实地查看估价对象

四、实地查看估价对象

估价人员必须到估价现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣等，并进行实体察看和核实产权资料等。

（一）实体确认

实体确认即对土地的坐落、地号、面积等加以确认，对建筑物的门牌号码、建筑物构造用途等加以确认。确认必须到现场察看，实地调查、核对估价对象房地产的现状与登记簿上的记载是否一致。同时需要拍照存档。实地调查是以对估价对象房地产的实体确认及收集个别资料为目的的，如果估价对象房地产的现状与登记簿及地籍图不符，应明确调查其事实。实地调查时必须确认如下事项。

1.估价对象房地产的所在地

应明确调查对象地号或门牌号码，以地图判明估价对象房地产所在地的边界、邻地关系、道路关系等。在实地调查时，最重要的是边界的确认，即估价对象房地产与邻接地的关系，由此可以明确其位置、形状、面积与邻接道路的关系等。

2.估价对象房地产的类别

房地产类别的确认依习惯及实际情况进行。

3.估价对象房地产的数量

登记簿上的面积与实际面积不一致的情况很多。在估价实务中，房地产估价人员通常并不负有责任进行精密测量。如若需要进行面积的测定，为避免日后的纠纷，应当在估价报告上注明。

（二）权利状态确认

估价应明确估价对象房地产的一切权利关系，已确定为估价对象的权利的，应以确认资料对照其权利内容是否存在及其内容是否一致。

关于房地产的权利，除所有权外，还有限制所有权的物权，这种物权可分为用益物权和担保物权两种。所谓房地产的用益物权，包括地上权、地役权，典权等。所谓担保物权，包括优先取得权、抵押权等，另外还有限制所有权的债权，如租赁权等。

就所有权进行估价时，应选择确认该所有权是完全的所有权或受某种限制的所有权。对于所有权的价格有直接影响的是有关使用收益的权利，这是对他人的权利客体，在一定目的范围内加以使用收益的权利。如果设定用益权，则所有权的使用收益在用益权的使用收益范围内受到限制，所有权的经济价值就会降低。

反之，担保物权并不是限制房地产的使用收益，故纵然设定抵押权，其使用收益权依然在所有权人手中，在理论上是不会直接影响房地产的价值的。但既定抵押权的房地产担保价值随之减少，以后若要顺位取得融资通常比较困难。另外，在买房地产时，购买人在抵押债务还清前不能取得完全的所有权，这样必然会使购买人犹豫。所以，房地产估价人员应调查这样的担保物权，附记在估价报告书上。尤其在进行担保估价时，更应在估价报表上详细记明有无优先顺位的担保物权及其内容。

如上述，估价对象房地产所有权以外的各项权利，会限制估价对象房地产的使用、收益、处置。因而影响房地产价格。所以，应明确调查其各项权利内容、权利的发生与续存的时间等等。

确认与估价对象房地产有关的各项权利时，应先阅览登记簿。但与所有权的情形相同，有的虽然设定权利，却未办理登记，在这种情况下，还应依权利人双方签订的契约书确认。如果没有登记簿或者契约书时，应通过权利人双方的说明加以确认，而在实地调查时可听取知情人或相关人的说明，以求明确。此外，应当特别留意所有权的形态有共有与区分所有等。