物流产业园区运营与管理

随着经济全球化趋势的加速发展和现代科学技术突飞猛进，全球范围内的专业化分工进一步升级，经济结构在加速调整，涌现出一批与高科技相结合的、与知识经济和服务经济相适应的新型产业。不仅如此，信息技术的发展推动了传统物流的革新。现代物流已经开始注重和强化对企业内部物流资源的整合和一体化，进而形成了以供应链为核心的社会化的物流系统，促进物流活动从企业内部向整个流通过程延伸。现代物流的兴起也加速了企业的调整。由于企业规模扩大，自办物流己不能满足其发展的要求。物流活动的低效率和高额成本，已经成为影响经济运行效率和社会再生产顺利进行的制约因素。

当物流活动分散在不同企业和不同部门时，各种物流要素很难充分发挥其应有的作用，例如仓储设施的闲置等。随着物流活动从生产和流通领域中分化出来，各种物流要素也逐渐成为市场资源，专业化物流企业可以根据各种物流活动的要求在全社会范围对各种物流要素进行整体的优化组合和合理配置。从而可以最大限度地发挥各种物流要素的作用，提高全社会的物流效率。企业这种对物流各种功能、要素的整合和资源重新配置，逐步形成了物流产业。

物流是物品从供给向需求流动的物理性活动过程，是运输、仓储、搬运装卸、包装加工、配送，以及伴随的信息处理和管理等诸多环节的有机结合。物流产业则是经济发展过程中，社会分工不断深化、科学技术高度发展的产物，是物流的外在表现和物流运动必需的物质基础。

物流产业的主要支撑是仓储和运输，但物流产业又不等同于仓储业+运输业+其他相关产业，如果这样认为的话，则会引起概念上和认识上的误区，认为发展运输业、仓储业就是发展了物流产业。现代物流产业是在现代信息技术和现代管理方法发展的基础上，通过对传统运输、仓储等产业的协调、优化配置和整合而形成的一种新兴产业形态。这种产业不追求局部功能的最优，而是追求一种物质流通全过程的整体最优。现代通信技术和互联网的广泛使用，使得“物”在运输、仓储、装卸搬运和流通、加工等过程中的信息得以及时掌握和反馈，使企业有能力通过信息的获得、处理和控制来对各种分立的资源进行整合，形成专业性的物流服务能力。并通过产权关系的变化进行资产重组以实现功能整合和产业再造的目标。

1. 概念

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产项目开发企业要求建立与物流客户紧密合作关系，以其适当的交易时间，通过地产产权有偿转让、租赁及物业服务等方式提供专业的物流房地产经营业务内容。经营项目主要包括有支持业务相关的物业和设施，房地产项目和配套物业设施。

物流园区是物流地产一种集聚表现形式，物流园区的形式及概念起源于日本，由于物流园区给物流企业和其所在城市带来了极大的经济与社会效益，引起了人们的广泛重视，之后在欧洲也得到了较快的发展。就世界范围而言，关于物流园区的概念尚无明确统一的定义，在最新颁布的中国国家标准《物流术语》（GB/T18354—2001）中也未提及。

把物流园区定义为：在多种运输方式衔接地形成的物流节点活动的空间聚集体（物流地产集聚区），是在政府规划指导下多种现代物流设施设备和多家物流组织机构在空间集中布局的大型场所，是具有一定规模和多种服务功能的新型物流业务载体。它按照专业化、规模化的原则组织物流活动，园区内各经营主体通过共享相关基础设施和配套服务设施，发挥整体优势和互补优势，进而实现物流集聚的集约化、规模化效应和促进载体城市的可持续发展。

2. 分类

按服务对象和服务范围、开发主体和发起者、物流园区发展的行业导向不同等几个方面给出了物流园区的分类模式（见表10-4）。

表10-4　物流园区分类与模式

不同的物流园区，因其功能配置不同，承担的物流业务也不同，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的作用、物流特征、地理位置等因素合理规划物流园区的各种物流作业。物流园区一般都具备以下功能或功能组合。它有九大功能：仓储中心区、加工中心、转运中心、配送中心、公路货运集散中心、现代物流中心、公铁联运物流中心、港铁联运中心、公港联运中心。

