房地产估价

进行房地产投资时，市场价值是一个关键因素。确定一宗房地产的公平价值需要进行大量复杂的分析工作，这就是房地产价值评估，简称房地产估价。

第一节 房地产估价概述

【学习目标】

1 能通过网络了解房地产价值评估的相关信息；

2 能熟练掌握房地产价值评估的原则；

3 能熟练掌握房地产价值评估的过程。

【理论学习】

掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容，熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容，熟悉房地产评估过程。

(一) 合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，应当做到下列几点：

1. 在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据

现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种；房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，也可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

在合法产权方面，其内容具体包括： 农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价；临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价等等。

2. 在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据

例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。

3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据

处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例，法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。

4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策

例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价——如房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。

(二) 最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见，最高最佳使用必须符合4个标准： ① 法律上许可；② 技术上可能；③ 经济上可行；④ 价值最大化。而且，这些标准通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。最高最佳使用具体包括3个方面： ① 最佳用途；② 最佳规模；③ 最佳集约度。

寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选：

1. 法律上的许可性

对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

2. 技术上的可行性

对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

3. 经济上的可行性

对于法律上允许、技术上可行的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是： 针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

4. 价值是否最大

在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

(三) 替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产(同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围)。

(四) 估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果，应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年、月、日，即正式接受估价委托的年、月、日至完成估价报告的年、月、日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期，定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系，必须依据估价目的来确定估价时点。

确立估价时点原则的意义在于： 估价时点是评估房地产价格的时间点，例如，运用比较法评估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同(通常都是这种情况)，就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上。如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。

(一) 明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响。这些事项被称为估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。

1 明确估价对象

(1) 评估实体的确定

即是要明确评估对象是什么，范围如何；估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。

(2) 评估对象权利状态的确定

首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还是土地使用权的批租年限，以及已使用年限、剩余使用年限是否受到限制、是否完整等，如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。

2 明确估价目的

估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果是有一定影响的，因此，必须明确评估目的。明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。

3 明确估价时点

房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格，都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的。因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。

4 明确评估前提

由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件。主要包括如下四种：

(1) 独立估价

独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，而不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行独立估价。

(2) 部分估价

部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。

(3) 合并估价或分割估价

以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估，即为合并估价。

(4) 变更估价

变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价。它主要包括如下几种情形： ① 以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价，如学生宿舍将改造为宾馆、政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。② 以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。③ 以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。对于上述需要确定的种种估价事项，一般都是由委托人提出的，或根据委托人的意向由估价人员整理出来。

(二) 拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：

(1) 初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。

(2) 确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容，应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。

(3) 制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。

(4) 评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

(三) 实地勘察

估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：

1 对象房地产的位置及其周围环境

实地勘察时，除应查明地号或门牌号码外，还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等。同时还应注意误勘。另外，还要观察附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等，并进行实地拍照。

2 对象房地产的使用情况及现状

首先要核实对象房地产的实际用途，如果属于有收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等(应对建筑物进行内外拍照)，并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。

3 了解当地房地产市场的特征和情况。

(四) 收集分析相关资料

1 房地产价格的一般影响因素资料

从总体来看，一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的，分析它们对估价对象对价格究竟能产生何种影响，更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说，没有固定的数学公式可套用，主要依靠估价人员长期积累的经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时，对这些因素的分析更依赖于经验，有时甚至体现为估价师的眼力。但是，当房地产市场走势比较稳定、价格变动比较平稳时，这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的，房地产价格将出现平稳的变动趋势。这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析，即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。 在分析过程中，应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素，从而既可简化分析的难度，又可提高分析的精确性。

2 区域市场资料

区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，该地区的经济、社会、城市建设(基础设施与公益设施的建设)、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。

3 实例资料

主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料(如出租房地产的有关资料)。在评估过程中，无论是否直接利用这些资料，都应尽量参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。

4 评估对象的情况

该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。 各类资料的来源渠道主要是： ① 委托者提供；② 实地勘察；③ 政府有关部门提供；④ 相关当事人提供；⑤ 咨询公司提供。

另外必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的。

一、 知识训练题

1 简述房地产估价程序。

2 简述房地产估价原则。

二、 技能训练题

1 讨论： 怎么样才能更好地收集房地产估价资料？

2 项目： 学生在网上、报纸上及相关期刊上查找房地产价值评估的相关资料；学生分成两组，讨论从网上搜集到的房地产产权情况，并作出评估时应注意的事项说明；让学生交流从网上找到的评估资料渠道，作出评价。

第二节 市场比较法

【学习目标】

1 能通过网络了解房地产市场的相关信息；

2 能理解市场比较法的原理；

3 能熟练掌握市场比较法的步骤；

4 能熟练掌握市场比较法的运用。

【理论学习】

掌握建立价格可比基础的含义、内容、方法；掌握交易情况，修正内容、方法，交易日期调整的含义和方法；熟悉市场比较法的概念、理论依据、适用条件和范围、操作步骤等。

(一) 市场比较法的概念

市场比较法(Market Comparison Approach，或Sales Comparison Approach)是将估价对象与在估价时点所在时期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用比较法求得的房地产价格，又称比准价格。

市场比较法的关键是选择类似房地产。类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

(二) 市场比较法的适用条件和适用范围

1. 市场比较法的适用条件

市场比较法依赖于房地产市场所提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的房地产市场为基本条件的。选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例资料有10个以上，其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格的影响易量化。也就是说，市场比较法对交易实例资料的数量和质量有较高的要求。

2. 市场比较法的适用范围

市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，该地区应有大量的市场交易的房地产类型，如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。这些地区由于房地产数量众多，交易频繁，可搜集到充足的交易实例资料，从而使市场比较法具有使用基础。

下述情况一般不宜采用市场比较法： 在房地产市场发育尚不够充分的地方；在没有或较少有房地产交易的地方(可能由于某种原因导致在较长一段时间内没有发生房地产交易)；某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产(如古建筑)。另外，对于那些像教堂、寺庙以及公用建筑等难以成为交易对象的房地产，市场比较法也难以适用。总之，只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的方法，否则不宜采用。

3 市场比较法的操作步骤

运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行：

(1) 搜集交易实例；

(2) 选取可比实例；

(3) 建立价格可比基础；

(4) 进行交易情况修正；

(5) 进行交易日期修正；

(6) 进行房地产状况修正；

(7) 求取比准价格。

4 市场比较法的限制条件

应用市场比较法时必须注意该方法的限制条件，才能保证估价结果的客观性和准确性。限制条件主要有：

(1) 近期性

市场比较法建立在替代原理基础之上，因此要求所选取的交易案例必须是近期发生的。否则，就难以满足替代原理存在的条件。《房地产估价规范》指出，可比实例的成交日期与估价时点应相近，不宜超过1年。

(2) 可替代性

在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，如房地产所处的区位条件、建筑物的结构、物业的类型、用途等等。这种相似性越大，评估的结果就越具有真实性。

(3) 非单一性

从理论上说，交易案例资料越多越好。但是，在现实评估中，寻找类似交易案例是非常困难的。为了消除比较修正过程中出现的各种误差，较好地得到估价结果，一般至少从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

(4) 正常性

这是指交易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。

(5) 可修正性

这是指交易案例资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。如对一些非正常交易进行情况修正、对交易日期进行时间因素修正。

