国外房地产估价制度介绍

二、国外房地产估价制度介绍

（一）美国的房地产估价制度

美国对房地产估价行业的管理工作是由联邦政府及相关机构、全国性的估价学会和协会承担的。比较有声誉的学会和协会有估价基金会和美国估价学会等，这些协会可以对其会员的评估业务给予指导，也可以通过影响大学内相关专业的课程设置及授课内容，或者为从业人员提供在职培训来保证其会员的专业服务水准。联邦政府、各个州政府及相关政府部门可以通过相关立法来对评估师的工作进行管理。

1.估价基金会

估价基金会（The Appraisal Foundation）是一个非营利性教育组织，于1987年由美国一些主要的专业组织发起成立的，致力于提高评估行业的水平。其职责包括：建立、完善并推行专业评估实务统一标准（USPAP）；建立评估师许可、注册和重新注册的教育资格标准和经历资格标准；向评估职业人员、州和联邦政府的机构、评估服务的使用者、相关行业和行业组织以及社会公众传播关于USPAP和评估师资格标准的信息；资助对评估师和评估服务使用者有益的相关活动。

估价基金会下设两个独立的委员会：一是估价标准委员会（ASB），负责制定可行的估价行业从业准则和估价标准；二是估价资格认证委员会（AQB），负责制定从业人员的最低教育水准和资格认证的标准。美国现行的USPAP是由估价标准委员会于1989年发布的，其内容包括房地产估价、房地产估价报告、估价的复审、不动产咨询、不动产咨询报告、私人产业估价、商务估价、商务估价报告。估价资格认证委员会则发布了估价师注册及资格、认证的参考标准，同时要求各州根据各自的注册法规建立对估价师的考核程序，但要经过估价标准委员会的认可，否则须遵守全美联邦标准。

2.美国估价学会

美国估价学会是由房地产估价师学会（SREA，1935年成立）和房地产估价师协会（AIREA，1928年成立）于1991年合并成立的，现已成为住房和商业房地产评估教育、研究、出版和专业成员选派方面的公认权威，是评估基金会最大的成员。该学会的主要任务是：制定并实施严格的行业法规；向合格的房地产估价人员颁发专业资格称号；保持高水准的估价服务；推行高标准的估价教育课程与培训计划；提供有关房地产估价方面的出版物；加强和促进相关研究工作等。

估价学会有20 000多名成员和103个地方分会。其成员都是符合严格标准的专家，教育水平和经历大都超出州的许可和注册标准。美国约20%的许可评估师或者注册评估师是评估学会的成员。要成为估价学会的成员，必须有足够的经历，合格完成高级课程，并提交一份证明个人拥有专业评估技能的优秀报告。估价协会按照评估师的专业水平和实践经验的高低，授予两种类型的专业资格称号：一是高级住宅估价师（Residential Appraisal Members），即在居住用房地产估价中有经验的估价师；二是估价学会会员（General Appraisal Members），即在商业、工业、住宅或其他类型的房地产估价中有经验的估价师以及在房地产投资决策中提供咨询服务的估价师。

估价学会对高级住宅估价师的资格要求是：受承认的教育机构颁发的大学学位；通过“估价行业从业准则”课程；通过估价学会的住宅估价师委员会的3门以上（含3门）的课程考试；准备一份有关住宅产业的估价报告；3 000个小时（基本上相当于18个月的工作）有关独户住宅、排屋和不超过四个单元的收益性居住物业的估价经验。

估价学会对学会会员的资格要求是：受承认的教育机构颁发的大学学位；通过“估价行业从业人员行为准则”、估价报告书写作和估价分析课程；通过估价学会的一般产业委员会的7门以上（含7门）的课程考试；提交一份估价报告；4 500个小时的商业、工业、租售、农业和居住用房地产估价的实践经验。

除上述对房地产估价行业新进人员的素质和水平的严格要求之外，估价学会也非常重视对已从业人员的继续教育，如在由学会强制性推行的职业教育再培训计划中，要求学会会员在三年内参加60个学时的高级课程讲座和学术研讨等活动。

