房地产估价的必要性

第三节　房地产估价的必要性

虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大的两个特性，能真正需要专业估价。这是因为：（1）一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在或者常人依照通常方法容易确定，就不需要专业估价。（2）一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不大，请人估价的花费与资产本身的价值相比比较高，甚至高过资产本身的价值，就不值得请人估价。因此，真正需要专业估价的，主要是房地产、古董、名家艺术品、珠宝玉石、矿业权，以及某些无形资产和企业整体资产。但这些真正需要专业估价的资产，由于性质不同，把握影响其价值的质量因素、功能因素、产权状况、占有使用情况、市场状况等所需要的专业知识和经验不同，他们的价值评估一般不是同一个估价人员甚至同一家估价机构能够胜任的，要求有适当的专业分工。通常只有相应的专业估价人员和估价机构才能够胜任，也只有其作出的估价才能够让人信服。

具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性，房地产市场是“不完全市场”。由于房地产市场是不完全市场，且市场信息不对称，不会自动地形成常人统一识别的适当价格，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，这就要求有专门的知识和经验的人对其进行合理估价。所以，需要专业房地产估价人员提供市场信息，替代市场的估价。房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化。房地产估价不仅必要，而且由于房地产量大面广及包括房地产交易、抵押、征税、增收、损害赔偿等多方面形成对房地产估价的大量需求，使得房地产估价在估价活动中具有主流地位。