(6) 合法性

合法性具有两个方面的含义： 第一，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内，否则在交易价格上会有很大的差异，如违章建筑物、没有土地使用证的房地产等。第二，交易案例与待估房地产的适应法律背景基本上相似，如规划条件中的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等，又如政府的住宅政策、优惠措施等。

从以上内容中可以看出，市场比较法原理简单，但在运用市场比较法评估时，首先需要搜集、分析和选择交易实例，同时还需要进行交易情况、交易日期、房地产状况等诸多比较修正，所有这些数据都不能套用固定的模式和形式化的数学公式，需要依靠广博的知识和丰富的经验，这是市场比较法与其他估价方法相比较最突出的特点。

(二) 交易实例的搜集

搜集大量的房地产市场交易实例资料，是运用市场比较法评估房地产价格的基础和前提条件。只有拥有了大量的真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。作为一个专业估价人员，应注意在平时搜集和积累，这样才能保证在采用市场比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。

1 收集交易实例的途径

在活跃的房地产市场中，交易实例的搜集通常有以下几种途径：

(1) 查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料，如房地产产权转让时成交价格的资料，交易登记资料，近期政府出让土地使用权的地价资料，政府确定公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。

(2) 查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息等资料。

(3) 参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料。

(4) 向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。

(5) 假装成房地产购买者，与房地产出售者如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。

(6) 同行之间相互提供。估价人员、估价机构如能组成类似学会、协会、联合会之类的组织，可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。

(7) 其他途径信息搜集。

2 交易实例的搜集内容

搜集交易实例时，应针对性搜集如下内容：

(1) 交易双方的基本情况及交易目的

交易双方的基本情况包括交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的包括转让、抵押、入股等。

(2) 交易实例房地产状况

房地产状况包括权益状况、实物状况、环境状况等，如坐落位置、面积、用途、、交通、土地容积率、建筑物剩余使用年限、周围环境景观等。

(3) 成交价格及付款方式

房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价格、招标价格、协议价格；货种及货币单位，如美元、港币、日元等。

(4) 成交日期

以确定交易实例的可比性进行日期修正。

(5) 付款方式

付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。

(6) 交易情况

如交易税费的负担方式、有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、有无人为抬价或亲友间交易，以及有无合并土地的买卖等特殊交易情况。

交易实例及其内容的真实性、可行性，是提高估价准确性的可靠保证。因此，应注意查询每个交易实例的每项内容，确认其准确性并输入计算机，建立资料库，以便于估价时查找、调用。

(三) 可比实例的选取

可比实例应符合下列基本要求：

1 与估价对象类似的房地产

(1) 与估价对象房地产的用途应相同

主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等；小类是在大类用途的基础上再细分，例如住宅可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。

(2) 与估价对象房地产的建筑结构应相同

这里主要指大类建筑结构，一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好，如砖木结构进一步分为砖木一等、二等，等等。

(3) 与估价对象房地产所处地段应相同

主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或临近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。

2 成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近

一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的交易实例作为可比实例。如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时间不宜超过2年。总之，选取哪一时点的交易实例作可比实例，必须以可比实例的交易日期经修正后能反映估价时点的市场实际价格为前提。

3 与估价对象房地产的价格类型应相同

要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。这种价格类型主要指大类价格类型，如果小类价格类型也相同则更好。房地产大类价格类型主要是指： ① 买卖价格；② 租赁价格；③ 抵押价格；④ 入股价格；⑤ 征用价格；⑥ 典当价格；⑦ 课税价格；⑧ 投保价格。

4 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格

所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。这类交易实例应当作为可比实例首选。如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为可比实例时，也应选取交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。非正常交易因素我们将在以后讨论。

(四) 价格可比基础的建立

在对比较实例进行修正前，应先把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间、比较实例与待估房地产之间具有可比基础的价格。所谓具有可比基础是指： 单价的含义统一、面积的内容统一、货币的单位统一。因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便进行比较修正，为后面进行交易情况、交易日期和房地产状况修正打下基础。

(五) 交易情况修正

1 交易情况修正的含义

交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。我们所选取的可比实例的价格可能是正常的，也可能是不正常的，而我们所要求评估的估价对象的价格是客观合理的，经过交易情况修正，我们就将可比实例的实际上可能不是正常的价格变成了正常的价格。

2 造成成交价格偏差的原因

影响交易情况的因素，主要有以下几项：

(1) 有特殊利害关系人之间的交易

例如： 父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，成交价格通常低于其正常的市场成交价格。

(2) 急于出售或急于购买的交易

前者往往造成价格偏低，后者往往造成价格偏高。

(3) 受债权、债务关系影响的交易

受债权债务关系影响的交易，一般交易价格偏低。

(4) 交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分

如果买方对市场行情缺乏了解，盲目购买，往往导致价格偏高；反之，卖方不了解市场行情，盲目出售，价格偏低。

(5) 特别动机或偏好的交易

交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易，往往导致不正常价格。

(6) 相邻房地产的合并交易

如买方在购买相邻房地产后与其原有房地产合并，将提高原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此提高价格，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常市场价格。

(7) 特殊方式的交易

如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格。一般，拍卖价格多高于市场正常价格；招标则注意其整体方案效用的充分发挥，成交价格可能偏高，也可能偏低。

(8) 交易税费非正常负担的交易

正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方去缴纳卖方应缴纳的税费，买方去缴纳买方应缴纳的税费；需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。但如果土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却转嫁给了买方或卖方；契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方等等，这些都会造成交易价格的不正常。

(9) 特殊政策造成房地产价格的偏差

新加坡、我国香港施行“居者有其屋”的政策，对低收入者购置居室实施优惠价格，而对高收入者则限定他们只能购买价格较高的高级住宅；我国内地城镇的经济适用房，国家限定了利润率和提供了种种优惠条件，也低于房地产市场上的正常价格。

3 交易情况修正的方法

在选取参照交易实例时，一般对非正常交易实例予以剔除。但由于与估价对象类似交易实例较少，或者有特殊原因必须保留时，就不得不选用一些特殊情况下的交易实例。这样就需要对实例交易情况进行修正。交易情况修正需要估价人员具有丰富的经验，对交易情况有充分的了解，能够分析造成价格差异的原因，找出价格变动的规律，从而进行修正。

(1) 非正常交易情况修正步骤

① 测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和特殊情况下房地产交易价格可能产生偏差的大小。

② 利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格。实际估价中，常采用百分率法进行交易情况修正。

交易情况修正系数的大小测定，依赖于估价人员对交易中特殊因素造成价格偏离程度的主观判断。由于缺乏客观统一的尺度，估价人员的经验就非常重要。

对于交易税费非正常负担的交易，修正时应将交易税费非正常负担情况下的价格，调整为依照政府有关规定(无规定的依照当地习惯)，交易双方负担各自应负担的税费下的价格，关键应把握以下两点：卖方实际得到的价格＝正常成交价格－应由卖方负担的税费

买方实际付出的价格＝正常成交价格＋应由买方负担的税费其中，应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

例如： 某宗房地产交易的买卖双方在合同中写明： 买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

则该宗房地产交易的正常成交价格为：卖方实际得到的价格＝正常成交价格－应由卖方负担的税费

应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷(1－应由卖方缴纳的税费比率)

