我国《物业管理条例》的主要内容

三、我国《物业管理条例》的主要内容

我国物业管理在迅速发展的同时，实践中也出现了很多问题。例如，法制建设滞后，物业管理中各主体间的权利义务关系不清；物业建设与管理职责不清，缺乏有效衔接；尚未形成规范的物业管理市场机制，物业管理企业经营活动不规范；业主大会和业主委员会的法律地位不明确，其运作也缺少监督和制约；房屋公用部分、共用设施设备专项维修资金的管理难以落实；物业管理行业人员素质偏低，人才缺少等等。

为了维护业主和物业管理企业的合法权益，需要根据物业管理活动中存在的主要问题，建立健全各项基本制度，以确保业主和物业管理企业的合法权益。对此，2003年颁布的《物业管理条例》针对我国物业管理中争议较大的问题，进一步明确了各方主体的权利义务。

（一）十项基本制度

（1）告知制度。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。

（2）业主委员会备案制度。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

（3）招标投标制度。按照房地产开发与物业管理相分离的原则，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

（4）承接验收制度。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

（5）保修责任制度。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

（6）资质管理制度。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

（7）人员资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

（8）交接制度。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房及其他相关资料交还给业主委员会；业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

（9）报告制度。对物业管理区域内违反有关治安、环保，物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业在采取应急措施的同时应当及时向有关行政管理部门报告。

（10）专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（二）六项禁止行为

（1）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

（2）业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

（3）物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

（4）物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

（5）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。

（6）业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

（三）两项书面合同

（1）前期物业服务合同。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的应当签订书面的前期物业服务合同。

（2）物业服务合同。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

（四）授权四项规定

（1）物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

（2）业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

（3）国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

（4）专项维修资金收取、使用和管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。