房地产估价方法的内涵

一、房地产估价方法的内涵

房地产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，必须采用科学的估价方法。房地产估价方法反映了人们对房地产价格形成过程的认识。从国内外的情况来看，房地产估价的方法很多，有的是在实践中产生的，有的是从理论上提出的。

就基本估价方法而言，影响比较广泛的方法体系主要有两种：美国体系和英国体系。美国体系为成本法（Cost Approach）、市场比较法（Market Compari‐son Approach，Sales Comparison Approach）、收益法（Income Approach）三种。英国体系为比较法（Comparison Method，Comparative Method）、投资法（Investment Method）、剩余法（Residual Method）、利润法（Profits Method）、承包商法（Con‐tractors Method）5种。细究两种体系中的具体方法，英国体系的投资法和利润法可归为收益法，剩余法和承包商法可归为成本法。从本质上说，英国和美国体系的估价方法在本质上是相同的，由此形成了公认的三大房地产估价基本方法。因此，一宗房地产的价值通常可以采用市场比较法、成本法和收益法来进行评估。

市场比较法是基于类似房地产的市场交易价格来衡量估价对象的价值，收益法是基于该宗房地产的预期未来收益来衡量其价值，成本法是基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。这三种基本方法都有科学的理论依据，但也有其适用对象和条件，在实际应用中存在一定的局限性。因此，以基本方法为基础，理论和实践中衍生出了许多方法。具体可以分为两大类。

（1）在理论上，通过将其他学科的理论与方法引入到房地产估价领域，出现了如下一些修正性方法，包括：

第一，在市场比较法中采用模糊数学方法或灰色聚类方法计算调整系数；利用层次分析法来进行不同估价方法选择的决策，同时确定不同估价方法测算结果的权重；利用工程计价方法（如概算指标法和类似工程预算法）获取建筑物的重置成本。

第二，在城市地价评估中，有考虑环境因素的享乐估价法，用于商业用地的区位系数估价法、神经网络估价法，用于城市地价预测的自适应模式识别法，用于基准地价评估的空间局部内插Kriging技术和非均质空间动态随机扩散方程等。

第三，在农地评估中，将农地价值区分为农地市场价值和非市场价值，分别采用不同的方法进行评估。农地市场价值的评估方法有：以农地产出分析为基础的土壤生产潜力法和收益还原法；以农地市场供求分析为基础，引入税收、预期等因素和均衡技术对农地价值进行评估。农地非市场价值的评估方法有：揭示性偏好（Revealed Preference，RP）价值评估方法（包括成本分析法、特征价值法、旅行成本法）和陈述性偏好（Stated Preference，SP）价值评估方法（包括条件价值法、联合分析法、选择模拟法）。

（2）在实践中得到应用的方法，有的是已经得到验证且比较适用的，有的只是尝试性、没有大规模推广的，包括：

第一，房地产估价领域经常使用的假设开发法以及长期趋势法、特征价值法、重复销售价格法。

第二，专用于地产评估的如路线价法、基准地价修正法、高层建筑地价分摊的方法。

第三，在市地评估上得到应用的如级差收益测算法、租金剥离法、历史地价推算法、房屋契价测算法、联营联建推算法、比例系数法等。

第四，在农地评估中，上面所提到的农地市场价值和非市场价值的评估方法都在国外得到了不同程度的应用。

估价人员对估价方法的运用，实际上就是在模拟房地产价格的形成过程来揭示估价对象价值的过程。在众多的估价方法中，选择何种估价方法以及如何加以运用，直接关系到房地产价值评估结果的有效性。在这个问题上，估价人员应该注意如下几个问题。

（1）在选用估价方法时，应注意其科学性，即该种方法是否具有科学的理论依据；在使用估价方法的过程中，应注意其合理性，即该种方法的适用对象和条件上的要求是否满足、计算公式的具体形式和参数的获取是否方便和准确。也就是说，能够得到广泛应用的房地产估价方法，应具有科学的理论依据，过程不太艰深复杂，并且其测算结果反映实际情况；否则，可以说所测算结果是任意捏造的，仅是一个数学符号，没有经济意义，因而是无效的。

（2）在理想条件下，如果所有必需的数据都可以精确地得到，而且方法得以恰当地运用，那么采用不同的估价方法得到的结果应当是相同的。正是由于方法本身和方法运用中存在着这样或那样的问题，因此，不同估价方法之间不是替代关系，应尽量同时采用，以互相验证和补充，提高估价的准确性。

实际上，《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB／T50291—1999，简称《房地产估价规范》）也要求，估价人员应熟知、理解并正确运用基本估价方法；对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法，不得随意取舍。同时该估价规范还明确了各方法的适用条件和选择顺序，即在相应条件具备时，市场比较法应作为主要的估价方法，以收益还原法、成本逼近法和假设开发法作为参照；在市场比较法、收益还原法、假设开发法不宜使用时，才可以将成本逼近法作为主要方法使用。