物业安全管理

第七节　物业安全管理

主题案例1

李某诉中山市某基物业管理有限公司物业管理纠纷案^[36]

案情回顾

本案当事人李某是中山市某基花园住户，2003年1月17日其与本案当事人某基物业公司签订协议，约定由李某使用位于某基花园14幢楼下两个摩托车车位，每辆每月交纳30元费用。2004年1月21日18时30分，李某将其中一辆摩托车停在车位上，至同月23日11时发现该辆摩托车丢失。李某即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。李某起诉要求某基物业公司承担赔偿责任。

争议焦点

物业公司应否对小区内业主财物被盗承担赔偿责任。

裁判意见

一审法院审理认为:因双方签订的管理合约对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，李某作为业主按月向某基物业公司交纳物业管理费，某基物业公司按政府规定的收费标准提供相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。对车辆的管理属物业服务合同的一部分，某基物业公司在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合理、谨慎的注意义务。某基物业公司虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对李某车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。李某自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，双方责任各半，某基物业公司对此应承担50%的民事赔偿。二审法院维持原判。

评析探讨

物业管理服务企业在物业小区成立之初就介入了小区住户的公共生活区域，其日常管理活动就包含了对小区内的各种公共信息的收集，能够直接接触并掌握小区内的各种涉及安全隐患的信息、人口现状和流动情况。毫无疑问，物业管理服务企业的首要目标之一是维护小区居民的人身及财产安全，落实保安、保修、保洁等方面的合同责任。虽然物业服务管理的对象表面上局限于小区内的居民以及其他进入小区的人员，其管理效果体现为对小区居民日常生活的保障，但由于小区居民及进出小区人员的社会性和流动性，物业小区的管理效果实际上不局限于小区之内，而是及于小区之外，对社会公共秩序产生直接影响。因此，要求物业管理服务企业所提供的物业管理服务内容包含对小区内人口流动状况、安全隐患等信息的记录、收集和管理，从而承担维护社区公共安全的责任，能够有效增加社会公共安全的供给。^[37]

《物业管理条例》第47条规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行政法规定位为“协助”。既然是“协助”，就要求物业公司只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。对于物业公司的赔偿责任应依照以下原则确定:首先，鉴于物业管理企业的失责行为不是业主遭受损害的直接原因，因此业主的损害应先向加害人要求赔偿，只有从加害人处不能得偿时，才能由物业管理企业承担补充的赔偿责任;其次，相对于业主的巨额损失和支付较少的物业费，如由物业管理企业承担高额赔偿则有失公平。如何判定数额要依靠法官的自由裁量。鉴于物业服务合同属委托合同的性质，物业管理企业的责任范围不超过其订立合同时能预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失;最后，由于安保义务的合同义务性质，对业主的精神损害赔偿一般不予支持。尤其在第三人侵权情况下，业主与第三人之间构成侵权损害赔偿法律关系，业主可以向直接侵权人主张精神损害赔偿。物业管理企业违反安保义务，对业主损害结果的发生是间接因果关系。当无法追查第三人或第三人承担责任不能时，如要求物业管理企业承担精神损害赔偿，责任过重恐不利于物业行业的发展;且双方是基于合同而形成的服务关系，因此对业主向物业管理企业提出的精神损害赔偿请求应当不予支持。^[38]

就本案而言，双方当事人之间并未成立保管合同，某基物业公司对李某的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，某基物业公司对李某告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而某基物业公司对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故其对李某车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对等原则，由某基物业公司对李某丢失的车辆承担50%的赔偿责任是比较合理的。

主题案例2

刁某诉泉州市某洲物业管理有限公司未尽人身安全保护义务案^[39]

案情回顾

2003年4月15日，本案当事人刁某承租吴某的房屋，租赁期3个月，每月租金1 000元，租赁期间的水电费、物业管理费由刁某自理。租赁期间，刁某分别于2003年6月和7月向本案当事人某洲物业公司交纳了两笔水电费、物业管理费等费用。

2003年7月14日，刁某向晋江市公安局池店派出所报案称:其在当天凌晨3时许在返回租住处时，被一名身穿保安制服的男子尾随，后该男子跟随其进入房间，意图对其进行强奸，后刁某逃脱，并向公安机关报案。该案于2003年8月8日正式进行立案侦查，现该案尚在侦查中。

刁某起诉称:因某洲物业公司没有履行其应尽的管理义务包括保护其人身、财产安全等义务，致其遭受损失，故请求判令某基物业公司登报向自己道歉并赔偿精神损失费10 000元;赔偿租金损失2 000元。