＝2325÷(1－7％)＝2500(元／平方米)(六) 交易日期修正

1 交易日期修正的含义

交易日期修正，实际上是房地产状况修正。经过交易日期修正，就将可比实例在其成交日期时的价格，变成了在估价时点时的价格。

2 交易日期修正的方法

实际估价中，常采用百分率法进行交易日期修正，其公式为：在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数交易日期修正的关键，是要把握估价对象及类似房地产的价格随时间的变动规律，通过价格指数或价格变动率进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势做出判断，给予调整。一般的调整有利用房地产价格指数进行修正、利用房地产价格变动率进行修正、估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正。

(1) 价格指数

价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制时，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一个时期作为基期的，称为环比价格指数。编制原理如表71所示。表71 价格指数的编制原理

〖F〗

采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数(2) 房地产价格变动率

有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×(1＋价格变动率)期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：在估价时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×(1＋价格变动×期数)例如： 某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100为对照基准)。其中，某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／平方米。对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为：2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8(元／平方米)(七) 房地产状况修正

1 房地产状况修正的含义

房地产本身的状况是影响房地产价格的一个重要因素，所以，对可比实例进行交易情况修正和交易日期修正后，还应进行房地产状况修正。房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

2 房地产状况修正的内容

房地产状况修正包括区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

(1) 区位状况修正

区位状况指房地产所处的区位环境对房地产价格有影响的因素。区位状况修正是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。区位状况比较修正的内容包括： 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施配套完备程度(指估价对象以外的部分)、临街状况、经济区位等。修正时应根据不同类型房地产，分别选择有关因素。

(2) 权益状况修正的内容

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

权益状况比较修正的内容主要包括： 土地使用权年限、城市规划限制条件(如建筑容积率)等。在实际估价中，遇到最多的是土使用权年限修正，其修正的具体方法参见“收益法”的相关内容。

(3) 实物状况修正的内容

实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

实物状况比较修正的内容，对于土地来说主要包括： 面积大小、形状、基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等；对于建筑物来说主要包括： 新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。

3 房地产状况修正的方法

(1) 直接比较修正

直接比较修正一般是采用评分的办法，以估价对象的房地产状况为基准(通常定为100)，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率，参见表72。

如果采用直接比较进行房地产状况修正，则：

在估价对象房地产状况下的价格＝可比实例在其房地产状况下的价格×100( )

上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。表72 房地产状况直接比较表

〖F〗

(2) 间接比较修正

间接比较修正，是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将可比实例及估价对象的房地产状况，与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率，参见表73。表73 房地产状况间接比较表

〖F〗

4 房地产状况修正应注意的问题

估价对象的房地产状况，必须是估价时点的房地产状况；可比实例的房地产状况，必须是可比实例房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候可能变化后的状况。

由于不同用途的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此在进行区位状况和实物状况的比较修正时，比较修正的具体内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。即使某些因素相同，但对价格的影响程度也不一定相同。

(八) 综合修正计算

1 综合计算修正公式

在运用市场比较法时，需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三方面的修正。经过修正，就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式如下：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数其中，交易情况、交易日期和房地产状况的修正，在估价时可视具体情况灵活处理。

根据房地产状况修正方法的不同，综合修正公式分为直接比较修正公式和间接比较修正公式。

(1) 直接比较修正公式 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正

估价对象价格＝可比实例价格×100( )×( )100×100( )

＝可比实例价格×正常市场价格实际成交价格×价格时点价格成交日期价格×对象状况价格实例状况价格上式中，交易情况修正以正常价格为基准，交易日期修正以成交日期时的价格为基准，房地产状况修正以做估价对象的房地产状况为基准。

(2) 间接比较修正公式 交易情况修正 交易日期修正 标准化修正 房地产状况修正

估价对象价格＝100( )×( )100×100( )×( )100

＝可比实例价格×正常市场价格实际成交价格×估价时点价格成交日期价格×标准状况价格实例状况价格×对象状况价格标准状况价格上式中，标准化修正分子为100，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况修正的分母为100，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

2 求取综合结果的方法

所选取的若干个可比实例价格经过比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果：

(1) 简单算术平均法

是求取具有同等重要性的若干个价格之和，再除以其个数，求出综合价格的方法。例如： 可比实例A、B、C经比较修正后的估价时点价格分别为1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果，即： 综合结果＝(1080＋1078＋1110)／3＝1089(元／m2)(2) 加权算术平均法

是指在将修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数，然后求出综合价格的方法。通常，对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正出的价格，赋予最大的权数；反之，赋予最小的权数。例如： 上例中，若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45％、35％、20％，则可求得一个综合结果，即： 综合结果＝(1080×35％＋1078×20％＋1110×45％)/100％＝1093(元/m2)(3) 中位数法

是指将多个可比实例经修后的价格数额按大小顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合价格的方法。例如： 上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为C、A、B，即1110、1080、1078，位于中点位置上的为B，则可确定综合结果为1080元／m2。

(4) 众数法

众数法与中位数一样，是一种位置平均数，是指将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，需要选择10个以上的可比实例，才可以用这个方法确定综合结果，目前采用较少。

(5) 其他方法

还可以采用其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低价格，求出余下价格的简单算术平均数作为综合价格。

3 市场比较法总结和运用

在房地产市场发育完善、交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评估房地产的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。例如，可用市场比较法，先求取估价对象房屋的单位售价，再采用假设开发法估算其土地价格；又如，先用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益，再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。

市场比较法的内容总结于图71。房地产市场搜集交易实例分析估价对象存入交易实例库选取可比实例可比实例价格A建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正比准价格A可比实例价格B建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正比准价格B可比实例价格C建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正比准价格C求取最终比准价格最终比准价格

图71 市场比较法的程序及内容 一、 知识训练题

1 简述市场比较法估价的适用范围。

2 简述市场比较法估价的步骤。

3 简述如何选取可比实例。

二、 技能训练题

1 搜集调查本地房地产交易实例，将调查内容填入下面交易实例调查表。

交易实例调查表

房地产类型：

〖F〗调查人员： 调查日期： 年 月 日2 项目： 在上面调查材料中选择两处相似房地产，运用市场法进行评估并对评估结果进行修正。

第三节 成本法

【学习目标】

1 能熟练掌握成本法的原理；

2 能熟练掌握成本法的步骤；

3 能熟练掌握成本法的运用。

【理论学习】

掌握成本法中重新购建价格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折旧的概念原因和求取方法，熟悉成本法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤等。

(一) 成本法的基本原理

1 成本法的概念

成本法(Cost Approach或Contractors Method)是求取估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格)，并扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。它实际上是一种以房地产价格构成部分的累加，来估算房地产价格的方法。

2 成本法的适用对象和条件

一般而言，只要是可以估算出成本的房地产，都可以采用成本法估价。成本法常用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如住宅、学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田等有独特设计或只针对个别用户的特殊服务体系而建的房地产的估价。另外，单纯的建筑物的估价基本上也是采用成本法。成本法还适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。由于成本法应用简便，尤其适用于一些特殊目的的估价，如在房地产的征税工作中、法庭解决房地产权益纠纷中，都经常采用成本法估价；在房地产保险及赔偿中通常也采用成本法估价，因为往往仅是现状的局部损毁，从而可以使其恢复到原有的设计、布置或者完全重置。成本法还经常用于市场比较法和收益还原法的估价结果的验证。