3.《金融机构改革、复兴和强化法案（FIRREA）》

在20世纪80年代，美国出现了储蓄和贷款协会危机，众多储蓄和贷款机构失去了偿付能力而致破产，商业银行、私人抵押贷款保险公司、抵押贷款二级市场也在这场危机中遭到重创。造成这次危机的原因是多方面的，但存在缺陷乃至欺诈的评估毫无疑问是一个重要的原因。这次危机促使联邦政府在1989年颁布了《金融机构改革、复兴和强化法案（FIRREA）》。

FIRREA规定，在1991年7月1日后，如果房地产评估涉及与联邦相关的抵押贷款交易，必须使用州注册或者许可的评估师。如果使用非注册评估师或者非许可评估师会被罚款。由各联邦监管机构如联邦储备委员会（FED）、联邦存款保险公司（FD IC）、货币监理署（OCC）、储蓄监管办公室（OTS）以及国家信用合作社管理局（NCOA）为联邦相关交易的评估建立评估标准。所有标准必须与评估基金会的评估标准委员会建立的专业评估实务统一标准相一致，而各联邦监管机构可以为其监管的机构设立附加标准。

FIRREA还区分了注册评估师和许可评估师，前者要求更为严格。法案将注册权和许可权交给各州。州注册机构必须建立注册要求，并且此要求应与评估基金会的评估师资格委员会建立的标准相符合。评估师资格委员会协助各州管理州的统一注册考试。为了监督州注册机构履行其评估师注册和许可职责，FIR‐REA又建立了另一个政府监管机构：联邦金融机构检查委员会下的评估分委员会。联邦金融机构委员会负责监督各联邦监管机构，评估分委员会负责监督州注册委员会的注册活动。

（二）英国的房地产估价制度

英国对房地产估价行业的管理主要是由全国性的特许测量师协会负责，如英国皇家特许测量师学会（RICS）和估价师、拍卖师联合会（SVA）。其中，测量师学会于1868年创立，1881年获得维多利亚女王授予的“皇家特许”状，1921年获得“皇家赞助”荣誉，皇家特许测量师学会的名称由此确立，并从1946年起沿用至今。当然，该学会的权威性主要还是体现在这样三个方面：被世界大多数国家和地区所认同的RICS标准；遍及世界的会员；在相关政策制定和教育培训上的巨大作用等。下面以皇家特许测量师学会为介绍重点。

皇家特许测量师学会有6个部门，分别为房地产估价师、动产估价师、中介及农业师、土地测量师、规划与开发师、预算师；其中，前二者合称为产业测量师，预算师也称为工料测量师。

皇家特许测量师学会对产业测量师的资格要求是：

（1）通过必要级别的专业考试。学会设有三个级别的考试：第一试考试科目有土地使用与开发，数量方法（含统计学、查勘及测量），用于一试的估价、法律、经济学和建筑等四门课程；第二试考试科目有城乡规划，税（含中央税和地方税），用于二试的估价、法律、经济学和建筑等四门课程；第三试考试科目有市场开发，不动产代理，用于第三试的估价（又分为三级和四级）、法律等三门课程。

（2）具有一定的专业知识或背景。实践中可以分三种情况：一是英国学制的高中毕业生再读两年，即可以申请进入大学就读，如果具有两年以上的估价实务经验，就能够顺次参加学会组织的三个级别的考试；二是取得英国各大学相关系科的学士学位者，再具有两年以上的估价实务经验，就只需要参加学会组织的第三级别的考试；三是年满35岁，从事有关估价专业工作超过15年者，也只需要参加第三级别的考试。

（3）具有满足规定要求的实务经验。英国高中毕业生和相关系科的大学毕业生在参加专业考试时，需要具备两年的实务经验，并提交训练日记，由学会审查。训练的内容包括两个方面：一是必须从事土地与建筑物的资本价值及租赁价值的估价，特别是都市土地及建筑物的估价；二是在不动产管理与租赁、地方税、中央税、土地征收与补偿估价、维修估价、土地与建筑物交易的估价、城乡规划、不动产开发等8个项目中，至少从事过其中3项广泛的训练。