争议焦点

物业公司是否应该对他人侵害住户人身安全承担赔偿责任。

裁判意见

一审法院审理认为:刁某主张在其租住的房屋遭到第三人的侵害，对此只有其单方的陈述和公安机关根据其陈述所作的询问笔录等证据，没有其他证据佐证，且现本案尚处在刑事侦查过程中，公安机关对刁某的报案尚未作出结论，刁某所称的犯罪嫌疑人也尚未归案，因此对刁某主张受他人侵害的事实，缺乏证据证明，不予采信。即使本案中刁某的诉称属实，因刁某系选择采取以违约为诉由提起诉讼，认为某洲物业公司没有尽到保护住户人身财产安全的物业管理义务，但本案中双方并未签订书面的物业管理合同，某洲物业公司并没有约定的安全保护义务。根据《物业管理条例》第2条和第47条规定，物业管理公司的职责只是对区域内的房屋和配套设施及相关场地进行维修、管理，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，并没有保障住户人身安全不受侵害的义务。因此刁某要求赔偿租金损失和精神损失的请求缺乏事实和法律依据，所以判决驳回原告刁某的诉讼请求。

二审法院审理认为:(1)刁某与某洲物业公司存在物业合同关系。从刁某提供的其与出租人的租赁合同及某洲物业公司向某商贸城917室住户催交水电费、物业管理费的单据和刁某的交纳水电费、物业管理费凭证，可以认为刁某作为小区的居住者，已经事实上与某洲物业公司之间建立了物业管理合同关系，享有相应的权利义务，原审法院认定错误，应予纠正。(2)某洲物业公司存在未尽安全保卫义务的违约行为。安全保卫义务作为《物业管理条例》第47条规定的法定义务和一般物业管理合同中管理人的一项主要职责，虽不要求物业管理公司完全保证业主的财产利益和人身安全不受侵害，但要求其履行包括提供与收费水平和标准相配套的安全保卫的合理硬件设施。本案中，作为市场与居住区相混，人流量大，未能实行封闭管理的某商贸城，某洲物业公司在进行小区管理时，更应采取与此情况相应的更严格的制度和措施来履行其应尽的安全保卫义务。安全保卫义务作为合同义务，是一种积极的义务，应由某洲物业公司承担相应的举证责任。但某洲物业公司对于其履行了安全保卫义务中的配置合理硬件设施、安全保卫制度及其履行、刁某受侵害当日的安全保卫状况、采取措施等其他职责，均未提供证据证明。结合刁某在公安机关询问笔录中陈述和公安机关立案信息记录，应认定某洲物业公司存在未尽安全保卫义务的违约行为。该行为客观上也导致了上诉人刁某作为小区居民受他人非法侵害的风险的增大和在发生侵害行为时未能及时被发现、制止或采取其他措施使刁某得到帮助，造成了侵害后果的扩大，因此该行为也与刁某受侵害之间，存在着法律上的因果关系。因此判决泉州市某洲物业管理有限公司应在本判决生效后十日内赔偿刁某经济损失人民币1 950元。

评析探讨

由于我国当前关于物业管理合同法律关系的民事专门法律、法规还比较缺乏，一些行政法规如国务院《物业管理条例》等相关的规定也还比较模糊，因而这也是一个实践中需要通过司法审判界定比较明确的范围和判断标准的实务问题。

本案中作为房屋租赁人的刁某虽未与某洲物业公司签订书面的管理合同，但以其交纳管理费的行为与某洲物业公司建立了实际的合同关系，因而可以推定某洲物业公司与其他业主的物业管理合同中关于业主人身安全保障义务的条款同样应适用于刁某与某洲物业公司之间。安全保卫义务作为《物业管理条例》中规定的法定义务和一般物业管理合同中约定的一项重要义务，主要要求物业管理公司必须为维护小区内的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施如小区内巡视、监控和对违法犯罪行为的及时制止、保护现场和报警、对小区内突发事件的处理等，以合理降低小区居民人身、财产受侵害的风险。在发生小区居民受侵害事实的情况下，安全保卫作为一种积极义务，一般应由物业管理公司承担证明其合理履行了义务的举证责任。该义务的履行，关键是分析物业服务企业在日常和案发时的保安管理行为，是否存在漏洞或失职，实践中应当结合每个案件的具体情况，从以下方面进行客观考察:一是物业管理公司的保安制度是否到位，有否符合法规、规章或相关文件的强制性规定的合格保安人员，其数量、质量与小区的规模、安全情况是否相适应，各项保安制度是否完备、合理，并在日常管理中得到了认真落实;二是是否具备了与合同约定或与小区状况、安全等级和收费标准等相适应的保安措施，如合理的门卫、门岗、巡查、盘问等各项制度;三是保安人员是否勤勉尽职，保障监控系统是否正常有效运作;四是发现犯罪或侵害业主时是否及时采取相应的合理措施;五是小区居民对安全提出合理怀疑或指出不足时是否引起重视并予以改进。只要物业管理公司尽到了上述义务，即便发生了第三人对业主的侵害行为，物业公司也不应承担责任，否则应承担相应的补充赔偿责任。