成本法与其他估价方法一样，存在一定程度的缺陷。例如： 由于成本的增加并不意味着价值一定会增加，故利用成本法估价，其结果不一定能真实地反映房地产的市场价值——因为房地产价格是由各种因素综合作用的结果，而非简单地取决于花费的成本；对房地产价格的评估，也绝对不是评估一宗空地和独立考虑建筑物后的简单加总，而是对它们相互融合后所能提供的贡献的评价。所以，利用成本法估价可能造成一定的误差。

成本法估价比较费时费力，估算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些较老、旧的建筑物，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料和设备等方面的知识。

3 成本法估价的程序

根据房地产估价规范第5.2条，运用成本法估价的程序如下：

(1) 搜集有关成本、税费、开发利润等资料；

(2) 估算重新构建价格；

(3) 估算折旧；

(4) 求取积算价格。

(二) 成本法的基本公式

1 成本法的基本公式

成本法基本的公式为：积算价格＝重新购建价格－建筑物的折旧针对不同的估价对象，上述公式可作相应变化，这些估价对象包括：

(1) 新开发土地；

(2) 新建房地产(此处指房地、建筑物两种情况)；

(3) 旧有房地产(此处指房地、建筑物两种情况)。

新开发的土地和新建的房地产，采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等对价格的影响而给予适当的增减修正。

2 新开发土地的成本法公式

新开发土地包括填海造地、开山造地，征用农地后进行“三通一平”或“五通一平”、“七通一平”，拆除城市旧区中旧建筑物整理后出售土地等情形。在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格＝取得土地的费用＋开发土地的费用＋正常利税其中： 取得土地的费用＝土地出让金(或土地征用费用)＋土地拆迁、安置补偿费用

开发土地的费用＝开发土地的直接费用＋开发土地的间接费用

＝开发成本(三通一平、五通一平、七通一平)＋管理费用

＋土地投资利息＋(开发成本＋管理费用)利息

正常利税＝正常税费(销售税费)＋正常利润上述公式在具体情况下又会有具体形式，如新开发区土地的分宗估价，运用成本法是个有效的方法，其公式如下： 开发区某宗地的单价＝(取得土地的费用＋开发土地的费用＋正常利税)

÷(开发区总面积×可转让土地面积的比率)

×(用途、区位等因素修正系数)例如： 某成片荒地面积2平方千米，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10％，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5％和9.5％，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

解： (1) 取得土地的费用＝1.2×104(万元)

(2) 开发土地的费用＝2.5×104＋2.5×104×［(1＋10％)1.5－1］＋1.2×104×［(1＋10％)3－1］

(3) 正常利税＝可转让土地的总价×(5.5％＋9.5％)

(4) 可转让熟地的总价＝1.2×104＋2.5×104＋2.5×104×［(1＋10％)1.5－1］＋12×104×［(1＋10％)3－1］＋可转让熟地的总价(55％＋9.5％)

可转让熟地的总价＝1.2×104×(1＋10％)3＋2.5×104×(1＋10％)1.5(1－5.5％－9.5％)

(5) 可转让熟地的单价＝1.2×104×(1＋10％)3＋2.5×104×(1＋10％)1.5(1－5.5％－9.5％)×2×106×60％

＝439.4(元/平方米)

3 新建房地产的成本法公式

新建房地产估价的成本法的基本公式为：新建的房地产价格＝土地费用＋建造建筑物的费用＋正常利税其中： 土地费用＝取得土地的费用＋开发土地的费用

建造建筑物的费用＝建造建筑物的直接费用＋建造建筑物的间接费用

4 旧有房地产的成本法公式

旧有房地产估价的成本法的基本公式为：旧有房地价格＝土地的重新取得价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧其中： 土地的重新取得价格＝重新取得土地的费用＋重新开发土地的费用＋正常利税

建筑物的重新构建价格＝重新建造建筑物的直接费用＋重新建造建筑物的间接费用＋正常利税

必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

对于旧有建筑物的，成本法的基本公式为：

旧有建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧

旧有房地产运用成本法估价是最常见的。

(三) 重新构建价格

1 重新构建价格的概念

重新构建价格是假设在估价时点重新取得的或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理必要的费用、税金和应得的利润之和。

在这里，应特别记住：

第一，重新购建价格是估价时点时的价格，但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”。如房地产纠纷案件，通常是以过去为估价时点。

第二，重新购建价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即是客观成本，不是实际成本。如果超出了社会一般的平均耗费，超出的部分不仅不能形成价格，而且是一种浪费，而低于社会一般平均耗费的部分，不仅不会降低价格，只会形成个别企业或个人的超额利润。

第三，建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；而土地的重新购建价格(重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。

建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：

(1) 重置价格

重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

(2) 重建价格

重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

2 重新购建价格的构成

下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，来划分房地产重新购建价格的构成。

(1) 土地取得费用

土地取得费用是取得开发地所需的费用、税金等。在目前情况下，土地取得费用的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列三种：

① 通过征用农地取得的，土地取得费用包括农地征用费和土地使用权出让金等。

② 通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得费用包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。

③ 通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得费用包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税(如交易手续费、契税等)。

(2) 开发成本

开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需用的直接费用、税金等。在实践中主要包括以下几项：

① 勘察设计和前期工程费。

② 基础设施建设费。

③ 房屋建筑安装工程费。

④ 公共配套设施建设费。

⑤ 开发过程的税费。

(3) 管理费用

主要是指开办费和开发工程中管理人员工资等。

(4) 投资利息

此处的投资利息包括土地取得费用、开发成本和管理费用的利息。无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息，这显然与会计上的财务费用不同。

(5) 销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费。

① 销售费用： 包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。

② 销售税金及附加： 包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。

③ 其他销售税费： 包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。

(6) 开发利润

应以土地取得费用与开发成本之和，作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。

3 重新构建价格的求取

(1) 土地重置价格的求取

求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。当不便采用成本法时，可以酌情选用市场比较法、基准地价修正法等来评估土地的价格。

(2) 建筑物重建价格的求取

建筑物的重建价格可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重建价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。

采用成本法、市场比较法求取建筑物重新购建价格的具体方法有：

(1) 单位比较法

① 单位面积法： 是根据近期建成的类似建筑物的单位面积成本(造价)来估算，即用近期建成的类似建筑物的单位面积成本乘以估价对象建筑物的总面积。这是一种最常用、简便、迅速的方法，但比较粗略。

② 单位体积法： 与单位面积法相似，是根据近期建成的类似建筑物的单位体积成本来估算，即用近期建成的类似建筑物的单位体积成本乘以估价对象建筑物的总体积。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。

(2) 分步分项法

分步分项法是根据建筑物的各个独立构件或工程的单位成本来估算，即分别估算各个独立构件或工程的单位成本，再乘以相应数量，然后相加。值得注意的是，估算时要结合各构件或工程的特点使用计量单位，有的要用面积，有的要用体积，有的要用容量(如千瓦、千伏安)。

(3) 工料测量法

工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时同样材料、设备的单价和人工费标准，再将其加总。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需委托专家参与办理，主要用于具有历史价值的建筑物的估价。

(4) 指数调整法

指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点上的现行成本的方法，主要用于检验其他方法的估算结果。

