我国房地产估价制度介绍

三、我国房地产估价制度介绍

（一）香港地区的房地产估价制度

香港将房地产估价称为物业估价，实行的是行业协会与政府相结合的管理体制。除英国皇家特许测量师学会香港分会（RICS）外，1984年香港测量师协会（H K IS）成立；在1997年香港回归之后，这两个学会已相互承认，并且HK IS逐渐取代了RICS在香港的地位，成为唯一代表香港测量师专业的团体。1990年香港又设立了测量师注册管理局。香港注重对评估人员的管理，管人不管机构。评估人员的职业道德、专业水平都是由测量师学会自行进行管理和规定，评估人员的注册管理则由注册管理局负责，政府不直接进行行政干预。

香港测量师学会的专业会员都是已取得测量师专业资格的人士，可以分为资深会员（fellow）和会员（associate）；资深会员可以采用FHK IS名衔，会员则可以采用AH K IS名衔。测量师又分为土地测量师、工料测量师、产业测量师和建设测量师，其中产业测量师是专门从事物业价格评估的专业人员。产业测量师可以服务于两种估价机构：一种是政府部门或者隶属于政府部门的评估单位或部门，如房屋地政署（负责管理一切关于土地和屋宇发展的事务）、差饷物业估价署（负责为应征差饷之楼宇估价）、房屋委员会、土地审裁处、土地注册处等；另一种是非政府的评估机构，即测量师行，面向全社会服务。非政府的测量师行是独立的有限责任制公司和一般合伙制公司，其活动范围早已不再局限于香港，如香港仲量行、戴德梁行等均在中国内地设有分支机构。

香港对测量师学会会员的要求是：完成由学会认可的大学测量专业学位课程；在专业测量师指导下进行不少于两年的在职专业工作实习；考生可以在实习期满后报考学会组织的专业能力评价（Assessment of Professional Competence，APC）。另外，学会会员必须严格遵守由学会制定的专业操守规则，每年参加专家讲座形式的在职培训若干小时。

按照《测量师注册条例》的规定，测量师必须经注册管理局注册，每次注册有效期为12个月，申请应于期满前28天至3个月内提出；若提出的申请未予批准或续期期间未提出申请，则申请者不再是注册专业测量师。

（二）我国内地的房地产估价制度

我国内地的房地产估价活动是随着房地产市场的形成和发展而出现的。与前述发达国家和地区相比较，我国房地产估价制度的建立起步较晚，但在我国行业管理部门和从业人员的努力下，通过借鉴国际成熟的经验，起点较高，发展迅速。

我国房地产估价目前实行的是政府为主、行业协会为辅的管理制度。政府及其相关部门通过颁布法规、组织考试、注册管理等方式，推动估价行业的快速、规范的发展。行业协会则一方面负责制定行业执业标准、开展业务培训和估价师的再教育等工作，一方面协助行政主管部门加强对行业的管理，其目的是不断提高房地产估价人员的素质和整个行业的服务水平。

1.我国房地产估价的相关法律、法规和部门规章

改革开放后，我国房地产估价的相关法制建设的内容主要表现在以下四个方面。

（1）确立了房地产估价的法律地位。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年主席令第29号）第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”，第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定就使房地产估价成为国家的法定制度。

（2）实行对房地产估价师执业资格注册和对房地产估价机构资质核准制度。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产估价师执业资格注册是行政许可项目，依法继续实施；按照《中华人民共和国行政许可法》（2003年主席令第7号）和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（2004年国务院令第412号）的规定，“房地产估价机构资质核准”和“房地产估价师执业资格审批”都是予以保留行政许可项目。这就意味着只有注册房地产估价师和房地产估价机构才能从事估价业务，由注册房地产估价师签名和房地产估价机构出具的评估报告才具有法律效力。

（3）制定了房地产估价标准和指导意见。1999年建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB／T50291—1999），统一了房地产估价程序和方法，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。2003年建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房［2003］234号），对拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定，规范了城市房屋拆迁估价行为。2006年建设部、人民银行、银监会三部门联合制定了《房地产抵押估价指导意见》，对房地产抵押估价的价值标准及其内涵、估价主体资格、估价报告的使用、相关责任的划分等内容进行了明确的规定，旨在规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险。

（4）实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度。自1993年和1994年通过考核认定了两批共346名房地产估价师之后，按照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》（建房［1995］147号）的规定，从1995年起，取得房地产估价师执业资格的途径变为通过全国房地产估价师执业资格考试；从2001年起，获准在我国境内就业的外籍人士及港澳台专业人员，可以参加全国房地产估价师执业资格考试。此外，中国房地产估价师学会与香港测量师学会于2003年签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书，双方可以通过“互认”方式取得对方的专业资格，并于2004年举办了首次互认颁证大会。