3. 物流园区开发经营的主要模式

（1）经济开发区模式。物流园区的经济开发区模式是将物流园区作为一个类似于目前的经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。它是在特定的开发规划、政策和专门开发部门的组织下进行的经济开发项目。

（2）主体企业引导模式。在宏观政策的引导下，利用物流技术进行经营的企业和在供应链管理中具有优势的企业率先在园区内开发建设，逐步实现物流产业的聚集，然后，引进依托物流环境进行发展的工业、商业企业，达到物流园区发展和壮大的目的。

（3）工业地产商模式。物流园区的工业地产商模式，是将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适宜的土地政策、税收政策和市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础型装备的投资、建设，然后以租赁、转让或合资、合作的方式进行物流园区的经营和管理。另外，政府也可进行物流园区相关基础设施的投资、建设，然后委托给一个或多个物流管理能力强的企业，在优惠政策的框架下，进行经营管理，这种开发模式的目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率、降低物流成本的条件。

（4）综合运作模式。指对上述的经济开发区模式如主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。物流园区项目一般具有建设规模大和经营范围广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上建设的步伐，还要求具备园区经营运作能力。因此，单纯采用一种开发模式，很难达到建设好园区的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

1. 坚持科学选址的原则

现代物流园区以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，其选址主要遵循：

（1）位于城市中心的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；

（2）位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；

（3）位于土地资源开发较好的地区，用地充足，成本较低；

（4）位于城市物流节点附近，现有物流资源较好，一般有较大物流量产生，有可以利用和整合的物流资源；

（5）有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用；

（6）拥有数量充足、素质较好的劳动力条件；

（7）考虑与主要货物流向之间的关系；

（8）关键数据空间聚类分析及GIS分析成果。如园区设在主要货物流向上，则能最大限度地吸引货流，提高物流设施的利用率，这也是实现集约化运输的基础。

2. 坚持统一规划的原则

建设物流园区必须按照社会经济发展的需要和现代物流发展的规律，在全国运输大通道的格局下，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点由政府统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为政、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋的情况，避免走弯路、耽误时间、浪费资源。

3. 坚持市场化运作的原则

规划建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场经济运作的原则。在“政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务”精神指导下，在园区的功能开发建设、企业的进驻和资源整合等方面，都要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境、优惠的各项政策和周到有效的服务来吸引物流企业和投资者共同参与，真正使园区成为物流企业大展宏图的舞台和成长壮大的摇篮。

4. 坚持现代化的原则

规划建设综合物流园区，必须瞄准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点和现代化。物流园区必须要以市场为导向，高度重视物流信息系统的建设。

5. 坚持柔性化原则

现代物流园区的规划应采取柔性规划，突出规划中持续改进机制，确立规划的阶段性目标，建立规划实施过程中的阶段性评估检查制度，以保证规划的最终实现。

6. 坚持风险预防原则

由于现代物流园区的建设投资大、周期长、效应慢、风险大，因而必须有合理的“风险评估报告”，通过定性、定量相结合的风险评估机制，提高规划的科学性和可行性，起到风险预防的作用。

7. 坚持人才优先原则

物流园区的建设规划是非常复杂、庞大的工程，涉及的专业领域广泛，必须有各种类型的专家型人才参与。

1. 问题

1）运营管理方面

（1）物流园区管理体制混乱，政企不分。物流园区组织机构设置和人员配置不合理，忽视了整个园区的经营工作。

（2）政府部门与物流园区存在相互协调的问题。物流园区外部环境建设尚须完善，整个物流系统还没有形成规模化、系统化，存在着物流服务理念、信息系统、运输环节、政府部门协调等问题，这就造成了物流园区物流供应效率不足，无法满足物流园区的物流需求。

（3）政策支持不到位。物流园区在发展的过程中，遭遇政策瓶颈，在投资融资、税收、用地等方面缺少政策支持，造成项目审批困难和用地困难等现象。

（4）配套不完善。物流园区的运作以市场为导向，以企业为主体，在物流园区的功能开发建设，企业的进驻和资源整合等方面，都要靠物流企业和投资者共同参与。

2）入园企业选择方面

（1）招商水平低，园区空置率高。很多园区的招商停留在“招商”与“卖地”的层次上，出现了违规操作、打着物流旗号的恶意“圈地”现象，为物流行业的整体发展带来了不利影响。