(四) 建筑物的折旧

1 建筑物折旧概述

建筑物折旧是指建筑物的价值减损，建筑物的价值减损是由物质因素、功能因素和经济因素共同造成的。因此，在实际估价中考虑建筑物的折旧时，必须同时考虑以下三个方面：

(1) 物质折旧

物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面由于损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面： ① 自然经过的老朽；② 正常使用的磨损；③ 意外的破坏损毁；④ 延迟维修的损坏残存。

(2) 功能折旧

功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因，导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。

(3) 经济折旧

经济折旧是指由建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失，如一个高级住宅的附近建设一个工厂，该高级住宅的价值会降低。

2 建筑折旧的求取方法

建筑物折旧的求取方法很多，主要分为耐用年限法、实际观察法和成新折扣法。

(1) 耐用年限法

耐用年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。前者是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。

在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。

运用耐用年限法求取建筑物折旧的方法，有直线折旧法、余额递减折旧法等。

① 直线折旧法

直线折旧法是最简单的和应用得最普遍的一种折旧方法，简称为直线法。它以建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等为基础。直线折旧法的年折旧额的计算公式为：Di＝D＝C－SN＝(C1－R)N式中，Di——第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D。

C——建筑物的重新购建价格。

S——预计的建筑物的净残值，简称残值，是指预计的建筑物达到经济寿命，不宜继续使用，经拆除后可以收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额。

N——建筑物的经济寿命。

R——预计的建筑物的残值率，是净残值与重新购建价格的比率，即

R＝SC×100％

另外，(C－S)称为折旧基数；每年的折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率，如果用d来表示，即：d＝DC×100％＝C－SC×N×100％＝1－RN×100％有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：Et＝D×t＝(C－S)tN＝C(1－R)tN式中，Et——建筑物的折旧总额。

采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V＝C－Et＝C－(C－S)tN＝C1－(1－R)tN式中，V——建筑物的现值。

例如： 一建筑物的建筑总面积为500m2，已使用10年，重置价为600元/m2，耐用年限为40年，残值率为5％。试用直线折旧法计算其年折旧额、折旧总额，并估计其现值。

解： 已知 t＝10年，N＝40年，则n＝40－10＝30年，R＝5％，C＝600×500＝300000(元)，S＝C×R

则： (1) 年折旧额D＝C－SN＝300000－300000×5％40＝7125(元)

(2) 折旧总额E10＝D×t＝7125×10＝71250(元)

(3) 现值V＝C－E10＝300000－71250＝228750(元)

② 年金法

年金法就是应用资金等值中的年金现值公式来确定建筑物的年折旧额的方法。虽然这种方法每年的折旧数额也相同，但它与直线折旧法并不相同。直线折旧法不考虑资金的时间价值，而年金法需考虑资金的时间价值。因此，在年金法中，各年数值相等，但折旧额对于分摊建筑物的重新建造成本的意义却是不同的。

根据资金等值的概念，年折旧额的现值之和应等于建筑物的重新建造成本减去残值。因此，有如下等式成立：C－S＝D(1＋i)N－1i(1＋i)N经变换即可得出年折旧额D的计算公式：D＝(C－S)i(1＋i)N(1＋i)N－1建筑物的现值应等于成本C减去t年的折旧额现值，即：V＝C－D(1＋i)n－1i(1＋i)n(2) 实际观察法

实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是如果施工质量、设计等方面存在缺陷，则其价值未必高。所以，实际观察法需由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。

利用实际观察法也可判定建筑物的成新率，或推测其有效经过年数、剩余经济寿命，在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。

(3) 成新折扣法

成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等因素，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：V＝C×q式中，q——建筑物的成新率(％)。

成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其进行建筑物现值调查统计的场合，但比较粗略。

在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式按下列3个步骤进行：

(1) 用年限法计算成新率

如用直线法计算成新率的公式为：q＝1－(1－R)tN×100％＝1－(1－R)N－nN×100％

＝1－(1－R)tt＋n×100％当R＝0时，q＝1－tN×100％＝nN×100％＝nt＋n×100％例如： 有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。

解： 已知 t＝10年，n＝30年，R＝0

则： 建筑物的成新率q＝nt＋n×100％＝3010＋30×100％＝75％

(2) 根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。

(3) 采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。当建筑物的维修保养属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率；当建筑物的维修保养比正常维修保养差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

(4) 综合法

针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额，然后对采用不同方法所得出的折旧结果，通过简单算术平均或加权算术平均等综合出一个统筹兼顾的结果，并以此作为陈旧贬值的最后判定，这就是综合法。

在估价实务上往往采用综合法，即先以耐用年限为基准计算折旧额，然后再用实际观察法进行修正，从而确定出折旧额。通过这样的综合方法，能有效地克服各种方法所存在的缺点。

求取建筑物折旧的方法，可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细来对建筑物进行折旧计算。在估价实务上，可以先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，如将建筑物分为结构、设备和装修，因为它们的寿命不同，如基础、屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不同，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。

例如： 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为零。试求其折旧总额。

解： 其折旧总额计算如下：

(1) 门窗等损坏的折旧额＝其修复费用＝2(万元)

(2) 装修的折旧额＝30×15×3＝18(万元)

(3) 设备的折旧额＝60×115×10＝40(万元)

(4) 长寿命项目的折旧额＝(180－2－30－60)×150×10＝17.6(万元)

(5) 该建筑物的折旧总额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6(万元)

3 求取建筑物折旧应注意的事项

(1) 估价折旧与会计折旧的区别

① 估价上的折旧注意的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。

② 在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，C的值也不同。

③ 在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧总量都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。

(2) 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

① 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。

② 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。

③ 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。

(五) 房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限

1 现行房屋完损等级评定标准

房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算陈旧贬值额的重要依据。房屋的完损等级是根据房屋的结构、设备、装修三个组成部分的完好或损坏程度来划分的。我国现行的房屋完损等级分为如下五类：

(1) 完好房

结构构件完好，基础未出现不均匀沉降；装修和设备齐全、完好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但经过小修就能修复的。

(2) 基本完好房

结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，基础出现不均匀沉降但已稳定；装修基本完好，油漆缺乏保养；设备、管道现状基本良好，能正常使用。

(3) 一般损坏房

结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨；装修局部破损、油漆老化；设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺。这类房屋，需要进行中修或局部大修，更换部件。

(4) 严重损坏房

房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨；装修严重破损、油漆老化见底；设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏。这种房屋，需进行大修或翻修、改建。

(5) 危险房

承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能。这类房屋，不能确保住用安全。

房屋的完损等级对应着成新率： 完好房的成新率为十、九、八成；基本完好房的成新率为七、六成；一般损坏房的成新率为五、四成；严重损坏房及危险房的成新率为三成及三成以下。

2 现行建筑物的耐用年限及残值率

建筑物的耐用年限分为自然耐用年限与经济耐用年限。在房地产估价上所采用的耐用年限应为经济耐用年限。

建筑物残值是指建筑物达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。该价值减去拆除清理费用，即为净残值。净残价值与建筑物重新购建价格的比率称为残值率。现将房屋和评估中经常遇到的构筑物的耐用年限和残值率列于表74，表75示部分构筑物的耐用年限。 表74 房屋的耐用年限与残值率表

〖F〗

表75 部分构筑物的耐用年限表(年)

