转租合同的效力

第六节　转租合同的效力

主题案例1

李某与江某房屋租赁合同纠纷案^[51]

案情回顾

2008年7月22日，本案当事人江某作为承租人与上海蜀乡餐饮有限公司签订《租房租赁协议》，其中约定“协议期内甲、乙双方不得任意转租”。2008年11月17日，江某与本案当事人李某签订《房屋转租合同》，由江某将其承租的某店面转租给李某。

争议焦点

转租合同的无效及处理。

裁判意见

法院认为，江某在未经出租人同意的情况下，将系争房屋出租，出租人不予认可，因此转租合同无效。江某存有过错;李某在与江某签订转租合同时，对江某是否具有出租人资格未尽审视义务。故转租合同无效，李某与江某均有过错，应当各自承担相应的责任。出租人实际于2009年8月1日收回了系争房屋，故房屋使用费应计算至2009年7月31日，李某应向江某支付至7月31日止的房屋使用费。

评析探讨

“基本原理”中已阐述，《合同法》中规定出租人同意是转租生效的要件，未经出租人同意的转租合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。在此情况下可以根据《房地产租赁司法解释》第5条规定，由次承租人向承租人(转租人)按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

主题案例2

刘某与冯某房屋租赁合同纠纷案^[52]

案情回顾

2006年7月26日，蒋某与本案当事人冯某签订门面租赁合同，由冯某承租蒋某所有的门面。2006年8月14日，冯某将门面转租给本案当事人刘某。2010年6月16日、2010年7月8日，蒋某因冯某未按约交纳2010年6月、7月、8月的门面租金及擅自将门面转租他人，委托律师向冯某宣告自2010年7月1日起解除其与冯某签订的门面租赁合同。

争议焦点

出租人对转租行为知悉的认定。

裁判意见

法院认为，蒋某与冯某虽然约定在租赁期内冯某不得将门面转租或转让。但在二人签订租赁合同之前，刘某已经在使用该门面经营乔丹运动品牌服饰，且办理了营业执照和相关手续，故蒋某称其不清楚冯某将门面转租给刘某的情况，不符合事实。根据《房屋租赁司法解释》，蒋某在应当知道转租后六个月内为提出异议，且转租期限为超过租赁期限，故转租合同有效。

评选探讨

《合同法》虽然规定了转租须经出租人同意，但未明确规定出租人未表态下的转租合同效力。《房屋租赁司法解释》第16条表明最高人民法院认为转租合同在出租人作出明确表示前效力处于不确定状态，故而从社会经济考虑，必须对撤销权人撤销权的行使设定期限。本条司法解释的适用关键在于如何判断出租人知道或者应当知道，对此必须根据具体案情进行分析。如“徐州区域生产资料市场有限公司与杜某房屋租赁合同纠纷案”^[53]，法院认为租赁房屋位于徐州市场内，出租人徐州公司作为该市场的管理服务单位，对市场内业户的经营情况应当是了解的，对承租人存在转租行为应当是明知的。在“武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心与武汉金一舍傧管理有限公司等房屋租赁合同纠纷案”^[54]中，法院也认为出租方一直知道有第三人在使用出租场地，并且直接收取租金开出收据，故不存在非法转租。而在“金某与邢某房屋租赁合同纠纷案”^[55]中，法院认为无证据显示系争房屋的出租方在转租事实发生时就得知，因此其于得到转租合同后6个月的法定异议期内提出异议应得到支持。

主题案例3

陈某与吴某房屋租赁合同纠纷案^[56]

案情回顾

2006年11月17日，陈某与吴某签订《租赁合同》，由前者出租某房屋给后者，合同中同意吴某转租。吴某遂将房屋转租给金某。后因吴某拖欠租金，陈某起诉要求解除合同。金某要求继续履行与吴某所签转租合同，表示若吴某不交租金，自己愿意支付。

争议焦点

次承租人行使代偿请求权抗辩出租人合同解除权。

裁判意见

法院认为，虽然因吴某未能按时支付租金致使陈某提出终止租赁合同的诉请，但由于金某在审理中明确作出若吴某不支付租金，其可代为支付的承诺，故陈某要求终止租赁合同不符合法律规定，不予支持。

评析探讨

《房屋租赁司法解释》第18条规定了次承租人的代偿请求权，即次承租人代承租人履行交纳租金以为，抗辩出租人合同解除的权利。该规定突破了合同相对性原则，是对次承租人的保护，与我国合同法中的合同履行原则不悖。^[57]次承租人行使该抗辩权的条件有三:(1)转租合同有效;(2)出租人因承租人未按约支付租金行使合同解除权;(3)次承租人承诺支付拖欠租金及违约金。

次承租人代位清偿实质是履行了承租人本应履行的义务，因此第18条同样赋予了次承租人的追偿权，即从方便交易的角度，对于未超过次承租人应付租金的部分，因为转租合同有效，其本应交纳，在所不为，而对于超过其应缴纳租金数额的部分，可以折抵租金或要求承租人返还。