10．2．1 构建物业管理模式
装配式建筑物业管理模式可参照绿色建筑物业管理进行构建。装配式建筑物业管理本身也是物业管理的分支，要以“创造价值”和“以人为本”为核心理念。因此，物业管理模式需要从以下6个方面进行构建。
1）管理主体专业化
装配式建筑物业管理需要专业化的管理主体，目前政府已经在逐步建立与装配式建筑物业管理相关的准入机制，建立相应的物业管理评估机构，根据科学的指标体系评价物业管理企业的管理水平，包括通过ISO14000系列环境管理标准是企业获得资质的必要条件。为了保证装配式建筑节能减排效果，必须具备专业资质的企业，如获得LEEDTM认证等。
【阅读材料】
美国的LEED评估体系及世界各国绿色建筑评估体系
装配式建筑是一个高度复杂的系统工程，其本身作为一种绿色建筑，对于其物业管理评估可以参照绿色建筑标准和评估体系。在世界各国和地区评价体系中，美国LEED体系较为完善，且易于操作，被许多国家所参考。LEEDTM是美国绿色建筑协会（USGBC）研发，并以市场为导向促进绿色竞争和供求，以建筑生命周期的观点来探讨建筑性能整体表现的绿色建筑评估系统，目前应用的是LEEDTM2．1系统，主要运用于新建及现有的商业办公大楼，主要协助改善建筑的环境性能、能源效率和公共健康等。LEED包括可持续的建筑选址、能源和大气环境、节水、材料和资源、室内空气质量，创新得分等6大评估指标，其中每个大项包括2～8个子项，每个子项最多可获1～2分，所有子项分数累加，共41个指标，满分69分，其中“能源”和“室内空气质量”两项权重最高，其可能获得最高分数为17和15分。对于合格者，分为4级评估等级，详见表10．2。
表10．2 LEED评估等级及要求分数
2）管理措施精益化
装配式建筑物业管理工作面涉及面广、技术应用复杂，需要采用精益化的管理措施。将企业内部的管理数据化，注重环境、能源和设施的相关数据收集、数据分析与管理经营的关联。借助数据化管理，企业不仅可以有效测量和分析管理效果，而且还能为企业提供决策数据。数据化管理为企业数量化评价提供条件，通过分析评价更精确地掌握企业管理的动态。
3）管理过程规范化
装配式建筑物业管理是一个系统工程，需要对各项管理要素进行规范化、流程化和标准化设计，形成有效的管理运营机制，使装配式建筑达到最佳运营效果。管理制度和标准是装配式建筑物业规范化管理的有效工具，是管理人员进行物业管理的主要依据。传统物业管理以“计量考核”为重点，装配式建筑物业管理制度的核心应转变为“绩效考核”。“绩效考核”应含有数量的概念，更注重节能、减排和环保的效果。
4）管理行为动态化
装配式建筑的种类复杂，包括居住、公共、工业、商业等，种类不同决定了管理上的差异，因此必须实现动态化管理。就同一装配式建筑而言，在全寿命周期的不同阶段，由于设备及系统的逐渐老化和运行效率的变化，物业管理的技术手段和管理方法必须有所不同，需体现装配式建筑不同时间维度的不同管理行为。
5）科技支撑引领
加大科技投入，以科技作为装配式建筑物业管理的有力支撑，既含有绿色建筑物业管理理论层面上的创新研究，也包含先进技术的开发与应用，诸如供热、通风和空调设备节能技术，能耗监控系统，水、电、气、热等的分项计量，水循环利用，新型绿化灌溉技术，垃圾分类收集与处理技术，楼宇能源自动管理系统等。科学研究和新技术开发是推动装配式建筑物业管理发展的重要保障。
6）业主参与互动
装配式建筑物业管理活动过程中，物业管理企业应当从“意识”和“行为”两方面引导业主参与。一方面，“意识引导”要求物业管理企业开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业管理宣传活动，培养业主生态文明意识，引导广大业主主动支持和参与装配式建筑物业管理，同时开展文化社区的建设，使业主融入其中，构建和谐邻里关系，实现人与人、人与建筑、人与自然的和谐共生。另一方面，物业管理企业通过“行为引导”，调动广大业主配合物业管理的工作，主动实施节能、节水行为，自觉进行垃圾分类、选用节能环保材料及环保方式进行房屋装修等。