（2）入园企业选择不得当。当前，各地政府都将大部分精力集中在物流园区、物流基地的建设上，较少关注物流园区入园企业选择体系的设计。部分物流园区沿用工业园区地产经营思路，采用了“招商”和“售楼”的经营思路，缺乏物流供应链的解决方案与能力，脱离了我国供应链物流服务的实际需求。

（3）入园企业业务重叠，园区功能单一。大量经营相同业务的企业涌入园区，园区业务水平单一，缺乏物流供应链整体服务能力。

3）盈利水平方面

（1）盈利水平低。从入住园区的物流企业经营情况分析，物流园区的盈利方式主要停留在设施、设备的租用、仓储、运输等物流基本功能的服务上，由于服务内容单一，服务手段落后，成为劳动密集型的劳务服务，而这些经营活动的利润较低，盈利水平处于较低层次，在竞争中缺乏优势，一方面价格竞争失去了盈利成长空间，另一方面，因为没有物流网络和信息技术的支撑，缺乏提供物流增值服务和供应链一体化物流服务能力，盈利能力不高。

（2）增值服务薄弱。由于信息化程度较低，大多数物流企业还是简单地按单运作，从事单一的运输、仓储和运输等几个环节上，价格竞争激烈，盈利水平逐步下降。而市场急需的有较高盈利能力的物流策划、组织及深入到企业生产领域，进行供应链全程物流服务，却鲜有企业能够提供，物流增值服务薄弱。据美国科尔尼管理咨询公司的一份分析报告显示，在物流业运输、仓储和综合服务三种服务方式中，单独提供运输服务的利润率为5％，仓储服务利润率为9％，而提供综合服务的利润率则可达15％。

（3）缺乏合作，整合能力差。物流园区的企业大都各自为战，缺乏企业间有效的沟通和信息、资源的共享，在整合物流资源、提高物流运作效率和园区内企业协同运作等方面的能力较弱，不能发挥物流园区的整体作用，提高园区整体的利润水平。从全国供应链物流的宏观角度看，由于我国没有全国范围的物流园区规划，造成物流园区的布局与规划存在一定的不科学性。在节点的设置、资源的配置、公铁空运输资源的联络与调配等多个方面没有形成整体规划，区域物流园区之间缺乏联系、各自为政，难以较好地适应国家整体物流布局的需要和满足企业供应链运作的需求，造成资源浪费、衔接不畅、配置不平衡。

2. 运营模式策略

1）市场化运作，企业化管理模式

行政管理主体是园区管委会，作为政府的派驻机构在物流园区内行使行政管理职能，为园区内企业提供政府服务，方便园区企业办事。园区管委会为入园企业提供从企业设立、项目建设、员工招聘到企业运行各个阶段的行政管理和服务。同时，为园区承担某种程度的社会管理职能（见表10-5）。

表10-5　物流园区管委会与管理公司的功能比较

运营主体是物流园区管理公司，主要负责园区的总体策划、物业管理、项目管理、基础设施开发以及对入园企业进行服务等，不参与入园企业具体经营活动，实行入园企业自主经营。物流园区管理公司负责园区总体平台的经营管理，为入园企业提供良好的发展平台。物流园区管理公司的工作至少有五个方面：

第一，负责物流园区招商活动全过程的指导。依据物流园区的定位和业务范围规划，对入驻园区的企业进行甄选，保证物流园区招商活动的成功，实现物流园区优质运营。

第二，负责物流园区盈利模式设计。物流园区管理公司根据区域经济发展水平、区位优势的特点，从总体和战略的角度，对园区的经营活动（盈利模式和业务范围）进行规划，实现园区的经济效益和社会效益最优，并以此指导物流园区的招商活动。

第三，物流园区的管理。提供综合运输或远程运输方面的网络连接，联合采购（能源与电信）以获得规模效益，园区内部网络平台的建设，企业及领导人员的培训与进修，危险货物专职代理人，特殊仓库的建设与管理，产品货物的配送，安全监管等。