〖F〗

一、 知识训练题

1 简述成本法的适用对象和条件。

2 简述成本法估价程序。

3 简述建筑折旧的求取方法。

二、 技能训练题

某商品住宅楼建于10年前，购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年；土地面积1500m2，土地出让价格(熟地)为每平方米1000元，现时重新取得该类地每平方米需要1600元；住宅楼的总建筑面积为3300m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元；经济寿命为50年。其中，门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，己使用10年。残值率均为零。试评估住宅楼现时的价值。

第四节 收益法

【学习目标】

1 能熟练掌握收益法的原理；

2 能熟练掌握收益法的步骤；

3 能熟练掌握收益法的运用。

【理论学习】

掌握收益法中报酬资本化法的公式及计算、净收益概念和求取方法，熟悉收益法的概念、理论依据、适用对象、适用条件等。

(一) 收益法的基本概念

收益法(Income Approach或Income Capitalization Approach)在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法估价求得的价格，称为收益价格。

(二) 收益法的适用范围

收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等，而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用，如政府办公楼、学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产等。

收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。

(三) 收益法的操作步骤

运用收益法估价一般分为下列7个步骤进行：

(1) 搜集有关房地产收入和费用的资料；

(2) 估算潜在毛收入；

(3) 估算有效毛收入；

(4) 估算运营费用；

(5) 估算净收益；

(6) 选用适当的资本化率；

(7) 选用适宜的计算公式求出收益价格。

其中，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

(一) 基本计算公式

根据资金的时间价值，假设净收益和资本化率已知，可得收益法的基本计算公式为： V＝∑ni＝1ai1＋ri＝a11＋r＋a21＋r2＋a31＋r3＋…＋an－11＋rn－1＋an1＋rn式中，V——房地产收益价格；

ai——房地产第i年净收益；

r——房地产的资本化率；

n——房地产自估价时点起至未来可获收益的年限。

使用现金流量图将公式形象化资本化率：

A房地产资本化率＝30252＝11.90％

B房地产资本化率＝35294＝11.90％

C房地产资本化率＝28238＝11.76％

D房地产资本化率＝20166＝12.05％

资本化率＝(11.90％＋11.90％＋11.76％＋12.05％)÷4＝11.90％

(3) 房地产价格＝2511.90％＝210(万元)

一、 知识训练题

1 简述收益法法的适用对象和条件。

2 简述收益法的估价步骤。

3 1982 年期间美国房地产投资的平均回报率是8．33％，风险(用标准差计量)是3．71％；与此同时，股票的投资回报率和风险分别是12．72％和17．52％，有固定收入的公司债券为3．76％和6．47％，美国政府债券为4．09％和4．92％，市场平均为7．57％和4．80％。杰里别托(Giliberto)在1993 年认为，美国房地产在1978—1991年期间投资回报和风险分别为9．9％和3．3％，同期股票是162％和16．1％、债券10．6％和9．7％。B．J．者布拉斯基(B．J．Ziobrowski)和A．J．者布拉斯基(A．J.Ziobrowski)在1997 年的研究发现，美国1970—1995 年问投资回报和风险分别是8．43％和6．41％；同期股票是13．11％和16．35％、公司债券10．57％和12．03％、政府债券10．30％和12．21％、国库券6．99％和2．75％。从上面统计分析结果可以看出，美国房地产投资在20世纪80 年代初期以前，相对于其他投资和市场平均值，有更高的回报和更低的风险；80 年代以后的回报略有上升，但风险增加较大。可见，房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润，但它与一切投资类型一样存在风险，特别是由于房地产投资价值量大、周期长、位置的不可移动性以及市场竞争不充分等特点，使房地产投资的风险程度更高。

(三) 房地产投资风险的表现形式

在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有： 第一，高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出；第二，尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格；第三，投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受各种损失，使得投资资金不能按期收回或不能收回；第四，由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产。

房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制、减少风险损失、降低风险发生的可能、提高投资活动的效率，是具有重要意义的。

(一) 客观性

房地产风险的客观性是指房地产风险的存在是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。例，推动了房地产市场的疯狂。在情况最为严重的1987年，日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场，还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。终于，1989年日本股市大幅下挫，接着房地产泡沫破裂，带来了灾难性的后果。直到2005年年末，日本经济才从可怕的低谷中走出来。

分析并讨论：

(1) 日本房地产投资风险产生的背景。

(2) 日本房地产投资风险的表现。

(3) 日本房地产泡沫带来的危害。

(4) 我国房地产投资风险与当时的日本有无相似点？

(5) 日本房地产泡沫破灭对我国房地产业发展有何启示？

3. 案例分析：

1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道： 海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚建首层就被争购一空。这无疑是一个信号： 海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明，海南的房地产价格的确开始飙升了——仅仅只有一年的时间，1991年6月前还是1000多元一平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了，别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米，金贸区内的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高，有的地方仅过一年，价格竟由10多万元一亩涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内，房地产的价格几乎是打着滚往上翻，只要是持有与房地产沾边的文件，哪怕还没见着具体的土地和图纸，隔不隔夜都可发财。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为了一些生意人的经典。于是，在巨大的利润的吸引下，不到60万人的小小海口，集中了全国各地的房地产公司；于是，一个全国人口最少的省，商品房的销售额却在全国各省市中居第三位，增长幅度居全国第一；于是，海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，破天荒地高达83%多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中，房地产的收入又占70%。

据统计，1992年1—9月，商品房新开工面积294万平方米，超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和，比1991年同比增长1倍多；商品房销售额76449万元，是1991年的近4倍。在短短的一年多的时间里，有4000多家房地产公司投资了58亿元资金，在海口市的有限范围内开发房地产面积达800万平方米。另据统计，在1992年和1993年里，投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强，海口市房地产业的投资更是差不多占了当年固定资产投入的一半，国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源，1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由房地产而来，而在海口市则更是高达60%以上。这些为海口市的基础建设奠定了基础，并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。

眼看着房地产价格一个劲地往上窜，很少有人意识到，在轰轰烈烈的买卖中，真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右，而70%是投机者囤积起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动，更是达到了疯狂的地步： 预售的房子还在图纸上，就已经被炒来炒去，几易其主。由于70%的买卖都不是作为最终消费的房地产交易，于是最后也便有了与一场击鼓传花的游戏一样的结局： 当鼓声嘎然而止，价格一个劲地往上窜的房地产忽然间由抢手货变成了烫手的山芋——1993年下半年，就年住宅价格年平均增长率在20％以上，也超过同期年平均通货膨胀率的增长速度。但是，当通货膨胀率较高时，通货膨胀将导致未来收益价值的下降。若房地产投资收益是以分期付款方式取得，投资者则将面临严重的通货膨胀风险，Corporation)首先使用，很快就在世界上盛行起来。现在此法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识别的过程，是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专家，并与这些专家建立直接的函询联系，通过函询收集专家意见，然后加以综合整理，再匿名反馈给各位专家，再次征询意见。这样反复经过四至五轮，逐步使专家的意见趋向一致，作为最后预测和识别的根据。在运用此法时，要求在选定的专家之间相互匿名，对各种反应进行统计处理并连同反馈意见征询几轮意见。经过数轮征询后，专家们的意见就会相对收敛，趋向一致。我国在20世纪70年代引入此法，已有不少项目组采用，并取得了比较满意的结果。