（三）德国的房地产估价制度

德国房地产估价制度的特点，是通过制定一系列的法规来对房地产估价的整个行业、组织和个人进行管理。这些法规主要有《联邦建筑法》、《城市建筑促进法》、《建设法手册》、《土地开发法》、《不动产交易底价评估条例》、《建设使用条例》等。

1.《建设法手册》

《建设法手册》规定了进行不动产价格评估的专门机构及其任务、权限和开展估价业务的一整套细则。按照规定，不动产和其他财产价格的评估由估价委员会负责实施。德国的市（镇）、县都设有估价委员会，地区和州设有高级估价委员会，统一负责所辖范围内的不动产估价工作。如有必要，几个行政区范围内可以设立高级估价委员会。

（1）估价委员会的任务主要是：评估标准地价，评价不动产交易底价，收集和整理不动产交易资料，测算并确定与不动产评估有关的数据。估价委员会应接受法律规定的申请人所提出的估价申请，这些申请人包括主管建设的部门，主管确定不动产价格、不动产补偿额或设置与不动产有关的其他项权利的部门，不动产主、不动产主的代理人、他项权利人、有资格的不动产继承人，法院和司法机构，依据法规其他有资格的申请人。估价委员会为此做出的估价结果一般只具有参考性而不具有约束力。

（2）估价委员会的权限是：为确定小区改造费、补偿金额和征用补偿费，以及了解、比较不动产的基本情况，估价委员会有权要求不动产主和他项权利人出具有关文件和资料；不动产主和他项权利人应允许估价委员会利用他们的不动产交易资料和实地查勘他们的不动产；在征得不动产主同意后，估价委员会可以进入其住所内察看。估价委员会有权进行购买价格和其他估价所需数据的收集工作，登记或公证部门有义务将交易合同副本送交估价委员会。所有法院和各政府部门应给予估价委员会司法和官方协助和咨询。如果有人对估价委员会的估价结果有异议，而且法院已提出申请，高级估价委员会可作仲裁性评估。

（3）对不动产估价师的资格要求是：毕业于建筑学、建筑工程学、测量学或其他相关专业，并已从事实际工作5年以上；如无前述的专业学历，但在不动产经济领域从事实际工作达10年以上；具备必要的职业知识，包括经济知识、技术知识、法律知识、估价理论与方法运用的知识，以及其他相关知识。

2.《不动产交易底价评估条例》

《不动产交易底价评估条例》规定了在评估不动产交易底价时，必须以评估基准日的不动产市场情况为准，并规定不动产交易底价的评估方法为比较法、收益还原法和成本法三种。

（四）韩国的房地产估价制度

房地产估价业在韩国被称为鉴定评价业，经历了五个发展阶段：（1）最初主要由贷款银行自身对抵押或担保的财产价值进行评估。（2）1969年由财务部、产业银行和其他5家商业银行共同建立了鉴定院，专门从事财产价值的鉴定评价业务。（3）1972年由建设部建立了“土地评价士”制度，土地评价士主要从事基准地价的调查和评估业务。（4）1973年由财务部建立了“公认鉴定士制度”，公认鉴定士主要从事财产价值的评估业务。（5）1989年土地评价士和公认鉴定士统一，合称“鉴定评价士”，从事所有公私财产价值的评估业务。

韩国鉴定评价业实行的是建设部统一管理与鉴定评价业协会自律相结合的制度，与此相关的法规有《国土利用管理法》、“土地公示制度”和《国有财产法》等。

1.鉴定评价业协会

在统一的鉴定评价士制度下，经建设部批准和注册登记，公认鉴定士协会和土地评价士协会于1990年合并成立了鉴定评价业协会。建设部只负责鉴定评价士考试资格的取得和鉴定评价机构的设立，其余主要由鉴定评价业协会以自律方式进行管理。

