二、路线价估价法的估价步骤
（一）划分路线价区段
以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段，即可及性大致相等的地段。因此，在划分路线价区段时，可及性相当的地段应划分为同一路线价区段。原则上，可以地价有显著差异的地点作为路线价区段的分界点，如街道十字路口或丁字路口的中心，或其他明显的物点，两分界点之间的地段则为一路线价区段。一般情况下，一条街道只设一个路线价。但对一些特别繁华，土地条件变化较大的街道，往往将同一个街区两路口之间的地段划分为几个路线价区段，分设路线价。而在住宅区、工业区或不太繁华的地区，同一路线价区段可延伸至数个路口，将多个街区合并为一个路线价区段。另外，在同一街道上，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同一路线价区段也可附设两种不同的路线价，以对应各侧街道上不同的繁华程度，这时在观念上视为两个路线价区段。
（二）设定标准深度
城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。标准深度是地价变化的转折点，由此向街道方向，其地价受街道的影响而逐渐增加；由此远离街道方向，其地价急剧下降。标准深度的设定，直接关系到路线价的确定和深度指数表的编制。设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16米，则其标准深度应为16米。如果临街宗地普遍的深度为20米，则其标准深度也应为20米。如此才能使宗地地价的计算达到简化的目的。因为如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指数表将使以后多数宗地的地价计算，都要用深度指数加以修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失去其代表性，降低评估精度。
（三）评估路线价
运用路线价法进行估价的一个关键，就是路线价的确定。路线价是设定在路线价区段上的标准地价的具有代表性的平均单位地价。路线价的确定方法是先在同一路线价区段内选择若干标准宗地（在城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况、房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地），用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们的单位地价，然后再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区段的路线价。
路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地的面积大小，随各国标准不同而不同。标准宗地的选取，以美国为代表的西方国家，是以宽1英尺，深100英尺的矩形地块作为标准宗地。；在日本，过去是以宽1间（1.8米），深5间（9米）的矩形地块为标准，现在以深16.36米，宽3.63米的长方形土地为标准宗地。我国台湾地区的标准宗地则取宽1米，深18米。
在计量单位表示方式上，美国、我国台湾地区均以绝对值货币额表示，即美元、新台币元，这种表示方式较合常规和直观，易于理解和接受，但不能反映货币价值变动对价格的影响。日本以点数表示，这种表示方式易于求取地价上涨率，便于估算估价额前后的差额，也可以避免币值波动对价格的影响，但需要换算才能表示待估土地的金额。如1点＝1.2元，则500点＝600元。
（四）制作深度指数修正表
以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。深度指数又称深度百分率，是随临街深度的差异而表现的地价变化的相对程度。土地使用价值同其与道路有密切关系。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。
1.深度指数修正的原理
如图
8-1所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米的矩形宗地，平均价格为A元／平方米，则此宗地的价格应为m×n×A元。
图8-1 深度指数修正示意
沿平行道路的方向，将深度以1米为单位加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1，a2，a3，…，an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。依图8-1而言，an－1大于an，a2大于a3，a1大于a2，随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。
2.深度修正的各种方法介绍
路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数的方法。如欧美的“四三二一”法则、苏慕斯法则（Somers Rule）、“霍夫曼”法则（HoffmanRule）、哈柏法则（Harper Rule）等。
（1）“四三二一”法则。该法则又被称为“慎格尔”法则。其含义是将标准深度为100英尺（30.48米）的普通临街地划分成与街区平行的4等份，每份为25英尺（7.62米）深，然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个25英尺土地的单位价格为路线价的30%，第三个25英尺的土地的单位价格为路线价的20%，第四个25英尺为土地的单位价格为路线价的10%。如果深度超100英尺，则需运用“九八七六”法则补充，即超过100英尺的第一个25英尺土地的单位价格为路线价的9%，第二个25英尺土地的单位价格为路线价的8%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的7%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的6%。
