前，我国法律对物业服务企业就主体形式和等级资质两个方面进行管理。

物业服务企业根据合同接受业主或者业主委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。

《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”在实践中，从事物业管理活动的企业，有的具有独立法人资格，如按照《公司法》组建的物业管理公司；有的不具备法人资格，如房地产开发企业内的物业管理部门、物业管理分支机构；有的名义上具有法人资格，实际上不能独立行使权利和承担责任，如一些房地产开发商设立的子公司。而物业管理企业是从事经营活动的市场主体，作为市场主体，应当享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立承担民事责任，否则，与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。

目前，在物业建设和管理的衔接上出现的众多问题，很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业服务企业属于“一家人”、“父子兵”这种“建”、“管”不分的体制决定了物业管理从属于、依附于房地产开发。当开发项目出现问题时，处于不平等地位的物业管理从属于、依附于房地产开发。当开发项目出现问题时，处于不平等地位的物业管理公司和开发公司不可能进行正常的承接验收。很多应由开发公司解决的矛盾和问题，推给下属的物业管理公司；物业管理公司解决不了，就相互推诿，这样必然导致业主的投诉，矛盾和问题得不到及时解决。有鉴于此，《物业管理条例》明确规定，从事物业管理活动的企业，须是独立的法人。^[3]

物业服务企业是物业管理合同的一方当事人，与业主是平等的民事主体，双方存在服务与被服务、委托与被委托的关系。物业服务企业在向业主提供服务的同时，也承担了部分政府对城市管理的职能，例如，物业区域内的环保、卫生、治安、交通等。物业服务企业一般须经工商行政管理部门的核准登记以及颁发营业执照，而且物业服务企业还由房地产管理部门进行资质管理。物业服务企业的资质管理是行业归口管理，以便对全行业各个不同规模、不同性质、不同所有权形式的物业服务企业的监控引导，从而促进物业管理行业有序发展，提高物业管理的整体水平。

根据原建设部2004年发布并于2007年修订的《物业服务企业资质管理办法》，将物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级。不同级别的企业从事相应的物业管理项目。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。此外，《物业管理条例》还规定“从事物业管理人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。

市场经济中的物业管理活动一般通过业主、物业服务企业平等主体间的合同约定开展。但物业管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政机关如公安、消防环保机关等基于行政权均介入物业管理活动，对各方的行为进行指导监督。在我国，房地产主管部门还直接负责对公房的物业管理。《物业管理条例》第5条对物业管理中相关行政机构规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”

根据我国法律法规的规定，开发单位在开发建设项目竣工之后，必须组织相关单位对建设项目实行竣工验收，验收合格后才可以交付使用。如果物业管理企业是在物业竣工验收后才介入物业管理，即称为正常介入。

物业管理企业也可以在建筑设计、施工、验收或接管阶段即介入物业管理服务，称为超前介入。物业公司的超前介入有其积极效果。比如可以完善房屋设计要求、监督施工质量、参与物业销售等，以便于日后的竣工验收和物业管理。

无论正常介入还是超前介入，无论是物业管理企业与开发建设单位签订合同的前期物业管理还是在业主大会召开后与业主委员会签订合同的普通物业管理，在办交接手续时，都享有向合同另一方索取相关资料的权利。这些资料对于物业管理运行至关重要，也是分清建设单位与物业管理企业责任的重要依据。目前有很多小区没有做好竣工验收工作，物业还未完工即交付使用，建设单位和物业公司之间责任不清，这就为日后物业管理纠纷埋下了隐患。一旦由于建设单位兼营下属的物业公司，与开发商权利义务不平衡，内部管理混乱，开发商操纵下属的物业公司损害业主利益的情况也很普遍。今后的立法应当对物业管理企业的介入交接作出更加明确的规定。