物业服务合同的效力

第二节　物业服务合同的效力

主题案例

薛某与北京某瑞物业管理有限公司物业管理纠纷案^[14]

案情回顾

2001年2月27日，本案当事人薛某、某瑞物业公司签订《房屋委托代管合同》，约定某瑞物业管理其房屋。后薛某以其在与某瑞物业公司签订《代管合同》时未取得房屋产权证、某瑞物业公司缺乏相应资质为由主张合同无效，并以某瑞物业公司在合同签订时隐瞒无资质等事实构成欺诈、收取的费用标准没有依据为由要求返还其已交纳的相关费用。

争议焦点

未取得房屋产权证及物业公司缺乏相应资质的物业合同的效力。

裁判意见

一审法院认为:关于《代管合同》的效力争议，依据某瑞物业公司所提交的证据，可以证明在签署该合同时，其已具备从事提供物业管理服务资格的事实。薛某在签署该合同时，虽然尚未取得住房的所有权证，但依据当时所适用的法规:京价(房)字［1996］第289号文件，和京价(房)字［1997］第196号文件，其中记载“实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价规定的收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，…”，可以确认房屋的使用人亦具有支付物业费的义务，故法院对于薛某提出的合同无效的主张无法予以支持，并据此认定双方于签订的《代管合同》应为有效，薛某应按约定承担支付相关物业管理费用的义务。就薛某基于欺诈事由而提出双倍返还各项费用的主张，如前所述，某瑞物业公司已在签约前取得相关资质，故薛某的此项依据并不成立。二审法院维持了一审判决。

评析探讨

商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由不交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行业务，交纳物业管理费;如业主继续违约的，物业公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。

本案中，即使薛某未办理产权证，其亦属实际使用人，因此按照相关规定，物业产权人及使用人均应当交纳物业费，故双方签订的合同主体适格，且系双方真实意思表示，应为合法有效。薛某不能以未办理产权证为由，拒交诉讼费。

关于物业管理公司的资质问题，《物业管理条例》第32条规定:“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”司法实践，对不具备法定资质却从事物业管理的企业，在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业管理企业补办相关证书，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取;如物业管理企业不能补办手续，业主委员会或业主不同意该物业管理企业继续管理，可参照《民法通则》中的无因管理原则处理，由业主或业主委员会酌情给予其因提供物业管理服务而付出的费用，相当于损失数额的经济补偿。经济补偿不是收费，经济补偿低于收费标准。法院只支持物业管理企业的成本费用，而不保护其违法违规而企图赚取的经济利益。