从本案查明的事实看，某洲物业公司收取了本地区相对较高的物业管理费用，且小区系市场与住户相混合的相对复杂管理环境，作为某洲物业公司本应更为谨慎合理地采取相应措施做好安全保卫义务，但某洲物业公司并未能提供证据证明其采取了哪些安全保卫措施，也没有相关证据证明在刁某受侵害的当日有执行保安门岗、安全巡查或及时协助报警、救助业主等行为，因而应认定其未尽到安全保卫义务，应当承担刁某的经济损失。

【注释】

[1]刘文清.物业服务合同实务研究.北京:法律出版社，2007:11－12.

[2]《物权法》第81条。

[3]郭宇燕.物业服务合同若干法律问题研究.北京工商大学硕士学位论文，2010:20－21.

[4]中华人民共和国国务院令第379号公布，2007年修正。

[5]建住房〔2003〕130号。

[6]发改价格〔2003〕1864号。

[7]《物业管理条例》第21条。

[8]刘兴桂，刘文清.物业服务合同主体研究.法商研究，2004(3):13－15.

[9]建房〔2010〕165号。

[10]《物业管理条例》第10条。

[11]法释〔2009〕8号。

[12]《物业管理条例》第7条。

[13]《物权法》第76条。

[14]案例详见北京市第一中级人民法院民事判决书(2010)一中民终字第20046号。

[15]案例详见北京市第一中级人民法院民事判决书(2010)一中民终字第5628号。

[16]刘培英.业主撤销权的适用.人民司法，2011(2):23.

[17]《物权法》第78条第2款。

[18]姚辉.《物权法》上的业主撤销权及适用.法学论坛，2009(6):26.

[19]刘培英.业主撤销权的适用.人民司法，2011(02):23.

[20]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2011)二中民终字第08341号。

[21]葛峰.论我国公民知情权的保护.中国东盟博览，2011(7):34.

[22]范如国，韩民春.博弈论.武汉:武汉大学出版社，2006:35.

[23]张家宇.消费者知情权的理论探讨与价值分析.安徽农业大学学报(社会科学版)，2011(6):77－80.

[24]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2011)二中民终字第13821号。

[25]张红岩，陈玲.浅谈前期物业管理制度的完善.发展，2011(11):174.

[26]案例详见最高人民法院.中华人民共和国最高人民法院公报，2007(9):37－41.

[27]毛克盾.略论小区绿地的所有权归属.中国城市经济，2011(18):36.

[28]杨立新.建筑物区分所有权的的基本内容及适用.载王利明.物权法名家论坛.北京:中国人民大学出版社，2008:177.

[29]案例详见最高人民法院.中华人民共和国最高人民法院公报，2010(5):40－44.

[30]《物权法》第73条、74条、75条。

[31]案例详见北京市第一中级人民法院民事判决书(2008)一中民终字第12048号。

[32]王利明，尹飞，程啸.中国物权法教程.北京:人民法院出版社，2007:227.

[33]金哲峰.论小区车位的归属.学理论，2011(29):88.

[34]陈甦.小区地下车位的权属须依是否计入公摊而定.人民法院报，2004(2):26.

[35]金哲峰.论小区车位的归属.学理论，2011(29):88.

[36]案例详见中山市中级人民法院.中山法院案例评析精粹.北京:法律出版社，2010:26.

[37]孙佳颖，程宝库.试论物业管理服务企业维护公共安全的社会责任.法学杂志，2011(S1):226.

[38]王宏.物业管理企业的安全保障义务研究.法学杂志，2006(6):23.

[39]案例详见福建省泉州市中级人民法院民事判决书(2005)泉民终字第1598号。