房地产估价阐释

3.1　房地产估价阐释

3.1.1　房地产估价的含义

房地产估价，英文为Real Estate Appraisal或Real Property Valuation；日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国台湾地区大多称为不动产估价，也有人称为不动产鉴定或不动产鉴价；中国香港地区则常称之为物业估价。中国内地有人称之为房地产评估，但这种说法并不准确，因为房地产评估涵盖房地产价值、质量、功能、政策、投资收益、风险损失评估等。所以，称为房地产价值或价格评估，简称房地产估价的说法更为准确。^[1]

那么什么是房地产估价呢？国家标准《房地产估价规范》（GB/T52091—1999）明确指出，房地产估价是指“专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行的估算和判定的活动。”^[2]

由于房地产价格构成及其影响因素非常复杂，所以房地产估价并不是对房地产价格或价值的一种简单估算和判定，而是具有丰富内容的一项技术、一门学科、一个行业。有不少专家称房地产估价是科学和艺术的结合，这其实是对房地产估价的最形象反映，也是对房地产估价特性的一种总结。就是说，房地产估价具有以下两个特性：

①科学性。房地产估价必须依赖和遵循一套科学严谨的房地产估价理论和方法，具有科学性。房地产估价专业人员所估算和判定的是房地产的市场价值或价格，不是估价人员对房地产的主观定价。这一价值的客观反映是在正常市场供需状况和正常交易情况下所产生的价格。也就是说，房地产估价的实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观合理价格或价值通过估价活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。

②艺术性。房地产估价专业人员在估价活动中遵循房地产估价的理论与方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法。因为房地产价格的形成和影响因素复杂多变，需要房地产估价专业人员具有丰富的实践经验，从而能够准确合理地对相关估价问题进行推理和判断，并利用估价实践中总结的房地产估价技巧，正确地处理房地产估价问题，得出令人信服的估价结论。

房地产估价的艺术性使房地产估价活动表现出一些主观色彩，这其实是一种正常的现象。当然，房地产估价的主观性也可能为估价活动带来一些负面影响。为此，许多国家和地区在房地产估价制度中，规定估价人员与被估价的房地产有利害关系时要回避；有的主张估价收费标准不能与估价额完全挂钩，以免刺激估价人员过分高估价格；有的还制定了估价规范或标准，防止不同估价人员对同一宗房地产的估价结果出现较大的偏差。^[3]

3.1.2　房地产估价术语释义

国家标准《房地产估价规范》中的房地产估价定义，包含着以下关键术语：

1）专业房地产估价人员

专业房地产估价人员，是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。关于专业房地产估价人员的详细介绍，请参见“3.3节房地产估价专业人员与机构”。

2）估价对象

《房地产估价规范》指出，估价对象（Subject Property）是“一个具体估价项目中需要估价的房地产”。从实物角度来看，现实中的房地产估价对象主要包括以下几种：

①无建筑物的空地。

②有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地。

③建筑物（包括尚未建成的建筑物）。

④土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体。

⑤在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）。

⑥未来状况下的房地产。

⑦已经灭失的房地产。

⑧现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。

⑨房地产的局部。

⑩作为企业整体中的一部分或全部的房地产。

需要说明的是，上述估价对象虽然是从实物角度来划分的，但评估其客观合理价格或价值时仍然应该综合考虑实物、权益和区位3个方面。

3）估价目的

《房地产估价规范》指出，估价目的（Appraisal Purpose）是指“估价结果的期望用途”。或者说，估价目的是委托人委托进行估价的目的，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要。房地产估价目的的实质作用是规定房地产价格的内涵和房地产价格的实现方式或房地产价格实现时的约束。

估价目的可以划分为：土地使用权出让（可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让），房地产转让（又可分为房地产买卖、互换、赠与、以房地产作价入股、以房地产抵债等）、租赁、抵押、典当、征收征用补偿（又可分为土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿）、税收、保险、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业对外投资、合资、合作、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算，设立公司时以房地产作价出资、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。在实际估价中，还可以根据实际情况对上述某些估价目的进行细分或进行进一步的说明。

4）估价原则

估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要、在估价活动中应当遵守的法则或标准。估价原则的详细介绍，请见“3.2节房地产估价基本原则”。

