全面认识估价对象房地产

10.3　全面认识估价对象房地产

10.3.1　估价对象状况资料的搜集与整理

明确了拟调查搜集的资料及其渠道来源后，待估房地产估价负责人就应该组织相关人员实施资料的调查和搜集工作。这方面的工作类似于市场调查，不过调查搜集估价资料的内容项目会更多、更详细，涉及面会更广，考虑估价方法与估价对象的针对性更强，搜集过程会更辛苦，得到某些资料的难度会更高。

通过资料搜集得到的资料往往是零散的、大量的、鱼目混杂的，有些资料可以作为估价的依据，有些资料则不能直接用于估价。因此，资料搜集完后，估价机构应对所搜集的资料进行核实、整理、分类，验证资料的正确性，排除特殊的个别交易资料和不能直接用于估价的资料。把握好资料的质量关，以便今后查阅和对资料进行分析。这方面的工作可以借用以往的数据库来完成并可更新数据库。

估价对象状况资料的整理主要有两个方面：

①对估价资料进行选择和比较。由于搜集的资料涉及面广而且数量多，必须根据资料的可信度进行比较和选择，筛选掉那些对估价结果没有太多用途的资料。对属于证明性质的资料，要验证其真伪。对估价有用的资料要进行选择，比较其作用大小，分清主次。对当前待估房地产直接有用的重要资料要做进一步的分类、核实和整理；对当前待估房地产没有直接用途的资料可作参看资料储存。

②要对估价资料进行分类和登记。不同估价目的所采用的方法不同，对估价资料的运用要求也不同。为了便于估价工作的顺利进行，在估价之前必须对估价资料进行分类、登记。分类应达到层次清楚、属性专一，便于查询。在此基础上，对各类估价资料进行登记编号，标注代码以备估价时使用。

10.3.2　估价对象房地产的实地勘察

实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象进行实地核实，以便对待估房地产的实体状况、产权状态、区位等具体内容进行充分了解和客观确认。实地查勘是房地产估价的又一关键点。

实地查勘的重点要核对以下几个方面：

①房地产的估价范围：实地查勘过程中，有时会发现同一地点多幢房屋、多幢房屋同一门牌号、同幢异产等情况，估价人员要认真核对房屋的估价范围，正确区分房屋产权的独有部分、共有部分和他人部分，以免误估，出现纠纷。

②房地产的使用状况：实地查勘中要查清土地的实际用途是否与权证相符，建筑物是否有违章建筑，是否有建筑面积灭失的情形。

③房地产成新度：房地产的成新度应在实地查勘建筑物的结构、装修和设备的基础上，对照房屋新旧程度评定标准，综合确定房屋的成新度。

④房地产的环境状况：实地查勘的重点是要查清待估房地产周围是否有严重的污染源，如垃圾场、噪声、废气、光污染等不良影响，以及景观是否优良，是否可停车等。

通过实地查勘，估价人员不仅能够查勘估价对象的使用情况及外观、建筑结构、装修、设备等状况，核实事先搜集的有关估价对象的坐落、四至、产权等资料；可以在现场亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，同时搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性等。估价人员不深入进行实地勘察，不了解待估对象的周围环境，往往会对估价的结果产生负面影响。例如，某委托方要求对其位于城市远郊的别墅群作抵押贷款的目的评估，向估价师提供的资料表明，评估对象的区位条件良好，山清水秀、交通便利、基础设施齐全，别墅的建筑质量和装修完好。估价师深入现场调查发现，委托方提供的情况属实，但忽略了别墅群后半山坡有一坟场，这样，实地勘察的补充资料就使别墅群的价值大打折扣。

在实地勘察时一般委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员。在实地查勘过程中，估价人员用事先准备好的专门表格，将有关查勘情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。估价对象及其周围环境或临街状况应进行拍照，补充资料的情况需详细记录。当估价项目的委托人与待估房地产的所有人或使用人为同一人时，实地查勘往往能顺利完成。完成实地查勘后，实地查勘人员、委托方中的陪同人员和所有权人或使用权人都应在“实地查勘记录”上签字，并注明实地查勘日期。对于估价对象为已经消失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，但也应去估价对象原址进行必要的调查了解。当委托人与待估房地产的所有权人有利益冲突时，如在城市房屋拆迁估价中的委托人是拆迁方，在房地产抵债估价中委托人是法院或债权人时，被拆迁人或债权人不同意配合实地查勘无法正常进行的情况下，估价人员应当请无利害关系的第三人见证后记录在案，并在估价报告中做出相应说明。

对于运用市场法、收益法、成本法估价所选取的可比实例，估价人员应参照对估价对象进行实地查勘的要求，进行必要的实地查勘。

10.3.3　估价对象房地产的综合分析

房地产估价是估价人员以充分的事实为根据，以完备的资料为基础，站在客观的立场上，对房地产的价格加以推测与判断的行为，从根本上说是属于主观的行为。但这种行为绝不允许个人主观独断。因此，在掌握了估价对象的实体状况、权利状态、区位状况等情况下，在实地勘察之后，还要全面地搜集相关资料，综合分析影响房地产价格的诸多因素。只有这样，才能比较完整地了解估价对象的过去、现在和未来，才能为试算价格的调整和估价额的决定提供有说明力的依据，从而保证估价额得到社会的广泛承认。

另外，上述无论是资料的搜集和整理，还是实地勘察，对房地产估价师来说，他最初形成的关于待估房地产的印象都是局部的、片面的、粗浅的甚至是错误的。因此，估价师应该对取得的资料、查勘的印象进行最后的综合分析，形成一个对待估房地产的整体、全面、深入的认识，为实施房地产估价打下坚实的基础。