第四，负责物流园区的营销、宣传、推广工作，组织博览会，制作宣传册，办客户杂志等。

第五，兴建公共服务设施，为企业提供信息、咨询、维修等公共服务，为吸引更多的优秀大型物流企业入住打基础。

2）政府作用分析

政府在物流园区运营中的角色定位，在物流园区的发展前期，政府的推进与支持作为起始点的源动力，有利于物流园区在较短时间内完成社会资源的有效整合，并获得较高的发展起点。政府还应积极承担起物流园区配套工程建设的责任。在园区运营阶段，政府的主要角色是市场管理者、服务者。监督、检查企业的不法经营行为，维护物流市场的秩序，改善经贸、工商、金融、税务、海关等各部门的服务质量和服务水平，简化工作流程，提高园区运作效率，保护物流企业和公众的利益。

3）园区政策环境构建

园区政策主要包括支持性政策、引导性政策、发展性政策（见图10-3）。

图10-3　园区政策环境构建图

3. 物流园区盈利模式策略

吸引企业聚集、共享物流资源、降低物流成本、提高物流园区的盈利水平是物流园区成功运作的重要标志。物流园区是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上相对集中布局的场所，是集公路、水路、铁路、航空等多式联运、存储配送、流通加工等物流服务于一体的专属经济区。主要功能是提供运输、仓储、装卸、加工、配送、信息等综合配套服务，成为专业化、社会化、规模化、集约化的综合物流服务区。因而，物流园区盈利能力的高低，关键在于资源整合能力和物流效率的提高，在于园区内企业协同运作的水平和一体化、供应链物流管理水平的提升，在管理中实现物流价值增值。

物流园区作为一种大型物流结点，其发展往往与大型基础设施的建设结合在一起，作为园区的投资方，在园区建设完成后采用何种经营方式，其获得收入的方式有哪些，这些都是园区投资者（所有者）要考虑的问题。按照现代企业管理中所有权与经营权分离的理论，结合我国物流园区开发和发展建设模式的特点，不同发展模式、不同经营方式下投资方盈利分析如表10-6所示。

表10-6　不同发展模式、不同经营方式下投资方盈利分析

1）地产商开发，采用租售方式由物流企业经营

盈利方式主要是物流企业租用相关设施的租金或一次性购买的收入，以及在园区公共服务设施和物业管理的收入上。目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全球范围内投资建设物流设施，建立了涵盖全球范围的强大物流配送服务网络的租赁服务，它的主要盈利模式是通过为物流企业提供出租及物业服务，获得租金与管理费。

（1）土地增值。对于园区所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。

（2）出租收入。仓库、货场租金，将园区内所修建设施租给一些第三方物流企业、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。设备租赁费用，将园区内一些主要的交通设施如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。房屋租赁费用，主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。

（3）管理服务收入。停车场等配套服务设施收入，物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化的停车场，也将收取一定的停车费用。物业管理等其他管理费用。

2）地产商开发，与物流企业合作经营

地产商在建设完成后，不是将地产简单地采用租售的方式交予物流企业经营收取租金，而是通过成立公司或协议、合同等方式，与物流企业共同经营、合作经营，地产开发商与物流企业共享物流经营收入。各自发挥自己相关领域的优势，对经营收益按照协议分享同时共担风险。这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流企业在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现共赢。

3）地产商通过成立子公司或委托第三方经营

由于地产商本身物流经营水平的限制，建成后独自经营不具优势，可以通过成立子公司或委托第三方进行经营。

4）物流企业主导，自主经营

这种方式是我国目前物流园区发展中最常见、最主要的经营方式。物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。这种模式优点是物流企业比较熟悉自己所需要的物流设施，建成后可以节约一部分租金，而且物流折旧费用可以享受到税收减免的好处。物流企业的收入主要来源于物流服务的经营收入，以及国家拨款或土地增值后带来的隐性利益。

5）企业自发建设的物流园区

盈利主要来源于企业的经营收入，以及国家政策带来的隐性利益。

对于4）和5）两种经营模式下的物流企业，在物流园区整体平台的基础上，其发展受益于物流园区整合资源、信息共享和优势互补的整体运营方式，其收入的增长很大程度上依赖于物流园区整体发展水平的高低，受益于物流园区整体盈利模式的提高。