物业管理条例和物业合同

六、物业服务合同

（一）物业服务合同的性质与特征

1.物业服务合同的性质

物业服务合同的性质有雇佣合同说、承揽合同说、委托合同说、服务合同说等观点，可谓众说纷纭。我国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此，物业服务合同尽管不是《合同法》规定的有名合同，但《合同法》总则中的有关规定应当成为物业服务合同的法律依据。

在性质上，物业服务合同与委托合同比较接近，故实践中常把其性质视为委托合同。但是，两者还是有很大的不同。

（1）委托合同的目的是以处理委托人事务为目的；而物业服务合同中的服务，其实质是作为服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务。

（2）委托合同中受托人在委托合同范围内活动产生的法律后果概由委托人承担；而物业服务中，所得收益、违约责任、侵权责任都应由物业服务合同明确规定，双方当事人各自分别承担。

（3）委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务；但物业公司的服务并不是完全按照开发商、业主委员会的要求来处理的，是以独立法人的名义，独立地开展物业服务及其相关的各项经营服务活动，开发商和业主委员会只有监督权，而没有干涉权和指挥权。

（4）《合同法》第399条、第400条、第401条规定了转委托的规则；而有关物业管理的法规、规章规定物业公司只可以将专项经营业务委托给专营公司，不能将物业整体或者重要管理服务责任转交他人或转委托。

（5）委托合同与物业服务合同在合同存续期限上有较大差异，委托合同由法律明文规定双方都具有随时解除合同的权利，并依据《合同法》第94条第5款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，无须征得对方的同意。物业服务合同双方当事人不能随时随意解除合同，如果一方要在合同期限内解除合同，必须依据合同的具体约定协商一致，或者由法院或仲裁机构裁决。

（6）委托合同中，委托人除支付相关报酬外，还负有支付必要委托费用的义务；而物业服务合同中，物业管理公司为履行合同要承担许多事务，比如雇佣其他专业公司、购买安装设备，进行公共设施建设等，但业主无需为物业管理公司支付这些费用。

（7）委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛，委托合同的订立基于委托人对受托人的特别信任而建立的；而物业服务合同则是通过招标投标形成的，物业管理公司一般皆需要获得一定的资格认定证书方可以成为物业服务合同的招标对象。

（8）委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的；而物业公司是以营利为目的的，有偿服务是物业管理的基本特征。

物业服务合同也不同于雇佣合同、承揽合同等具体的有名合同，而应成为一种独立的合同。

2.物业服务合同的特征

物业服务合同是对物业进行管理提供服务的合同。物业服务合同应当采用书面形式。物业服务合同既有合同的共有法律特征，也有着自身鲜明特点。物业服务合同的特点主要表现为：

（1）合同主体特定。合同当事人一方必须是业主，表现形式是建设单位、业主大会或者业主委员会；另一方是经合法登记注册并具有相应资质的物业管理企业。

（2）合同标的复杂。物业服务合同类型的多样性决定了合同标的的复杂性，合同标的涉及物业综合管理行为、服务效果等。

（3）合同关系以特定物业为依托。物业服务合同是于特定物业管理区域内才会产生的特定服务。

（4）合同内容与物业财产权和业主、物业使用人的安居权益紧密关联。物业服务合同所规定的内容绝大多数涉及业主和物业使用人群体权益乃至公共利益，一旦发生合同争议，极易引起业主、物业使用人群体乃至社会媒体等社会组织的卷入，影响面大。

（二）物业服务合同的内容

1.物业管理事项

物业服务合同双方当事人一般应当约定下列物业管理事项：

（1）物业共用部位、共用设备及附属公共设施的维修、养护和管理。包括房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、车库、园林绿化养护和管理等。

（2）物业管理区域内的公共环境卫生管理。

（3）物业管理区域内的车辆停放及交通秩序管理。

（4）物业管理区域内的安全防范服务。

（5）物业档案资料保管。

物业管理区域内涉及公共关系的管理事项均应纳入物业服务合同，委托物业管理企业统一负责。除了应当约定上述公共性质的管理事项外也可以对下列事项进行约定：

（1）业主自有部位设施设备维修养护管理事项。

（2）业主或者业主委员会委托的其他物业管理服务事项。

2.物业服务费用

物业管理企业向业主或者物业使用人收取的服务费用，是物业管理企业对物业管理区域内的房屋建筑和公用设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他服务的费用。

业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用，交纳的时间在合同中协商约定。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主有交纳物业服务费用的义务，也有权利要求物业管理企业根据合同的约定提供保质、保量的服务。由于物业服务的综合性和复杂性，业主在行使抗辩权之时，不能由于物业管理企业某一方面的服务违约，就拒交所有的物业服务费用，而只能就物业管理企业应当提供服务而没有提供服务或者没有达到合同约定的服务标准的项目费用行使抗辩权。例如，物业管理企业没有提供相应的环境卫生服务的，业主可以拒交保洁费，而对于物业管理企业提供的其他服务项目的费用必须按照规定交纳，否则将构成违约。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。“物业使用人”是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。由于物业使用人是接受物业管理企业提供服务的实际受益人，虽然物业管理企业是和业主签订的物业服务合同，但由业主和物业使用人达成由物业使用人交纳物业服务费用协议的，更有利于物业服务合同的实际履行。同时，物业服务合同的主体是业主本身，而在物业租赁合同中业主又是受益人，故业主应负连带交纳物业服务费用的责任，即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业即可以要求业主交纳物业服务费用。业主在交纳物业服务费用后享有依法向物业使用人追偿的权利。

3.物业管理专项服务业务转委托的约定

物业管理企业可以在物业服务合同中作出约定，将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。因为物业管理事务项目较多，有些事务，如绿化养护等不一定就是物业管理企业擅长的服务项目，另聘请有关专营企业来经营管理，更有利于委托人的利益。这一做法既有利于降低物业管理成本，规避风险，又有利于保证物业管理的服务质量。接受委托的单位应当是专业性的服务企业。在物业管理过程中，对一些专项管理和服务，如保洁、保安、维修，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘专业公司负责。但接受委托的单位应当是具有相应资质的专业性服务企业，且接受委托的专业性服务企业不得将所接受的项目再委托给他人。个人和非专业性的企业不得接受委托，承担物业管理服务业务。

物业管理企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。因为物业管理企业将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，实际上就是物业管理企业在接受业主的委托后不履行合同约定的义务，这就违背了忠实履行合同的基本要求。实践中，物业管理企业将全部物业管理一并委托给他人，往往从中收取一定的管理费用，实际上这种做法损害了业主的利益。另外，由于物业管理具有综合性、专业性的特点，如果物业管理企业将全部物业管理一并委托给没有资质的企业或者个人进行物业管理，则无法保证物业服务的质量。即使所委托的企业具有相应的资质，但由于物业管理企业是业主经过招标或者其他方式选聘的，是建立在对该企业信誉、资金、管理等水平了解的基础上的，如果再将全部物业管理一并委托给其他企业，就使业主丧失了按照自己意愿选择物业管理企业的权利。因此，为了规范物业管理活动，防止物业管理企业通过层层转让合同坐收渔利，确保物业管理服务质量，保护业主的合法权益，禁止将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。

4.物业管理用房

物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理用房的建筑面积、位置和物业管理企业使用物业管理用房的方式等，应当在合同中约定。

未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。如确因需要改变物业管理用房用途的，如公益建设、商业网点等需要时，物业管理企业应当向业主大会提出申请，经业主大会同意并按照国家有关法律、法规和政策规定办理。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和其他相关资料交还给业主委员会。