物业管理合同解读

物业管理合同解读

在现代社会中,合同的应用日益广泛,早已深入百姓生活的方方面面,但从专业角度讲,合同本身实际上是一门精深复杂的学问,真正把握其内涵与实质需要良好的理论基础和专业素养,加之物业管理领域的专业化程度又相对较高,因此对于作为非专业人士的广大业主来说,物业管理合同可能还是非常抽象的,下面将结合案例对其进行详解。

一、物业管理合同的作用

物业管理合同是由业主委员会与物业管理公司为实现物业管理服务的目的、明确双方权利义务而订立的协议,是界定物业委托方和受托方权利义务的法律文件。

物业管理合同在物业管理活动中究竟起着什么样的作用?请看下面的案例。

经典案例:物业管理公司岂能擅自提高管理费?

王小姐居住的小区业主委员会与物业管理公司订立的物业管理合同中约定的物业管理费为2.5元/平方米,但不久,小区物业管理公司却声称其物业管理的资质等级提高,按照“有关政府部门”的规定,应该将物业管理费提高到2.9元/平方米,要求业主按2.9元/平方米缴纳物业管理费,并解释说该价格已由政府物价部门批准。王小姐随即向专业律师进行了相关咨询,律师答复说,物业公司的解释是为擅自提高物业管理收费开脱,物业管理服务合同的约定为业主交纳物业服务费用的惟一依据。因此,在物业管理合同中约定的物业管理收费标准应得到尊重和执行。

从上述案例中不难看出,物业管理合同对规范双方的行为和处理物业管理过程中的纠纷起着至关重要的作用。一方面,它是进行物业管理的根据和标准,是防范物业管理纠纷的重要保证,业主应与物业公司“约法三章”,明确约定双方的权利义务;另一方面,它也是法院或仲裁机构审理物业管理纠纷案件的直接依据。在物业管理实践过程中,难以避免地会产生各种各样的问题、矛盾与纠纷。除法定责任外,物业管理纠纷中的绝大部分是违约造成的。由于物业管理活动具有生产与消费同时产生、同时结束的特点,问题出现后不易取证,责任的界定往往成为双方争议的焦点和处理物业管理纠纷的难点,因此导致解决这些问题比解决一般合同履行中产生的问题更为复杂。所以,只有以明确的合同约定作为证据,一旦发生纠纷才能更有效地维护业主的合法权益。

二、物业管理合同的主要内容

物业管理合同应具备以下主要条款:

1.双方当事人的姓名或名称、住所。

合同的甲方(委托人)为某物业的业主委员会。业主委员会经业主大会选举产生后,应当向物业管理的主管部门登记注册,领取批准成立的文件,刻制印章,业主委员会根据业主大会、业主公约、业主委员会章程的授权和物业管理公司签订物业管理合同。业主委员会的住所是业主委员会所使用的办公场所。

乙方(受委托人)为物业管理公司。物业管理公司经工商行政登记后经物业管理的行政主管部门核准取得从事物业管理的资质证书,得以在资质证书的核准范围内接受委托管理物业。物业管理公司的董事长是物业管理公司的法定代表人。物业管理公司的住所,应当是物业管理公司经工商核准登记时的住所。

2.管理项目。

即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四周界限。

3.管理内容。

即具体管理事项,包括:房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、水泵、机电设备、路灯、连廊、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶及停泊;公共秩序;更新费用的账务管理;档案资料保管;房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。

4.管理费用。

即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂,按公共性服务收费、公共性代办收费、特约服务收费而有不同的收取方式,不同的管理事项,收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的,如季节性的供暖收费;有的收费项目是物业管理公司与业主委员会商洽决定的,如停车场的停车费。这些收费,能明确的都应当在合同中明确规定。

5.双方的权利和义务。

6.合同期限。

即该合同的起止日期。物业管理期限由双方约定,但一些地方对物业管理的期限也做出了明确的规定,如《上海市居住物业管理条例》第十八条规定:“物业管理服务合同的期限为两年。”物业管理合同的双方当事人一般不允许随时、随意解除合同,如果一方提出要在合同期限内解除合同,就必须依据合同的具体条款进行协商,协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

7.违约责任。

双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。物业管理合同中约定的违约责任主要有以下两个方面:

(1)物业管理公司的违约责任。物业管理公司没有达到合同约定或法律、法规、规章规定的物业管理的要求,业主委员会可以要求物业管理公司限期整改并要求物业管理公司赔偿损失,逾期仍未达到要求的,业主委员会有权终止合同,并要求物业管理公司赔偿损失。

物业管理公司擅自提高收费标准的,业主方面(包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人)可以要求物业管理公司清退。

物业管理公司使用业主所有的交由物业管理公司使用或保管的财产不当,给业主造成损失的,物业管理公司应当承担赔偿责任。

物业管理公司无正当理由,提前终止合同的,应当赔偿业主的损失。

(2)业主方面的违约责任。业主无法定理由,没有根据合同支付物业管理费用的,应当支付物业管理费用及其滞纳金,业主委员会也应当根据合同的约定,负责催交或以其他合同约定的方式偿付。

业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理公司提供物业管理所需的图纸、档案、资料,给物业管理带来不利的,物业管理公司不承担责任,如果因此给物业管理公司带来其他损失的,业主委员会应当承担赔偿责任。

8.其他事项。

双方可以在合同中约定其他未尽事宜,如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充与终止等。