头脑风暴法，是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。此法是由美国人奥斯本于1939年首创的，从20世纪50年代起就得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础，通过专家会议，发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的人在会议开始时的发言，能激起专家们的思维“灵感”，促使专家们感到急需回答会议提出的问题，通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，互相补充并产生“组合效应”，以获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法，很快就受到有关方面的重视和采用。

情景分析法，是由美国pierr Wark于1972年提出的。它是根据发展趋势的多样性，通过对系统内外相关问题的系统分析，设计出多种可能的未来前景，然后用类似于撰写电影剧本的手法，对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。当一个项目持续的时间较长时，往往要考虑各种技术、经济和社会因素的影响，对这种项目进行风险预测和识别，此时就可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。情景分析法对以下情况是特别有用的： 提醒决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危机性的后果；建议需要进行监视的风险范围；研究某些关键性因素对未来过程的影响；提醒人们注意某种技术的发展会给人们带来哪些风险。情景分析法是一种适用于对可变因素较多的项目进行风险预测和识别的系统技术，它在假定关键影响因素有可能发生的基础上，构造出多重情景，提出多种未来的可能结果，以便采取适当措施防患于未然。情景分析法从20世纪70年代中期以来，在国外得到了广泛应用，形成了一些具体的方法，具体而言，投资风险就是指未来各种可能的收益与预期收益之间的偏离程度。

度量投资风险的指标有方差、标准差、变异系数、β系数。我们只学习方差和标准差。

所谓方差，就是指各种状况下的投资收益与预期收益均值的差的平方和的平均值。标准差则是方差的算术平方根。用公式表示就是： 方差： σ2＝∑ni＝1(xi－x)2n

标准差： σ＝∑ni＝1(xi－x)2n对同一种投资方案，方差或标准差越大，其风险就越大。但是，同一类型的两种投资方案，偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1∶2，才被认为是安全的。

3. 保本占用率

保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率＝(年营业总费用＋要求的年偿债额)／年计划总收入保本占用率是用来评价房地产项目收支情况的指标。保本占用率越高，说明投资风险越大；保本占用率太低，则说明年营业总费用有遗漏的部分，需要重新审查、计算。对于住宅投资而言，保本占用率在85％～90％的范围内是可以接受的，超出此范围则投资风险较大。

(四) “一三法则”评价法

“一三法则”是指在投资风险为1 的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资。“一三法则”是用来评价收益与风险是否相匹配的法则。例，可以按期望值进行比较。

一、 知识训练题

1. 简述德尔菲法。

2. 房地产投资风险有几个度量指标？常用哪两个？

3. 以营业率评价房地产投资风险有什么特点？

二、 技能训练题

1. 项目： 2008年，国家出台了很多税收优惠政策，地方政府甚至对购房者给予补贴，并且深圳、广州房价也跌了15％～30%不等。有人认为现在是抄底的时候了，而有人不同意，认为2009年宏观形势仍不乐观，还得等2～3年。请同学们分组模拟“头脑风暴法”进行风险的识别，作出是否投资的决定。

2. 计算分析题

(1) 一商铺每年租金是2万元，年营业收入3万元。该商铺是否值得投资？

(2) 有两个房地产投资方案A和B，每个方案的投资成本都为100万元，设来年经济的不同情况下，各方案的盈利估值年后房地产市场还有没有空间。20080709)

(1) 上述情况会给房地产业带来什么类型的风险？

(2) 请对这类风险提出相应的对策。

2. 材料分析：

2007年5月18日，央行宣布上调一年期存贷利率0.27%、一年期贷款利率0.18%；上调存款准备金率0.5%；扩大人民币对美元的波幅上下限0.5%。这是近10年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款利率。从政策的目标来看，是为了加强对银行流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长及保持物价的稳定。对于这次央行货币政策紧缩的“组合拳”，有人称之为是央行政策的“三管齐下”，它将对国内整个市场产生巨大的影响。

(易宪容.加息是针对股市还是楼市.http：//i.mop.com/yixianrong 20070521)

请分析利率上调给房地产投资带来的风险，并提出风险回避的具体对策。

3. 材料分析：

加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施。2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率，紧接着，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，共八条。通知要求控制房价涨幅过快，从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入以稳定房价，并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，被称为“老国八条”。一个多月后，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为“新国八条”。与此同时，上海、深圳等地也先后出台了一系列政策，从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。

(刘昆.房地产：市场支撑房价上涨的理由. www.stockstar.com 20071114)

分析并讨论： 面对政策性风险，开发商年后，我国研究了西方国家在投资决策上充分进行可行性研究的经验，经过反复酝酿，逐步完善了我国基本建设程序，以法令的形式规定了建设项目可行性研究的地位。

目前指导我国进行可行性研究的主要文献有联合国工业发展组织在1978 年、1980 年分别编写的《工业可行性研究手册》 和《工业项目评价手册》 。1983 年，国家计委颁发了《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》 ，对我国进行可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查等作了详细规定。1993 年4 月，国家计委和建设部联合颁发了《关于建设项目评价工作的若干规定》 和《建设项目经济评价方法与参数》，要求各个投资主体、各种投资来源、各样筹资方式兴办的大中型和限额以上的建设项目，原则上应按建设项目经济评价方法和相应的参数，进行财务评价和国民经济评价。

为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发的盲目性，1994 年标准定额研究所与建设部房地产行业根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》的要求，组织有关部门成立课题组，开展《房地产开发项目经济评价方法》的研究。同年，建设部批准《房地产开发项目经济评价方法》在全国房地产开发项目中试行。《房地产开发项目经济评价方法》是在我国房地产开展项目经济评价工作现状的基础上，借鉴国内外投资项目经济分析的理论和实践，按照现行房地产财税制度的要求，通过对房地产开发经营的特点进行深入分析研究，建立的房地产开发项目经济评价指标体系和报表体系。它规范了房地产开发项目经济评价中使用的概念、术语和科目，明确了房地产开发项目的市场调查与预测、项目策划、投资估算和成本估算等方面的内容，引入了房地产开发产品成本和经营成本的新概念，实现了开发产品成本向经营成本的合理转化，解决了在这一领域中长期存在的决策欠科学的问题。

对投资项目进行可行性研究，其主要作用在于从技术、经济多方面为投资决策提供科学依据，从而提高项目决策的成功率，促进投资决策的科学化。不仅；

(5) 地块的自然、地理、气象、水文地质资料；

(6) 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；

(7) 国家所规定的经济参数和指标；

(8) 开发项目初步规划方案。

可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。

(一) 投资机会研究

投资机会研究，也称投资机会鉴别，是指为寻求有价值的投资机会而对项目的有关背景、资源条件、市场状况等所进行的初步调查研究和分析预测。它包括一般机会研究和特定项目机会研究。一般机会研究又分为地区机会研究(寻找某一特定区域内的投资机会)、部门机会研究(寻找某一特定产业部门的投资机会)和资源开发机会研究(即以资源开发和加工为目的的投资机会研究)三类。机会研究是进行初步可行性研究之前的准备性调查研究，它把项目设想变为概略的项目投资建议，以便进行下一步的深入研究。机会研究主要是依靠经验进行粗略的估计，不进行详细的分析计算，建设投资和生产成本的估算主要是参考类似项目套算，其精确度在±30％左右，所需费用一般占总投资的0.2％～0.8%。

