确定估价对象房地产

10.1　确定估价对象房地产

10.1.1　获取房地产估价业务

获取房地产估价业务的途径主要有主动争取和接受委托两种，下面分别介绍。

1）主动争取

所谓主动争取是指估价机构或机构工作人员走出去承揽估价业务。在我国房地产估价机构之间竞争激烈的情况下，这是获取估价业务的最主要来源。争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和社会公信力，提高服务质量和进行恰当的宣传、广告等，而不应采用一些不正当手段，如迎合委托人对估价结果的不合理要求，恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱，诋毁竞争对手，发放虚假、误导性或夸大的宣传、广告等。

争取估价业务时应拓宽思路，估价需求者不一定是房地产的所有者、使用者。随着我国房地产市场的迅速发展和国家对房地产业管理的加强，必然会有更多的组织和个人需要房地产估价服务。估价机构应该不断地开发新的客户群。

2）接受委托

接受委托是委托估价者主动找估价机构提供中介服务，而估价机构受托对指定的房地产进行估价。它是房地产估价业务的另一种获取途径，与主动争取估价业务途径一样，在房地产市场发育程度较低和较高的情况下均存在。需要估价服务的可能是政府，也可能是企业、其他组织或个人；可能是该房地产的所有者或使用者，也可能不是。例如，法院要处理涉案的房地产，如拍卖、抵债、定罪量刑、损害赔偿等，也可能委托估价机构对房地产进行估价；城市房屋拆迁，拆迁人委托估价机构对被拆迁房屋进行估价，等等。

在获取估价业务时，估价机构和估价人员在与估价需求者接触中，如果感到自己的专业能力或相关经验所限而难以评估出客观合理价格或价值，就不应当承接该项估价业务；如果与估价需求者或相关当事人有利害关系而可能影响到独立、客观、公正估价的，应当回避该项估价业务。上述情况下，估价机构和估价人员可以向估价需求者介绍其他合适的估价机构和估价人员承接该项估价业务；如果是估价机构的专业能力或相关经验所限的，经征求客户同意，也可以与其他合适的估价机构联合承接该项估价业务。

随着房地产市场快速发展，少量房地产估价机构在激烈的竞争中，凭借其优秀的评估质量和优质的服务而逐渐建立起良好的社会信誉。对于这些估价机构，会有较多委托估价者请求他们提供估价服务。

10.1.2　明确估价基本事项

无论从何种途径获取房地产估价业务，估价人员都应与委托人充分沟通，明确以下估价基本事项，以便对特定房地产在特定时点的特定目的价值做出估计。

1）估价目的

估价目的从本质上讲是由委托人提出并决定的，但在实际中委托人可能不懂得要提出估价目的，也可能不懂如何表达其估价目的，甚至不懂什么是估价目的。这就需要估价人员主动提出相关问题，让委托人回答认可。估价目的可以通过提问将要完成的估价报告的用途、提供给谁使用或由谁认可来明确。

对于同一房地产，不同的估价目的，其选择的估价方法、所用资料、参数等将有所差异，其估价的价格类型、价格内涵也会受相应的法规、政策制约而不同，估价结果自然会不相同。例如某一房地产的买卖价格的内涵与房地产增值税征收价格的内涵就因增值税的计税基础的规定而有差异。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，它是实施房地产估价的一个重要前提条件。明确估价目的也是房地产估价的关键点之一。

各种估价目的与估价对象的类型及交易者的背景、动机相结合，就会组合成许多复杂情况，使估价目的呈现出多元立体化特点，所以对估价目的的明确，应尽可能仔细斟酌以求切实把握。估价目的的确认还应注意有些房地产依照法律和行政法规不能用于某些估价目的，或者有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。

2）估价时点

估价时点又称评估基准日，是估价对象房地产的估价额所指的具体日期。估价时点应根据估价目的来确定而不是由委托估价方或估价人员任意假定的。在实际估价中，估价时点是由估价人员根据估价目的、征求委托人同意后决定的。

估价时点应采用公历表示，可以是某年、某月，也可以准确到日。至于日期的详细程度，取决于所要评估的房地产价格类型和市场变化情况。一般来说，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细，通常要具体到日。从理论上讲，估价的难易程度与估价时点的具体程度有关。估价时点越具体，要求的估价精度就越高，估价的难度也就越大。

多数估价是对当前的价值进行估价，一般以估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点，如委托估价日期。但在某些情况下，需要对过去或未来某个时间的价值进行评估。例如城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点。

3）估价对象

明确估价对象也是房地产估价的一个关键点。明确估价对象是指明确待估对象的基本情况，包括物质实体及区位状况、构成状况、权益状况和估价条件。

（1）实体及区位状况

包括房地产的坐落位置、面积、四至、用途、建筑物建成时间、结构、耐用年限等基本情况以及周围环境等；构成状况是指待估对象是单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一还是土地与建筑物合体其中的某一部分。在评估时不仅要明确估价对象的实体是什么，还要明确所要评估的是该实体的何种物权，以及这种物权是否受到限制，是否完整等。此外，还应当特别留意所有权的形态是共有还是区分所有等。

（2）估价条件

估价条件主要有独立估价、部分估价、合并估价或分割估价3种情况。

●独立估价　当估价对象为房地一体时，在地上建筑物预定拆迁的情形下，对土地的估价视为空地，即为独立估价。

●部分估价　若在土地与建筑物构成一体并发挥其效用的前提下，分别对土地和建筑物估价即是部分估价。前者仅以土地为估价对象，并且不考虑土地上的建筑物对土地价值的影响；后者以土地和（或）建筑物为估价对象，并且是在考虑该土地已附有该建筑，或该建筑物是在既定土地上的建筑物这一条件下进行的估价。

●合并估价或分割估价　以房地产的合并或分割为前提，就合并后或分割后的房地产作为独立的估价对象，这种条件下的估价称为合并估价或分割估价。合并估价或分割估价是与利用状态的调整相关的，既应考虑现实的利用状态，又应面对所要发生的种种估价条件进行相应的价格评估。

4）估价日期

估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期。估价报告书的交付日期一般是由委托估价方提出的，由估价方与委托估价方磋商确定。一旦明确了估价报告书的交付日期，估价方必须按期保质地完成估价工作，如期交付估价报告书，否则会影响估价机构和估价人员的信誉。通常，对于一般的单宗房地产估价，所需时间为5～7天。对于大型综合性的房地产估价，其估价时间可以较长，甚至长达数月之久。

10.1.3　签订房地产估价合同

在明确估价基本事项、收费标准、收费依据、支付方式、完成时间等有关事项之后，双方应当签订书面委托估价合同，为后续工作打好基础。估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。它以法律形式肯定双方的业务关系，明确合同双方的权利和义务，载明估价的有关事项。

估价合同内容一般包括：

①合同双方名称和住所。

②估价对象。

③估价目的。

④估价时点。

⑤委托人的协助义务。

⑥估价报告书交付时间。

⑦估价费用及付款方式。

⑧委托估价方应提供的资料及提供资料的真实性、合法性的承诺。

⑨双方违约责任及解决争议的方法。

⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项等。

签订了书面委托合同后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让委托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。