房地产估价主要方法介绍

二、房地产估价主要方法介绍

在《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》中，房地产估价方法有两种类型：一种是通用的估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法；另一种是专用于地价评估的城市基准地价修正法和路线价法。

（一）市场比较法

市场比较法又叫市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、现行市价法等，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。市场比较法的技术思路——基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的市场交易价格来衡量其价值。

市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向来求取估价对象的价值，应该说它是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果最容易被理解和接受。

市场比较法的适用范围为具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。市场比较法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。

（二）收益法

收益法又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法等，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。

收益法的理论依据是预期原理，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。根据这一原理，现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以持续地获得净收益，如果现有一货币额与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则此货币额就是该宗房地产的价格。这就形成了收益法的技术思路——基于该宗房地产的预期未来收益来衡量其价值。

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取估价对象的价值。根据资本化的方式不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。

收益法的适用范围为具有收益或有潜在收益的房地产，如非公用、公益房地产以外的住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库等。收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能比较准确地量化。

（三）成本法

成本法又称成本逼近法，是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象价格的一种估价方法。

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。在市场上，卖方愿意接受的最低价格，不能低于开发建设该房地产已花费的代价；买方愿意支付的最高价格，不能高于预计重新开发建设该房地产所需要花费的代价。显然，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价，即正常的费用、税金和利润。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。这就形成了成本法的技术思路——基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向，或者说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取估价对象的价值。

成本法的适用范围为既无收益又很少发生交易的房地产，如公用、公益的房地产和只针对个别用户特殊需要的房地产（如钢铁厂、机场等），也包括单纯的建筑物、房地产保险及其他损害赔偿、房地产市场发育不够或类似房地产交易实例较少的地区等。成本法适用的条件是建筑物较新，估价人员具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识。

（四）假设开发法

假设开发法又称预期开发法、剩余法、倒算法、残余法或余值法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的理论依据与收益还原法相同，是预期原理，即待估房地产的价值，等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润之后所剩的数额。可见，假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。二者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。这就形成了假设开发法的技术思路——未完成的房地产的价值最终取决于它开发建设完成后的房地产价值，由后者可以推算前者。

假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向来求取估价对象的价值，这是一种科学实用的估价方法。

假设开发法的适用范围为具有开发或再开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建、扩建）等。假设开发法适用的条件是：（1）正确判断房地产的最佳开发利用方式，正确预测未来开发完成后的房地产价值。（2）待估房地产所在地区需有一个良好的社会经济环境，其内容包括房地产政策、房地产法规、房地产资料库、房地产投资开发和交易的税费清单以及土地供给计划等方面。

（五）基准地价修正法

基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

基准地价修正法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在正常市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相近的价格。基准地价相对应的土地状况，是该土地级别或均质地域内该类用途土地的一般状况。因此，位于同一地价区段的其他土地的价值，是以估价对象宗地所处地段的基准地价为基础，通过交易日期、土地状况的调整来求取。这就形成了基准地价修正法的技术思路——基于类似土地的市场交易价格来衡量其价值。

基准地价修正法主要适用于完成基准地价评估城镇中的土地的估价，特别适用于在短时间内需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。运用基准地价修正法估价的前提条件是具有基准地价成果及比较准确的基准地价修正体系。

（六）路线价法

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求取平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。其技术思路为基于类似土地的市场交易价格来衡量其价值。

路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价，特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。运用路线价法估价的前提条件是有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。