5）估价程序

估价程序是指具体运作一个房地产估价项目的全过程中，各项具体工作的先后次序，简单来说，就是指评估一宗房地产的价格时，从头到尾要做什么，应该先做什么，后做什么。房地产估价程序的详细介绍，请见“第10章房地产估价作业准备与实施”及“第11章房地产估价报告撰写与交付”。

6）估价方法

“方法”一词，古时指量度方形的法则，现指为达到某种目的而采取的途径、步骤或手段等。房地产估价应借助科学的估价方法来进行，不能单纯的依靠估价人员的经验及其主观判断。房地产估价方法主要有以下几种：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法以及基准地价修正法等。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充的，但不存在替代关系。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法进行估价的，应当同时采用多种估价方法，不得随意取舍。

7）估价时点

《房地产估价规范》指出，估价时点（Appraisal Date，Date of Value）是指“估价结果对应的日期”。具体来讲，即在该时间上估价对象才有的价值。由于同一宗房地产在不同时间其价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间上的价值做出估价。估价时点应采用公历表示，并应精确到日。有关估价时点的详细介绍，请见“3.2.5估价时点原则”。

8）客观合理价格或价值

《房地产估价规范》指出，客观合理价格或价值（Value）是指“某种估价目的特定条件下形成的正常价格”。有关专家认为^[4]，所谓正常价格，第一应是最可能成交的价格，或者是被大多数的卖家和大多数的买家所认可的价格；第二应是成交价格，既不是卖方的期望价，也不是买方的期望价；第三是不附加任何条件的价格，如没有一方代另一方交税的附加条件等。

3.1.3　房地产估价基本假设

房地产在不同的使用条件、不同的经营环境、不同的市场状况、不同的交易目的、不同的交易者自身情况下，其价格或价值会有所不同。《房地产估价规范》指出，专业房地产估价人员所估算和判定的价格应该是房地产的客观合理价格或价值。而要得到客观合理的价格或价值，专业房地产估价人员必须首先对估价前提或房地产的使用环境及未来用途进行假设，这个假设就是房地产估价的假设。它包括3种具体的基本假设：

1）公开市场假设

公开市场假设是大多数房地产估价的基本假设。它假设房地产市场是公开市场，《房地产估价规范》指出，公开市场（Open Market）是指“在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。”公开市场应是一个充分竞争的成熟市场。交易条件的非排他性，则是指所有房地产市场主体都可以平等、自由地参与房地产市场交易。

在公开市场假设下进行房地产估价，得到的房地产的客观合理价格或价值，又称为房地产的“公开市场价值”。《房地产估价规范》指出，公开市场价值（Open Market Value）是指“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”当然，在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件下的正常价格或金额，如经营中的酒店估价、征用拆迁补偿估价、企业破产清算房地产估价等。这就涉及其他估价假设。

2）继续使用假设

继续使用假设是指假定房地产仍按当初设计、建造或者经改造后以当前正在使用的方法和目的继续使用下去，即假定房地产的未来用途或使用环境都不改变，构成房地产的各组成部分仍将以原有的方式对房地产整体的价格做出贡献。这种假设下，房地产的价格除包括土地及建筑物外，还有可能包括固定设备、装修及商誉等无形资产。

在继续使用假设条件下，房地产所有者所期盼的，是房地产在再生产过程中得到新的价值，因而需要评估房地产的继续使用价值，包括收益现值及重置成本。当然，确认待估房地产是否满足继续使用假设，主要考虑房地产是否具有显著的剩余使用寿命以及房地产继续使用是否充分发挥了其最高最佳使用效用。如果房地产并没有处于最高最佳使用状态之下，其继续使用价值就会低于公开市场价值。事实上，继续使用假设也确实可能限制房地产选择最高最佳使用的机会。

继续使用假设通常适用于专业性较强、未来用途较为确定的房地产，如大酒店、娱乐场所、加油站、专业厂房等房地产的估价。

3）清偿前提假设

清偿前提假设是指房地产整体或被拆成部分后，在某种强制状态下出售，在这种情况下对房地产的估价。这里的“强制状态”是指交易双方地位不平等，卖方是被迫出售房地产的，而且可以用来交易的时间被一定程度地限制，即交易时间不能太长，甚至可能很短时间内就需要完成房地产的交易。

上述企业破产清算房地产的估价，就是清偿前提假设下的房地产的估价案例。由于清偿期为法律规定，一般要求快速变现，房地产所有者希望结束当时的困境，对房地产清偿得到的收益不会期望太高，因而实际中可能实现的房地产清偿价格通常也会较低。