（2）苏慕斯法则。该法则认为深度为100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占全宗地总地价的72.5%；后半临街50英尺部分占27.5%；若再深50英尺，则该宗地所增的价值仅为15%。
（3）霍夫曼法则。该法则认为深度为100英尺的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%，29.5%，20.7%和12.3%。
后来，尼尔（Neil）对霍夫曼法则进行了修正和补充，从而创设了著名的霍夫曼—尼尔法则（见表8-2）。
表8- 2 霍夫曼—尼尔法则深度指数修正值
3.深度指数修正表编制
（1）深度百分率表制作原理。深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成（如图8-1所示）：
①单独深度百分率：a1＞a2＞a3＞…＞an
③累计深度百分率：a1＜a1＋a2＜a1＋a2＋a3＜…＜a1＋a2＋a3＋…＋an
（2）制作深度百分率表的步骤。制作深度百分率表的步骤为：
①制定标准深度。标准深度——里地线（标准深度的连线）的确定，或以临街宗地的平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准。
②确定级距。深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距。
③确定单独深度百分率。
④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
下面我们通过“四三二一”法则说明深度指数表的制作过程。“四三二一”法则规定的标准深度为100英尺，级距25英尺，单独深度百分率为40%，30%，20%，10%，9%，8%，7%，6%，如图8-2所示。
图8-2 “四三二一”法则原理示意
单独深度百分率：40%＞30%＞20%＞…＞7%＞6%；
平均深度百分率：40%＞35%＞30%＞25%＞…＞17.7%＞16.25%；
累计深度百分率：40%＜70%＜90%＜100%＜…＜124%＜130%。
再将平均深度百分率中标准深度100英尺的深度百分率25%转换成100%，同时使各相对关系保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得：
平均深度百分率：160%＞140%＞120%＞100%＞…＞70.8%＞65.0%，由此得出深度百分率如表8-3所示。
表8-3 深度百分率值
此时平均深度百分率与累计深度百分率的关系为
平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度／所给深度
日本和我国台湾地区的深度百分率表采用平均深度百分率方式制成，所以百分率呈递减现象。美国则采用累计深度百分率方式制成，所以百分率呈递增现象。
（五）编制其他修正系数表
在同一路线价区段内，虽然临接同一街道，但因各宗地的宽度、形状、面积、位置等不同，需要在深度修正的基础上，进行其他因素修正。
1.宽度修正
对临街土地，特别是临街商业用地而言，如其临街宽度不同，则其地价也不相同。由于临街商店的宽窄不一，商店对顾客的吸引力有所差异，进而影响到商店的营业额，进而影响到地价水平。所以在路线价估价中，应考虑进行宽度修正。其修正方法是搜集在同一路线价区段内深度相同的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变化情况，最后确定不同宽度条件下的修正系数。
2.宽深比率修正
在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着宗地深度地增加，土地价值逐渐降低；另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引。因此，对大型商店单独采用宽度和深度修正，不符合实际，而且也难于操作。基于上述考虑，在估价中采用商店的宽度与深度的比率，即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
3.容积率修正
路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一路线价区段内，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。
4.出让、转让年期修正
土地出让是国家将一定年期内的土地使用权与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。可根据下述地价计算公式计算出宗地的出让、转让年期修正系数。
式中：P——地价；
a——土地年净收益；
r——资本化率；
n——出让、出租或转让、转租年期。
5.朝向修正
就住宅用地而言，住宅的朝向对其销售价格产生一定程度的影响。从住宅售价中扣除成本等必要项目后剩余的地价，也因朝向不同而有所差别，需进行地块朝向修正。
6.地价分配率修正
地价分配率是将土地单价（或平面地价）调整分摊到各楼层的比率。一般而言，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分配又呈增加趋势。为了评估需要，宜制定一个统一的地价分配率以反映各楼层之楼面地价在宗地总价值中所占的比例。
（六）计算宗地价格
根据确定的路线价、深度指数（表）和其他修正系数（表），即可由路线价估价公式计算各待估宗地的地价水平。
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