2.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

中国房地产估价师与房地产经纪人学会（China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，CIREAA）是内地的全国性房地产估价行业组织，于2004年由“中国房地产估价师学会”（1994年成立）更名而来。学会由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成，其会员分个人会员和团体会员。该学会下设五个专业委员会，即考试注册、教育培训、学术、标准和国际交流委员会。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要业务范围是：组织开展房地产估价和房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察；拟定并推行房地产估价和房地产经纪执业标准、规则；协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试；办理房地产经纪人执业资格注册；开展房地产估价和房地产经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪人进行再教育，推动知识更新；建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构和房地产经纪机构资信评价；提供房地产估价和房地产经纪咨询和技术服务；编辑出版房地产估价和房地产经纪刊物、著作，建立有关网站，开展行业宣传；代表中国房地产估价和房地产经纪行业开展国际交往活动，参加相关国际组织；向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业；办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。

3.房地产估价师的执业资格和注册

按照规定，一般估价人员要成为从业的房地产估价师，必须经过两个步骤：一是通过全国统一考试合格，并取得房地产估价师《执业资格证书》；二是在规定时间内进行注册登记。自中国房地产估价师与房地产经纪人学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书之后，符合一定条件的香港测量师可以通过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。

房地产估价师执业资格考试每两年举行一次，考试科目有：房地产基本制度与政策、房地产投资经营与管理、房地产估价理论与实务、房地产估价案例与分析。符合下列条件之一者，均可申请参加考试：

（1）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年。

（2）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年。

（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年。

（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位，研究生毕业，从事房地产估价实务满2年。

（5）取得房地产估价相关学科博士学位的。

（6）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济学专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发执业资格证书，该证书经建设部或其授权的部门注册后可以在全国范围内有效。房地产估价师的注册分为初始注册、续期注册、变更注册和撤销注册。

（1）初始注册。房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动的，即可申请注册。申请注册的程序是：由本人提出申请；提供要求的证明文件，如房地产估价师执业资格注册申请、房地产估价师执业资格证书、工作业绩证明、所在单位推荐意见和考核合格证明等；聘用单位将资料送交省级房地产管理部门初审后，统一报送建设部或其授权的部门注册；准予注册的，核发房地产估价师注册证。

（2）续期注册。房地产估价师执业资格注册有效期为3年，期满前3个月必须重新办理续期注册手续。按照《房地产估价师注册管理办法》的规定，房地产估价师申请续期注册的，必须在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或其指定机构组织的一定学时的估价业务培训，并取得继续教育合格证书。在申请续期注册时，申请人应向注册管理初审机构提交在注册有效期内的工作业绩和遵纪守法简况、所在单位考核合格证明材料和继续教育合格证书；准予续期注册的，应当报建设部登记备案。

（3）变更注册。房地产估价师工作单位发生变更的，需要办理注册变更手续，其程序是：申请人向聘用单位提交申请报告；聘用单位签字盖章后，连同原单位的解聘手续的证明材料，一并上报注册初审机构；注册初审机构进行审核认定，加盖注册变更专用章；自准予变更之日起30日内，报建设部登记备案。

（4）撤销注册。房地产估价师被注册机构撤销注册、收回房地产估价师注册证书的情形有：本人未申请续期注册的；有效期满未获准续期注册的；完全丧失民事行为能力的；受刑事处罚的；死亡或者失踪的；脱离房地产估价师工作岗位连续时间达2年以上（含2年）的；按照有关规定，应当撤销注册的其他情形。

4.房地产估价机构的资质管理

我国房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。按照规定，估价机构实行的是资质等级管理。按照专职注册房地产估价师数量、经营业绩和注册资本等条件，房地产估价机构的资质等级分为三类：一级、二级、三级。其中，一级资质估价机构至少要求从事房地产估价活动连续6年且取得二级资质3年以上，有限责任公司的注册资本在人民币200万元以上，合伙企业的出资额在人民币120万元以上，有15名以上专职注册房地产估价师。一级资质许可由建设部负责。二三级估价机构资质许可由省级建设主管负责。二级资质估价机构至少要求从事三级房地产估价活动连续4年以上，有限责任公司的注册资本在人民币100万元以上；三级资质估价机构中，有限责任公司的注册资本要求在人民币50万元以上，至少完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上。

新成立的房地产估价机构，其资质等级按最低资质等级核定，并设一年的暂定期，执业一年后再进行重新评定。已经具有资质等级的估价机构，其资质等级实行动态管理，每两年重新评定一次。根据房地产估价机构的实际发展情况，重新授予资质等级证书。房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔两年以上，并不得越级升级。

各级资质房地产估价机构的业务范围是：一级资质房地产评估机构可以从事各类房地产估价活动；二级资质房地产评估机构可以从事除公司上市、公司破产清算以外的房地产估价活动；三级资质房地产评估机构可以从事除公司上市、公司破产清算、司法鉴定以外的房地产估价活动；暂定期内的房地产估价机构可以从事除公司上市、公司破产清算、司法鉴定、城市房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价活动。