通过对物业管理主体、管理过程、管理措施、管理行为等的分析，本章提出装配式建筑物业管理应采取的模式如图10．2所示。
图10．2 装配式建筑物业管理模式
10．2．2 装配式建筑物业管理流程
装配式建筑物业管理流程可以分为3个阶段，包括早期介入阶段、评价施工管理阶段和建筑与设备运营管理阶段。
1）早期介入阶段
早期介入主要是指装配式建筑评价施工管理阶段之前的管理活动，物业管理企业就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理的各项活动。针对物业管理企业，应当进行方案的编制，考虑各参建单位的因素，做好与建设单位、设计单位、监理单位和施工单位方面的工作。
①针对建设单位方面，建设单位应向物业管理企业提供装配式建筑施工相关资料，并保证资料的真实性和完整性。在编制工程概算和招标文件时，建设单位应明确装配式建筑施工的要求，物业管理企业要熟知场地、环境、工期、资金等方面的保障。
②针对设计单位方面，物业管理企业要协助设计单位，根据建筑工程设计和施工的内在联系，按照建设单位的要求，将土建、装修、机电设备安装及市政设施等专业进行综合，使装配式建筑工程设计和各专业施工形成一个有机整体，便于施工单位统筹规划，合理组织一体化施工。同时，物业管理企业要在开工前明确设计单位设计意图和整体目标。
③针对监理单位，物业管理企业要与监理单位一起承担监理责任，审查总体方案中装配式建筑专项施工方案和具体施工技术，并在实施过程中做好监督检查工作。
④针对施工单位，物业管理企业应明确实行施工总承包的建设工程，总承包单位应对施工现场装配式建筑施工现场负总责，分包单位应服从总承包单位的装配式建筑施工管理，并对所承包工程的装配式建筑施工负责。如实行代建制管理，各分包单位应对管理公司负责。
综合以上各项工作，在装配式建筑物业管理早期介入阶段物业管理的工作如图10．3所示。
图10．3 装配式建筑早期介入物业管理
2）评价施工管理阶段
装配式建筑施工管理体系中应从基础物业管理角度设立评价体系，对施工效果进行评价。评价应由专家评价小组执行，制定评级指标等级和评分标准，分阶段对装配式建筑施工方案、实施过程进行综合评估，判定其施工效果。根据评价结果对方案、施工技术和管理措施进行改进、优化等。参照《绿色建筑技术导则》，可以将评价指标体系分为资源利用、环境负荷、施工企业管理和人员健康与安全四大类指标（见图10．4）。该指标体系分为优（100～90分）、良（80～89分）、及格（60～79分）、不及格（0～59分）四等。等级评价标准的确定一般根据国家有关法律、标准、规范、导则、数据库及行业统计数据要求等。
图10．4 装配式建筑施工评价体系
3）建筑与设备运营管理阶段
装配式建筑物业运营管理可以参照《绿色建筑评价标准》，将运营管理分为两大类：装配式住宅建筑运营管理及装配式公共建筑运营管理。针对住宅建筑，在建设期，装配式住宅建筑运营成本主要包括建安费用和设计费用等一次性消耗成本。在使用期，装配式住宅建筑运营成本主要为清洁、维护、修理、置换（改造、更换、废弃处理等）以及使用期间持续性的资源消耗。装配式住宅建筑的运营评价包括控制项4项，一般项7项，优选项1项。装配式公共建筑的运营评价包括控制项3项，一般项7项，优选项1项，如表10．3所示。
10．3 装配式住宅建筑与装配式公共建筑运营管理比较
注：水平衡测试是对用水单位进行科学管理行之有效的办法，也是进一步做好城市节约用水的基础，通过水平衡测试能够全面了解用水单位管网状况，各部位用水现状，画出水平衡图，依据测定的水量数据，找出水量平衡和合理用水程度，采取相应措施，挖掘用水潜力，达到加强用水管理，提高合理用水水平的目的。
10．2．3 根据管理流程确定管理实施细则
在装配式建筑物业管理中可以参照《绿色建筑评价标准》（GB50378）相关内容来确定管理实施细则，如表10．4所示。
表10．4 与《绿色建筑评价标准》相关的装配式建筑物业管理内容
续表
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