一定估价目的产生的估价假设前提与该前提下的价格是一致的。因此，估价假设前提可以帮助专业估价人员评估出客观合理的房地产价格或价值，也有利于估价委托人认识估价结论的使用范围，以便在今后正确使用估价结论，避免因交易背景的变化而对估价结论的误用。因此，明确估价目的，认清估价假设前提是估价工作的重要一环。

3.1.4　房地产估价的必要性^[5]

房地产之所以需要估价，一是因为房地产市场是一个非完全市场；二是因为房地产价格或价值通常很大，与房地产相关权利人的权益关系密切。前者涉及房地产估价的理论必要性，后者则涉及房地产估价的现实必要性。

1）房地产估价的理论必要性

房地产估价的理论必要性在于房地产市场是一个非完全市场。经济学中的完全市场必须具备8个条件：

①同质产品。

②众多的买者和卖者。

③买者和卖者能够自由进入市场。

④买者和卖者对市场价格信息完全掌握，并能预测未来的价格情况。

⑤单笔交易额对成交总额无关紧要。

⑥买卖双方无串通共谋行为。

⑦买者要求效用最大化，卖者要求利润最大化。

⑧商品可以转让并能发生空间位置的移动。

很明显，房地产市场违反了①，④，⑧条特性，因此，房地产市场是一个典型的非完全市场，它不能自动形成众人都容易识别的适当价格，同时由于房地产价格在形成中有很多影响因素，涉及许多诸如宏观经济、社会政治、建筑、规划、财务、心理、法律、房地产等方面的专业知识，估算和判断房地产价格还需要丰富的实践经验，因此需要专业的房地产估价人员来替代市场的房地产价格评估。房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，也能将房地产价格导向正常化、合理化。

2）房地产估价的现实必要性

房地产价格或价值的巨大特性，需要专业房地产估价人员估算或判定房地产的客观合理价格或价值，以便保护房地产权利人各方的正当权益。房地产估价的现实必要性主要体现在以下几个方面：

（1）房地产估价是土地使用权出让的需要

在土地使用权出让中，无论是出让人还是投标人、竞买人或者土地使用者，都需要对出让的土地使用权进行估价。其中，出让人需要根据土地估价结果为确定标底或者底价等（如确定招标标底，拍卖和挂牌的底价、起叫价、起始价）提供参考依据；作为欲取得土地使用权的投标人、竞买人或土地使用者等如何报出适当的价格，也需要以科学的房地产估价为基础来确定。

（2）房地产估价是房地产转让、租赁的需要

房地产转让、租赁双方往往并不是专业人员，他们对影响房地产价格的质量、功能、产权、市场行情等不能全面了解，对市场的整体把握也存在欠缺之处，因此对于房地产转让或租赁交易的当事人而言，确定一个公平合理的转让或租赁参考价格是十分必要的，而这个参考价格必须通过房地产估价来得到。

（3）房地产估价是房地产抵押、保险、典当业务的需要

房地产抵押是指债务人或者第三人（即抵押人）以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人（即抵押权人）提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产的价款优先受偿。由于房地产具有不可移动、寿命长久、价值量大以及保值增值的特性，它是一种良好的提供债务履行担保的物品。因此，在现实生活中，从事房地产业务的单位或个人在房地产经营或交易的过程中往往需要向银行贷款，银行从考虑贷款的风险出发，往往要求借款人或第三人以拥有的房地产作为抵押担保物，而贷款额度的大小主要取决于作为抵押担保物的房地产价值的大小，这样银行就需要从抵押贷款的角度进行房地产估价，以决定其贷款的额度及期限。

房地产保险的实质是财产保险，由于土地具有不可毁灭性，因此房地产保险通常是指地上建筑物的保险，投保估价也主要是对地上建筑物的估价。由于建筑物难免会发生如火灾、爆炸、雷击、暴风、雷雨、泥石流等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要进行投保。房地产保险不仅在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；在保险事故发生后同样需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定补偿金额提供依据。