鉴定评价业协会下设11个专业委员会，其主要职能和任务是：提高鉴定士的素质，维护鉴定评价士的权益；鉴定评价制度、理论、方法的调研和发表；对鉴定评价业务的统一指导；建立鉴定评价职业道德规范，监督会员公正执业，调节、仲裁评估纠纷；建立鉴定评价业的同业保险，承担鉴定评价机构损害赔偿的连带责任；会员的教育培训和研修，特殊评估技术开发，出版协会刊物及资料；负责会员的有关福利事业；与国内外有关组织机构联络，交流信息；地价公示的有关调查，评价标准、制度的改善；评价结果可靠性的调查；不动产咨询业务的开发、咨询业制度的研究；建设部委托的其他职能。

2.鉴定评价士和鉴定评价机构的管理

建设部统一管理鉴定评价士和鉴定评价机构的内容包括两个方面：一是管理鉴定评价士的资格和继续教育，二是鉴定评价机构的开业注册。

建设部对鉴定评价士资格的要求是：通过建设部组织的国家统一考试，并在鉴定评价机构实习至少两年。国家统一考试每年举行一次，分两次考7门：一考为4门，课程有民法、经济原理、不动产关系法规和会计学；二考为3门，课程有鉴定评价及补偿法规、鉴定评价理论、鉴定评价实务。两次考试全部合格且实习期满两年的，可获得鉴定评价士证书。

建设部还规定，鉴定评价士每年仍需要参加不少于4次的各种类型的研修或培训，如果计划开设事务所，则在开业前必须向建设部长官办理开设注册，获取开设注册证。当鉴定评价士事务所的已注册事项发生变更，须进行申报；如事务所在评价工作中出现重大过失或不合规行为时，建设部长官可能取消事务所的开设注册。

3.公示制度

建设部每年选择全国土地总量的1%，委托两个不同的鉴定评价机构组织鉴定评价士调查和评估不同类型和用途土地的价格，评价结果取两个机构评估值的平均数，随后首先征求地方政府长官的意见，再由鉴定评价士编写正式报告，提交建设部，经建设部土地评价审议委员会审议后，由建设部长官向全国发布地价公告。

4.《国有财产法》

《国有财产法》规定了需要评估的国有财产类型：国有财产转让给其他所有者时，国有财产发生租赁行为时，国有财产依总统令每5年修正一次价格。另外，在国家征用公共用地、私人不动产、企业不动产时需要对征用对象进行价值补偿时，在不动产转让税、土地增值税、综合土地税、财产继承税、财产赠予税等的征收时，在其他有关保险、信托等方面，韩国都制定了有关鉴定评价的法律。

（五）日本的房地产估价制度

日本称房地产估价为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。日本的不动产鉴定业经历了三个发展阶段：（1）不动产鉴定业务最初是由银行代理，主要满足公共用地和一部分私人买卖不动产的评估需求。（2）二次大战后，不动产鉴定业务从银行业务中分离出来，不动产鉴定协会开始出现，鉴定业务的范围涵盖各个领域。（3）20世纪60年代，日本的不动产鉴定评价制度正式诞生，并不断得到完善。

日本不动产鉴定业实行的是以不动产鉴定协会与政府共同管理的制度，协会负责组织不动产鉴定士的考试、在职人员的教育和培训，政府则负责组织相关法规的制定和鉴定士许可证的发放。与不动产鉴定相关的法规主要有《不动产鉴定评价法》和《不动产鉴定评价基准》。

日本对鉴定评价人员资格的要求是：通过协会组织的国家统一考试，有两年以上的实务经验，并需完成一年的实务补习。国家统一考试每年至少举行一次，分三个阶段：第一阶段考试课程有国语、数学和论文，大专毕业或具有同等学力者可免除此次考试，直接进入第二阶段考试；第二阶段考试科目有会计学、经济学、不动产相关行政法规、不动产估价理论和民法；在大专院校讲授法律、经济学、商学等课程3年以上的教授或副教授可以免试其中一门科目的考试；考试合格且具有两年以上实务经验者，可以通过登记取得“不动产鉴定士补”资格；第三阶段考试科目是不动产评价实务，参加此次考试的人员需要具备“不动产鉴定士补”资格，并且接受过一年以上的实务补习；通过此次考试者，可以获得“不动产鉴定士”资格。不动产鉴定士的从业和不动产鉴定机构的开业，都需要在国土厅或所在地的都道府县登记；未按规定登记者，不得开展不动产鉴定业务。