房地产课税估价

六、房地产课税估价

房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。

有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。目前各主要税种涉及的房地产估价业务应注意以下事项。

1.为课征营业税而进行的估价

因只涉及销售房地产的价格出现异常的情况，目前在全国范围内还较少涉及。为课征营业税而进行的估价，应以《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》为依据，营业税的计税依据为营业额。核定营业额实际上就是核定纳税人的房地产销售收入，而该房地产销售收入应与对该房地产客观合理价格或价值的估价比较接近。因此，为课征营业税而进行的房地产估价，与未转让房地产而进行的房地产估价类似。

2.为课征城镇土地使用税进行的估价

为课征城镇土地使用税进行的估价，应以《中华人民共和国城镇土地使用税暂行规定》和当地制定的实施细则为依据。关于城镇土地使用税的征收标准和计算方法，各级政府均制定有相关的条例或实施细则，估价人员只需明确估价对象所处的土地等级，从实施细则中查出每平方米土地面积的年征收数额，就可计算出应缴纳的城镇土地使用税数量。对于尚未划分土地等级的城市，此估价任务主要是合理地对土地进行定级。

3.为课征土地增值税进行的估价

为课征土地增值税进行的估价，应以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》为依据。土地增值税的计税依据为土地增值额。其计算公式为

土地增值税＝转让房地产所取得的收入－扣除项目金额

4.为课征房产税进行的估价

为课征房产税进行的估价，应以《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。房产税的计税依据为房产余值或租金收入。依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产余值是房产原值一次扣除一定比例（一般为30%）后的余额，按房产余值征收的税率为1.2%，适用于企业出租或自用房产的房产税征收；租金指实际获得的毛租金收入，按租金收入征收的税率为12%，适用于事业单位出租房产的房产税征收。

5.为课征城市房地产税进行的估价

为课征城市房地产税进行的估价，应以《城市房地产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。城市房地产税的计税依据为房价或租金收入。

6.为课征契税而进行的估价

为课征契税进行的估价，应以《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则为依据。契税的计税依据为成交价格（国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖行为）、市场价格（土地使用权赠予、房屋赠予行为）和交换差价（土地使用权交换、房屋交换行为）。房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。

房地产课税估价，由于量大面广，因此在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验，课税估价由于要遵循相关税收法规、条例，涉及社会公众广泛的利益与权益，因此可由政府公务员中的房地产估价人员进行，也可由政府委托信誉较好的社会房地产估价机构进行。