房地产典当具体是指出典人当急需资金周转或生活困难时将自己的房地产让与典权人以获取典价的行为。出典人转让自己的占有、使用和收益权，但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产；典权人以典价取得该房地产的占有、使用和收益权，并且日后有取得房地产所有权的可能（当典权期限届满后一定期限内出典人未返还典价进行房地产回赎的，典权人即获得该房地产的所有权）。由此可以看出，典价在房地产典当活动中占有十分重要的地位，而典价的确定需要通过房地产估价提供参考依据，同时保障了出典人和典权人的权益。

（4）房地产估价是房地产税收的需要

房地产税收是财政收入的主要来源之一。房地产的税种很多，如房产税、地产税、土地增值税、契税、房屋与土地合征房地产税、房地产与其他财产合征财产税等。上述税种的计税价格，除土地增值税为房地产转让价格减去扣除项目金额后的余额外，其余均以房地产的价值为基础。为了防止偷漏税和课税不公平，税务机关和纳税人都需要对房地产进行估价，掌握正确可靠的房地产价值信息。

（5）房地产估价是房地产征用拆迁补偿的需要

市政基础设施建设、旧城区改造、新辟开发区、征用农田等都会涉及征用方给予原房地产权利人合理的补偿问题。补偿额的确定需要参考房地产估价得到的价格或价值。合理确定补偿金额对征用方和被征用方的意义都很重要。估价不准确会导致补偿不合理，进而影响征用者或被征用者的利益，甚至会引发双方矛盾；若补偿额偏低，还会带来多征少用或土地投机等问题。

（6）房地产估价是房地产损害赔偿的需要

房地产损害赔偿的类型多种多样，如预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂等工程质量问题，对购房人造成损失；建造的房屋影响了相邻房屋的采光、通风等，造成相邻房地产价值损失；施工挖基础不慎使邻近房屋倾斜，造成邻近房地产价值损失；因更改城市规划，对房地产权利人造成损失，等等。各种类型的房地产损害赔偿，需要房地产估价为确定赔偿金额提供依据或参考。

（7）房地产估价是房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要

需要进行房地产估价的房地产纠纷通常有两类：一类是有关当事人对房地产买卖、租赁、抵押、土地征收征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、课税等其中涉及房地产价格的看法不一致而产生的纠纷；另一类是诸如遗产继承、离婚等案件的处理过程中涉及遗产分配、共有财产分割等引起的纠纷。对于前一类纠纷，通过房地产估价可以给予纠纷双方或有关仲裁、鉴定机构一个有说服力的、公正的关于价格、租金、补偿金额、赔偿金额的参考依据；对于后一类纠纷，通过房地产估价将难以分割的房地产的实物状态转化为能按法律要求进行分配或分割的房地产的价值形态。此外，在某些涉及房地产交易的违纪违法案件中，也需要房地产估价。

（8）房地产估价是企业发生有关经济行为的需要

在企业发生诸如对外投资、合资、合作、合并、兼并、分立、改制、上市、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营及破产清算等行为时，往往需要对所涉及的房地产或者企业进行整体估价。现阶段，以土地、房屋作价或者为条件进行合作、合资、联营等情形大量存在。例如一方出土地、房屋，另一方出资金、设备，然后依据出资比例确定双方的利益分配；以土地为条件建住宅、办公楼，一方出土地，另一方出资金，按照出资比例分配所合建的房屋的情况也时有出现，上述这些情况都需要进行房地产估价。经过房地产估价确定的出资额或股本额，不仅可以作为分享收益的依据，而且能够有效防止国有资产流失。

（9）房地产估价是房地产管理的需要

中国经济体制改革将过去高度集权的计划经济转变为市场经济，相应地对于各类资产的管理从过去单纯的实物管理转到重视价值管理，即不仅要搞清楚资产的实物量，更要搞清楚资产的价值量。在这种形势下，房地产管理也不能仅仅停留在有多少数量的土地和房屋上，更需要搞清楚这些房地产的价值量，它们的增值或贬值情况，这就需要房地产估价。

（10）其他方面的需要

除了上述列举的以外，现实中对房地产估价的需要还来自许多方面。例如，在房地产强制拍卖、抵债、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿等估价中，往往出现一方对原估价结果有异议而要求对原估价结果进行复核或鉴定，所有这些都需要房地产估价提供相关价值依据。在房地产开发经营中，从房地产开发投资决策、可行性研究到房地产的租售，都离不开房地产估价。另外，对于各类房地产违法行为，衡量违法情节轻重的参考依据之一，不仅仅是房地产的实物数量，还应该考虑房地产的价值量。