拟订房地产估价作业方案

10.2　拟订房地产估价作业方案

10.2.1　房地产估价作业方案基本内容

在合同签订后，估价方应及时对估价项目进行初步分析，根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款，拟订合理的估价作业方案，指导估价项目的具体实施，保证估价工作能高效率、有秩序地开展。估价作业方案的主要内容包括：

①拟采用的估价技术路线和估价方法。

②拟调查收集的资料及其来源渠道。

③预计所用的时间、人力、经费。

④拟订作业步骤和作业进度。

10.2.2　拟采用估价技术路线与方法的初步选用

在明确了估价项目的基本事项后，为了使后续搜集资料和实地查勘工作有针对性，避免不必要的重复劳动，估价人员应尽早确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于该估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。有了估价技术路线，估价人员的思路和工作步骤就明确，整个估价作业就抓住了关键，方向正确，作业有序。房地产估价没有标准的技术路线可套用，不同类型、功能的房地产估价的技术路线是不同的。即使同一宗房地产，由于估价目的不同，采用的技术路线也就不一样。设计好房地产估价技术路线也是估价的关键点之一。

每种估价方法都有其适用的对象和条件，因此各种类型的房地产适宜的估价方法是比较清楚的。对于同一估价对象，宜选用两种以上的估价方法进行估价。如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价。不同的估价方法是从不同的角度来衡量估价对象的价值，同时采用多种估价方法进行估价有利于价格的相互印证，得出更合理、更客观的估价结果。有条件选用比较法进行估价的房地产项目，应以比较法作为主要和首选的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法和收益法的房地产，如学校，可以将成本法作为主要的估价方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

10.2.3　拟调查搜集的资料及其渠道来源

估价资料的搜集和整理是估价作业中的一个重要环节，是估价机构和估价人员的一项日常工作。没有资料无法进行估价，资料不足、片面、失实会导致估价结论严重失真，占有的资料愈丰富、完整，估价的准确性也就愈高。房地产估价资料一般包括下列4个方面：

①对房地产价格有普遍影响的资料，如法律法规资料、社会经济资料等。

②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，如城市规划和基础设施资料等。

③类似房地产的交易、成本、收益实例资料。

④反映估价对象状况的资料。对于所有直接或间接影响房地产价格因素的资料都应尽量搜集，具体包括：政治、法律、经济形势、产业政策、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施、文化教育、风土人情、消费行为等方面的资料；房地产供求方面的资料，如各种地段、各种用途、各种规模、各种档次、各种价位、各种户型的房地产的供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

搜集估价资料的渠道来源主要有：委托估价方；实地勘察；政府有关部门；有关中介机构；有关知情人士；专业性刊物或相关网站。

房地产交易实例应搜集的资料，主要针对估价方法中的计算和分析所需要的资料数据进行。不同的估价方法，侧重点有所不同。

市场比较法搜集的资料侧重于实例的交易价格、交易时间、交易情况、当时市场行情；比较实例的区域因素和估价对象与比较实例的个别因素等资料，如交通条件、基础设施情况、环境状况以及宗地状况等。

收益法搜集的资料侧重于房地产市场租金；同一地价区段、同类物业的平均经营收益；同类物业的经营成本；待估房地产所在地区一年期贷款利率、现行业平均收益率；竞争性物业与互补性物业的基本情况。

成本法搜集的资料侧重于待估房地产所在地价区段的地价资料；建筑物资料；建筑安装工程费；前期工程费；建筑物及设备折旧或成新度评定标准；与房地产投资有关的贷款利率、利润以及税费等资料。

假设开发法搜集的资料侧重于有关房地产建设项目的批准文件；建设用地规划、建筑设计、建筑造价资料；同一地价区段、同类物业的市场交易价格、租金水平、空置率水平；贷款利率以及销售费用等资料。

10.2.4　预计所用的时间、人力与经费确定

签订合同后，估价方应根据待估房地产的特点和承诺的估价日期安排估价作业人员和所需经费等。

房地产估价作业，关键在于确定投入的人员。根据估价对象、估价目的、估价时点及估价报告的交付时间等要求，便可知估价任务的轻重、难易和缓急，从而就可确定估价作业需要投入多少人、投入什么样的人和何时投入等。由于每个估价人员工作经历及学习背景的差异，他们会有不同的擅长，某些人擅长于某种房地产的估价，或擅长于用某种方法估价，或擅长于评估某种价格。因此，对于每一个具体的估价项目要确定出由哪些人参加评估更合适，准确地选择投入人员，使人才与估价对象匹配得当，从而提高工作效率，同时使评估出的价格准确、可信。随着估价对象越来越复杂，估价目的越来越多，以及估价精度的要求越来越高，估价人员应有适当的专业分工。有时还应聘请其他领域的专家协助，如建筑师、城市规划师、设备工程师、造价工程师、会计师等。

10.2.5　作业步骤与作业进度的拟订

对于单宗的房地产估价，估价作业步骤和进度比较容易安排，制订估价作业进度计划多采用传统的进度计划方法——甘特图（Gatt）法。甘特图又称横道图，它以一段横向粗线条表示一项工作，通过该线条在带有时间坐标的表格中的位置来表示各项工作的起始、结束时间和各工作的先后顺序，图中的进度线（横道）与时间坐标相对应。

甘特图的实质是图与表相结合的表达方式，其优点是简单、明确、形象、生动，使用方便，容易绘制也容易理解，而且各工作起止日期、作业延续时间都一目了然。当然，该方法的缺点也是很明显的：其一，它不能描述在安排项目计划时，经常遇到的各种活动间错综复杂的制约关系；其二，它不能同时反映项目决策者或实施者关注的一些计划内容，如哪些活动对总进度目标起着关键作用，必须抓紧；哪些工作在时间安排上可以做灵活变动，以及可灵活变动的时间幅度范围；第三，更为重要的是，它不便于调整和优化，因为它无法利用电脑来进行分析计算。因此，世界发达国家已基本舍弃甘特图而改用网络图或网络计划技术。

网络计划技术是以工序所需时间为时间因素，用描述工序之间相互联系的网络和网络时间的计算，反映整个工程或任务的全貌，并在规定条件下，全面筹划、统一安排，来寻求达到目标的最优方案的计划技术，该技术又称为“计划协调技术”、“计划评审技术”，也称为“统筹法”。它的基本原理首先是应用网络图形式来表达一项计划中各种工作的先后顺序和相互关系，其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，接着通过不断调整与改善网络计划，选择最优方案，并付诸实施，然后在计划执行中进行有效的控制和监督，保证最合理地使用估价人力、物力和财力，又快又好地完成估价任务。

对于一些大型的综合性估价项目，如大型企业集团上市所需的房地产估价，可能涉及几百乃至上千宗分布在不同地区且类型不同的房地产估价。它的估价需要较好的项目策划，必须拟订详细的估价作业方案，明确各步骤的完成目标，搭配好需要的人力、物力和财力资源，才能保证估价项目的顺利完成。这类房地产估价的作业方案包括详细的技术路线、拟选用的估价方法、搜集资料的要求、分估价报告撰写的要求、时间的安排、人员的培训以及对分估价结果的平衡与综合的考虑等。制订这类房地产估价的作业进度计划就应该采用网络计划技术的方法，以保证最合理地安排人力、物力和财力。