(二) 初步可行性研究

初步可行性研究，也称预可行性研究，是在机会研究的基础上对项目方案进行的进一步技术经济论证，为项目是否可行进行初步判断。初步可行性研究的主要目的是判断项目是否值得投入更多的人力和资金作进一步研究；判断项目的设想是否有生命力，并据以做出是否值得进行投资的初步决定；确定是否需要通过市场初步分析、地质勘探、科学实验、工厂试验等功能研究或辅助研究，进行深入调查。

初步可行性研究是经过投资机会研究后，开发商认为某工程项目的设想具有一定的生命力但尚未掌握足够的数据去进行详细可行性研究，或对项目的经济性有怀疑尚不能确定项目的取舍时进行的。为了避免花费过多或费时太长，以较少的费用、较短的时间得出结论，有时还需对某些关键性的问题进行辅助研究。此阶段的投资估算和成本估算一般采用指标估算法，精确度在±20％左右，所需费用约占总投资的0.25％～1.5%

(三) 详细可行性研究

详细可行性研究，即通常所说的可行性研究，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后能否做出投资决定的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10％左右，所需费用、小型项目约占投资的1％～3%，大型复杂的工程约占0.2％～1%。

(四) 项目的评估和决策

项目的评估和决策，主要是全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实，分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，以及各种参数、基础数据、定额费率的选择是否合理。它分别从企业、国家和社会等角度综合分析和判断项目的经济效益和社会效益，分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，并做出对项目取舍的最终投资决策。最后，评价人员应给出对项目可行性研究的评估报告。

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，因此可行性研究的内容不尽相同且各有侧重。根据建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》 中对可行性研究的要求，一般房地产开发项目可行性研究的内容应包括以下几个方面：

(一) 项目概况

它包括项目名称，开发建设单位，项目的地理位置，项目所在地的周围环境情况，项目的性质和主要特点，项目开发建设的社会、经济意义，可行性研究工作的目的、依据和范围等。

(二) 项目用地的现场调查及拆迁安置

它包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位的调查，人口调查，拆迁计划的确定，安置方案的确定，拆迁、安置、补偿所需费用的估算。

(三) 投资环境研究

投资环境主要包括相关区域社会经济状况、城市基础设施状况、土地使用制度、国家和地区政府的金融和税收政策、政府的其他鼓励措施等。

(四) 规划设计方案选择与资源供给安排

规划设计方案选择既包括市政规划方案的选择，又包括项目构成、平面布置和建筑规划方案的选择。资源供给安排主要是分析建筑材料的需要量、采购方式及供应计划，施工力量的组织，项目施工期间的水、暖、电、煤气、交通、通信等市政设施供应状况。

(五) 项目地理环境和附近地区有关发展项目

这一部分工作主要是分析和研究项目所处的地理环境(邻里关系)、项目用地的现状(熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作)、项目附近地区近期开工建设或筹备过程中与本项目可能发生竞争关系的同类项目或可能发生影响关系的其他项目(

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。

附图： 项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物(

(一) 周边3000米范围内的社区配套

1. 交通状况

(1) 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等。

(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决。

(3) 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图： 交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。

2. 教育： 大中小学及教育质量情况。

3. 医院等级和医疗水平。

4. 大型购物中心、主要商业和菜市场。

5. 文化、体育、娱乐设施。

6. 公园。

7. 银行。

8. 邮局。

9. 其他。

附图： 生活设施分布图，具体位置、距离。

(二) 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、 项目周边环境(根据个案特性描述，没有的可以不写)

1. 治安情况。

2. 空气状况。

3. 噪声情况。

4. 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)。

5. 危险源情况(

1. 道路现状及规划发展： 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)。

2. 供水状况： 现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3. 污水、雨水排放： 现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4. 通信(有线电视、电话、网络)： 现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5. 永久性供电和临时施工用电： 现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6. 燃气： 现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7. 供热及生活热水： 现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图： 说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、 规划控制要点

1. 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积。

2. 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积。

3. 综合容积率、住宅容积率。

4. 建筑密度。

5. 控高。

6. 绿化率。

7. 其他。

七、 土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分： 法律及政策性风险分析

一、 合作方式及条件

1. 合作方基本情况： 名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。

2. 合作方式： 例

(一) 现状

1. 土地所有权归属。

2. 土地使用权归属。

3. 土地的用途。

(二) 规划

1. 规划所有权归属。

2. 规划使用权归属。

3. 规划的用途。

三、 取得土地使用权程序评估

1. 取得土地使用权的程序。

2. 取得土地使用权需要的工作日。

3. 取得商品房用地土地使用权所需条件。

4. 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)。

四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)

1. 土地性质变更的程序和理由。

2. 土地性质变更的政策支持或障碍。

3. 土地性质变更需要的工作日。

五、 政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

六、 总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。

1. 区域住宅市场简述：

(1) 形成时间。

(2) 各档次住宅区域内分布状况。

(3) 购买人群变化。

2. 区域住宅市场各项指标成长状况(近3～5年)：

(1) 开工量/竣工量。

(2) 销售量/供需比。

(3) 平均售价。

3. 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。

二、 区域内供应产品特征

1. 各档次产品供应状况。

2. 各档次产品的集合特征。

尤其研究与本案类似档次物业的特征：

(1) 平均售价。

(2) 开发规模。

(3) 产品形式。

(4) 平均消化率。

(5) 平均容积率。

(6) 物业在区域内分布特征。

3. 区域内表现最好个案状况。

附图： 项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4. 未来2～3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。

5. 分析： 本案在区域市场内的机会点。

6. 结论：

(1) 区域市场在整体市场的地位及发展态势。

(2) 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式。

(3) 本案在区域内开发市场潜力。

(4) 本案在开发中的营销焦点问题。

三、 区域市场目标客层研究

1. 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)。

2. 结论： 本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、 目标市场定位及产品定位

1. 市场定位。

2. 目标人群特征/来源区域/行业特点。

3. 产品建议。

第四部分： 规划设计分析

一、 初步规划设计思路

1. 设计概念： 产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2. 主要产品类型： 多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3. 节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4. 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5.

1. 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2. 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3. 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。

三、 工程计划： 工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、 销售计划： 各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分： 投资收益分析

一、 成本预测

说明测算假设和主要运用指标，

1. 经济效益分析的假设条件，

1. 资金投入计划： 各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2. 资金回款计划： 各期销售回款计划。

3. 资金小糎T〗3. 根据需要，可增加(二) 竞争对手分析

1. 主要背景、控股股东情况。

2. 总资产、净资产、净利润(每股利润)。

3. 资金状况，可能资金来源、融资能力、资金成本。

4. 操作水平，主要开发的项目。

5. 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

(三) 制定策略

1. 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2. 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价，也可以通过其他指标分析可接受的地价，最终确定最高竞价和投标价。

3. 把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。

(四) 资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

一、 知识训练题

1. 简述房地产可行性研究报告撰写的原则。

2. 简述房地产可行性研究报告撰写的内容。

3. 简述房地产可行性研究报告撰写注意的事项。

二、 技能训练题

1. 项目： 从学生在上节中搜集到的可行性研究报告中选出三份较好的，让学生进行评价并进行相应的修改，考察学生对可行性研究报告解读和评价的能力。

2. 给出一个小项目，让学生写一份可行性研究报告。